Concetti Chiave
- La comunione si verifica quando la proprietà o un diritto reale è condiviso da più persone, con ciascun comproprietario che detiene una quota ideale dell'intero bene.
- Esistono tre tipi di comunione: volontaria, legale o forzosa, e incidentale, che si differenziano per le modalità di origine e le circostanze.
- L'amministrazione della cosa comune è gestita dai partecipanti, che prendono decisioni in base a maggioranze semplici per atti ordinari e maggioranze qualificate per atti straordinari.
- Nel condominio, i proprietari hanno diritti esclusivi sui propri appartamenti, mentre partecipano alla comunione delle parti comuni come scale e ascensori, in proporzione al valore del loro piano.
- L'amministratore del condominio ha il compito di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, gestire le spese e rendere conto annualmente della sua gestione.
Definizione di comunione
La comunione si ha quando la proprietà o un altro diritto reale (usufrutto, enfiteusi, servitù) spetta contemporaneamente a più persone. Ogni comproprietario detto anche condomino, gode di una quota ideale, ciò significa che ha una frazione di diritto che investe l’intera cosa. Perciò chi è comproprietario di un immobile, per la metà non è proprietario di metà dell’immobile, ma di tutto l’immobile in proporzione alla metà del diritto.
Quali sono i tipi di comunione?
Specie di comunione
La comunione può essere:
Volontaria, quando sorge per volontà delle parti
Legale o forzosa, quando sussiste per forza di una disposizione di legge, come avviene per il muro posto sul confine, sul quale il comproprietario può chiedere la comunione.
Incidentale, quando deriva da eventi indipendenti dalla volontà dei partecipanti, come la successione ereditaria fra più coeredi.
Regole
Le quote dei partecipanti si presumono uguali, ciascun partecipante gode gli utili e concorre nei pesi della cosa comune, in proporzione della sua quota.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, senza però alterarne la destinazione.
Ciascun partecipante può disporre della sua quota, alienandola o ipotecandola.
Ciascun partecipante può chiedere la divisione della cosa comune, salvo patto contrario o divieto legislativo.
Amministrazione della cosa comune
L’amministrazione della cosa comune è affidata all’insieme dei partecipanti. Per le decisioni si applica il principio maggioritario (la maggioranza si applica non in base al numero delle persone, ma in base al valore economico delle quote).
E’ richiesta:
La maggioranza semplice, per gli atti di ordinaria amministrazione, ossia gli atti diretti alla conservazione del patrimonio e che quindi non ne modificano la consistenza.
La maggioranza qualificata di 2/3, per gli di straordinaria amministrazione, cioè quelli che modificano la struttura e la consistenza del patrimonio.
Scioglimento della comunione
Scioglimento
Ciascun partecipante può chiedere la divisione, tranne nel caso di comunione forzosa.
La divisione può avvenire:
Amichevolmente, con un contratto, quando i partecipanti siano d’accordo.
Giudizialmente, con sentenza, se l’accordo non è stato raggiunto.
Il condominio e le sue parti comuni
Una figura di comunione è quella del condominio, che si ha negli edifici divisi in piani o in singoli appartamenti, ciascuno dei quali appartiene ad un diverso proprietario.
I condomini:
Da un lato, hanno un diritto di proprietà esclusiva, sui singoli appartamenti.
Da un altro, partecipano alla comunione di proprietà sulle parti dell’edificio di interesse comune. Sono parti comuni:
1. Scale
2. Portone d’ingresso
3. Ascensore
4. Cortili
5. Impianti per l’acqua
6. Tetti
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano che gli appartiene.
Disciplina del condomino
Il condomino non può sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione delle cose comuni.
Le parti comuni dell’edificio non possono essere divise
Le spese necessarie per il godimento delle parti comuni sono sostenute in in misura proporzionale alla proprietà di ciascun condomino.
Gestione del condominio
La gestione del condominio è attribuita a 2 organi:
L’assemblea dei condomini, un organo deliberativo
L’amministratore, un organo esecutivo
I condomini riuniti in assemblea decidono sulle questioni riguardanti interessi comuni. Tutti devono essere stati invitati a parteciparvi ed è necessario l’intervento di almeno 2/3 del valore dell’intero edificio e di 2/3 dei partecipanti al condominio.
Vi è l’assemblea di prima e di seconda convocazione (quando la prima assemblea non abbia potuto deliberare per mancanza di numero).
Le deliberazioni sono valide in 2 convocazione se riportano un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio.
Contro le deliberazioni dell’assemblea contrarie alla legge o al regolamento del condominio ogni condomino assente all’assemblea o diseziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria.
Ruolo dell'amministratore
L’amministratore
L’amministratore ha il compito di:
Eseguire le deliberazioni dell’assemblea
Curare l’osservanza del regolamento
Riscuotere i contributi
Erogare le spese occorrenti per l’esercizio dei servizi comuni.
Al termine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione (redigere un bilancio).
La nomina dell’amministratore è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 4.
L’amministratore può essere tanto un estraneo quanto uno dei condomini. Dura in carica un anno ed è rieleggibile.
Domande da interrogazione
- Che cos'è la comunione e come si definisce?
- Quali sono i principali tipi di comunione?
- Come avviene l'amministrazione della cosa comune?
- In che modo può essere sciolta la comunione?
- Qual è il ruolo dell'amministratore nel condominio?
La comunione è una situazione in cui la proprietà o un diritto reale spetta contemporaneamente a più persone, chiamate comproprietari o condomini, che godono di una quota ideale dell'intera cosa (Definizione di comunione).
I tipi di comunione includono la comunione volontaria, legale o forzosa, e incidentale, ognuna con caratteristiche specifiche riguardanti la volontà delle parti e le circostanze che la determinano (Quali sono i tipi di comunione?).
L'amministrazione della cosa comune è gestita dai partecipanti, con decisioni basate su un principio maggioritario, richiedendo una maggioranza semplice per atti ordinari e una maggioranza qualificata di 2/3 per atti straordinari (Amministrazione della cosa comune).
La comunione può essere sciolta su richiesta di ciascun partecipante, tranne nel caso di comunione forzosa, e può avvenire amichevolmente o giudizialmente (Scioglimento della comunione).
L'amministratore ha il compito di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, curare l'osservanza del regolamento, riscuotere i contributi e gestire le spese per i servizi comuni, rendendo conto della sua gestione annualmente (Ruolo dell'amministratore).
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