Schemi riassunto appunti Gaeta - pianificazione e governo del territorio

Zonizzazione:

dalla parola zooning, in

italiano si traduce

CAPITOLO 3 – PROBLEMI COSTITUZIONALI DI GOVERNO DEL zonizzazione o azzonamento.

Significa divisione in zone,

TERRITORIO delimitazione. La legge

urbanistica del 1942

introduce in Italia il concetto

 CRISI URBANA E ZONIZZAZIONE di zona con riferimento alle

zone funzionali. Ma nel 1967

Alla fine dell’800 gli Stati Uniti conoscono una crisi di crescita (urban si introduce una nuova legge

crisis): disagio urbano e corruzione politica. istitutiva delle “zone

omogenee”. Quindi zone per

Le aree centrali delle maggiori città soffrono per le alte densità, il indicare modalità di

sovraffollamento e la congestione del traffico; sfruttamento eccessivo e urbanizzazione e presenza di

vicinanza di usi tra loro incompatibili, incertezza del futuro. vincoli, non per identificare

In quell’occasione Olmsted ritorna dall’Europa descrivendo i buoni delle funzioni. In conclusione

Cerca di sostenere

risultati dei piani di zonizzazione tedeschi e svizzeri. oggi con zonizzazione

la necessità di promuovere non solo i piani di zonizzazione ma una intendiamo indistintamente

più completa pianificazione urbana. sia una poetica

(funzionalista), sia una politica

 Il 25 luglio 1916 New York approva un’ordinanza di zonizzazione. (segregazionista di usi) sia uno

strumento (suddivisione di un

Le ordinanze di zonizzazione americane sono il logico sviluppo della legge intero in zone). Nella tecnica

sulla nuisance e dei regolamenti edilizi. La legge sulla nuisance proibiva urbanistica la zonizzazione è

gli usi del suolo che risultassero dannosi al vicinato. ovviamente solo uno

strumento che può essere

Sino ad allora la zonizzazione si era limitata a parti di città, ad esempio a usato a diversi fini, serve per

Los Angeles era stata approvata una block ordinance (zonizzazione di disegnare confini, visibili o

isolato) che prevedeva la chiusura di una fornace perché non compresa in invisibili.

un distretto industriale.

L’ordinanza di New York del 1916 è una comprehensive zoning perché Regolamento edilizio:

riguarda ogni lotto della Greater New York City ogni lotto è assegnato

a una delle tre tipologie d’uso: residenziale, attività produttive e uso non è lo strumento che ordina a

vincolato. livello municipale le modalità

costruttive dell’edificazione,

Nelle zone ad uso residenziale poteva essere insediato ogni tipo di garantendo il rispetto delle

abitazioni; nelle zone destinate alle attività produttive erano permesse normative tecnico-estetiche,

tutte le attività professionali commerciali e industriali. Nelle zone a uso igienico-sanitarie, di sicurezza

non vincolato erano consentite tutte le tipologie d’uso. L’ordinanza e vivibilità. Il regolamento

individua 5 distretti caratterizzati da un diverso rapporto tra la larghezza edilizio definisce i parametri

della strada e l’altezza degli edifici. Il rapporto era 1 a 2 ma l’altezza edilizi e il loro criterio di

poteva aumentare seguendo il meccanismo di arretramenti e misurazione, le regole per la

presentazione delle istanze di

trasferimenti di volumetria. permesso, quelle per la

L’esempio di NY non fu molto imitato. composizione e il

funzionamento della

commissione edilizia, ecc.

