Valore di mercato di un immobile

Testo dell’esercizio

Un appartamento residenziale presenta le seguenti caratteristiche:

a) è attualmente locato ad un canone mensile anticipato di € 600 e si presume che il canone

rimarrà tale per altri 2 anni;;

b) sull’immobile grava un mutuo ipotecario di € 20000, di durata quindicennale, contratto

10 anni fa al tasso d’interesse annuale del 6% estinguibile attraverso rate mensili di

ammortamento;

c) l’immobile, fra tre anni, necessita di una spesa di ristrutturazione dell’importo di € 3500

d) il canone mensile ordinariamente attribuibile all’immobile è pari ad € 650.

Ipotizzando e giustificando i dati mancanti, si proceda alla stima analitica dell’immobile in oggetto.

Stima analitica del più probabile valore di mercato di un immobile urbano

Linee guida per la ricerca del più probabile valore di mercato

La stima deve essere fatta tenendo conto delle seguenti fasi:

1. ricerca dei termini che compongono l’espressione del valore di mercato ordinario

dell’immobile (beneficio fondiario e saggio di capitalizzazione);

2. calcolo del valore ordinario;

3. correzione del valore ordinario per risalire al valore di mercato reale dell’immobile

(aggiunte, detrazioni e fattori di correzione).

Fase 1

Il più probabile valore di mercato ordinario (ordinario = medio: il valore ordinario è un valore

che rispecchia il valore di immobili simili a quello da stimare e che non tiene conto degli aspetti

peculiari di cui l’immobile oggetto di stima potrebbe essere dotato).

L’espressione del valore ordinario è: Vo = Bf/r c

Ricerca del Bf (beneficio fondiario)

La ricerca del Bf conduce alla figura del proprietario dell’immobile ed è rappresentato dal guadagno

netto che il proprietario riesce a ricavare dall’immobile a fine anno. L’espressione del Bf è la

seguente: Bf = Rpl – Spp

L’espressione del Bf è un’equazione di un bilancio annuale relativo all’immobile in cui vengono

confrontate le entrate e le uscite. Il Bf si calcola in due tappe:

prima tappa: ricerca di Rpl

seconda tappa: ricerca di Spp

Ricerca di Rpl

Rpl rappresenta il reddito padronale lordo, ossia il ricavato ottenibile dall’immobile. L’immobile

produce reddito (ricavo) attraverso la locazione e precisamente attraverso due strade:

- strada esplicita: ricavato dalle rate di locazione a fine anno (canone annuo d’affitto)

Ca = R 12

x

(se le rate sono mensili)

- strada implicita: interessi sulle rate d’affitto.

Il ricavato totale delle due forme di guadagno portano alla formula del montante delle rate:

MR = Ca + interessi sulle rate

MR = R [k+r (k±1)/2]

x

Dopo aver precisato quanto sopra si può concludere che:

Rpl = MR

Applicazione:

Per il calcolo di Rpl, e per tutti passaggi della stima ove richiesto, unicamente a scopo dimostrativo,

decido di prendere il considerazione come saggio d’interesse:

r = 6,5%

Calcolo di Ca: Ca = € 600 x 12 (rate mensili) = € 7200

questo dato ci servirà nei passaggi successivi

Calcolo di MR = Rpl: MR = € 600x [12+0.065 (12+1)/2] = €7453.35

x

Ricerca di Spp

Spp rappresentano le spese di parte padronale, ossia le spese sostenute dal “padrone” dell’immobile

nell’arco di un anno. Le spese sono distribuite nell’arco di tutto l’anno e sono costituite dalla

seguente somma: Spp = Q + Svz + Amm + Sf/Ines + Imp +I

Q: quote. Si distinguono in:

- quote di manutenzione. Tale quota si riferisce alla manutenzione straordinaria poiché la

manutenzione ordinaria la sostiene economicamente il locatario dell’immobile.

- quote di assicurazione. L’immobile viene assicurato contro incendio e scoppio e

responsabilità verso terzi.

- quote di reintegrazione.

Tranne i casi in cui non vengono fornite dal testo chiare indicazioni sull’ammontare delle singole

quote, o del totale delle quote, le voci si calcolano in base a percentuali tabellari (vedi libro di

testo).

Nel caso del nostro esercizio non ci sono indicazioni in merito alle quote tranne la voce relativa ad

una spesa di ristrutturazione da affrontare tra tre anni che ci fa ipotizzare un possibile datazione

dell’immobile (immobile non di recente costruzione).

Decido pertanto di adottare: Q = 10% Ca

Q = € 7200 x 0.10= € 720

Svz: spese per servizi (portierato, luce e pulizia scale, ecc.). Si calcolano insieme alla voce Amm.

Solo il 10% dell’intera spesa di portierato compete al proprietario dell’immobile, il resto è a carico

del proprietario.

Amm: spese amministrative (sono le spese burocratiche per la registrazione del contratto d’affitto:

marca da bollo, versamenti ecc..)

Decido di adottare come valore tabellare:

Svz + Amm = 2.2% Ca

Svz + Amm = € 7200 x 0.022 = € 158,40

Sf/Ines: indicano lo sfitto e l’inesigibilità. Sono due voci che ipotizzano le possibilità che

l’immobile non venga locato e rappresentano dei mancati redditi ossia una sorta di “spesa”. In

particolare, lo sfitto presuppone che l’immobile non venga locato, ossia rimanga senza locatario,

mentre l’inesigibiltà presuppone che l’immobile sia occupato dal locatario ma che questi sia

ritardatario o addirittura non pagante.

Decido di adottare come valore tabellare:

Sf/Ines = 2,5% Ca

Sf/ Ines = € 7200 x 0,025 = € 180

Imp = rappresentano le imposte.

Le imposte che gravano annualmente sugli immobili sono:

Imp = Imp registro + IMU

L’imposta di registro si versa all’atto di registrazione del contratto d’affitto e viene pagata per metà

dal locatore e per metà dal locatario. (ci interessa solo la quota del locatore perché tutte le spese che

stiamo considerando sono riferite alla figura del proprietario dell’immobile.) È proporzionale con

base al 2% del contratto d’affitto ma con la soglia minima di € 67.

Imp reg = (2% Ca)/2

Imp reg = (€ 7200 x 0.02) / 2 = € 72

IMU : imposta municipale unificata. Si calcola applicando la formula:

IMU = Rendita catastale x coefficiente x aliquota comunale

La rendita catastale, come riportato nella regolamentazione del catasto fabbricati (vedi capitolo

catasto fabbricati del libro di testo) corrisponde