In questa situazione di incertezza giuridica si sviluppa un caso destinato a legittimare lo zoning e a

segnare l’avvio istituzionale della pianificazione negli Stati Uniti. È il caso di Euclid. Da esso

emergono con evidenza tre temi chiave della pianificazione:

a) rapporto tra diritto di proprietà e governo del territorio

b) rapporto tra scelte individuali e collettive

c) rapporto tra piano locale e piani di livello superiore

 AMBER CONTRO EUCLID

Euclid è una cittadina vicino a Cleveland, nell’Ohio. Le attività principali di Cleveland sono

nell’industria di base, dall’acciaio alla chimica, alla cantieristica. Oggi la frontiera economica di

Cleveland si basa sull’innovazione tecnologica e sui servizi. Città industriale per eccellenza, all’inizio

del 900 esprime un notevole potere economico capace di trasdursi in potere politico. È dunque una

città economicamente e politicamente molto importante e in forte sviluppo, ma il suo territorio non

è grande a sufficienza per offrire le aree necessarie all’industria in crescita, e la città è costretta a

espandersi nel territorio delle municipalità confinanti.

Euclid è una cittadina di poche migliaia di abitanti, fondata a Cleveland sul suo confine orientale,

affacciata sul lago Erie. Euclid rimase una cittadina agricola a causa del forte sviluppo industriale di

Cleveland. La maggior espansione di Euclid avverrà durante e dopo la 2° guerra mondiale quando la

città accoglierà le attività industriali rifiutate. È attraversata da due linee ferroviarie e le industrie

sono posizionate lungo esse. Nel 1922 l’amministrazione di Euclid approva una ordinanza di

zonizzazione per perseguire il suo programma di sviluppo residenziale. L’ordinanza di Euclid divide

il territorio in 6 distretti privilegiando le zone residenziali, in particolare i terreni verso il lago.

Sin dal 1912 la società immobiliare AMBLER Realty Company possiede a Euclid una proprietà di circa

270 mila mq, compresi tra la ferrovia e la strada principale Euclid Avenue. È un’area inedificata che

la Ambler ha acquistato a fini speculativi, prevedendo lo sviluppo industriale di Cleveland. È

dunque evidente l’interessa della società Ambler per un azzonamento industriale di tutti i suoi

terreni, ma l’ordinanza approvata da Euclid assegna quasi ¾ dell’area di proprietà della Ambler a

case bifamiliari e solo il fronte lungo la ferrovia a uso industriale. Pertanto la Ambler presenta

insieme ad altri 14 proprietari un’opposizione sostenendo che le scelte della zonizzazione sono

immotivate perché in contrasto con le richieste del mercato e le caratteristiche di localizzazione

dell’area. Euclid varia l’ordinanza aumentando le aree industriali ma la Ambler non si ritiene

egualmente soddisfatta e presenta un ricorso alla corte distrettuale dell’Ohio.

 LA COSTITUZIONALITA’ DELLO ZOONING

In questo periodo il potere di regolare l’uso del suolo non è ancora garantito e regolato da una legge

specifica. I governi locali fanno ricorso ai loro poteri ordinari e promulgano le zonizzazioni come

ordinanze di polizia. Il caso sollevato dalla Ambler diviene un caso di interesse nazionale.

Se la corte desse ragione alla Ambler, lo zooning diventerebbe inutilizzabile, e non si vede quale

strumento alternativo potrebbe servire per mettere ordine nella crescita disordinata delle città.

L’Ambler sostiene che l’ordinanza di Euclid non rispetta la Costituzione perché 1) le scelte di

zonizzazione sono arbitrarie 2) in assenza di un coordinamento complessivo, le zonizzazione

effettuate dalle località comprese in una area metropolitana producono un mosaico di regole in

contrasto con l’interesse pubblico.

Secondo Euclid le scelte di zonizzazione sono basate su studi di pianificazione che sostituiscono un

sapere tecnico oggettivo e se il potere di zonizzazione è negato alle piccole municipalità dev’essere

negato anche alle grandi città.

Ambler incarica di rappresentarla a Baker, un avvocato importante e ex sindaco di Cleveland. Baker

osserva come la decisione di Euclid di contenere l’ondata di sviluppo industriale proveniente da

Cleveland sia dettata da ragioni estetiche o sociologiche perseguite senza rispettare i diritti di

proprietà.

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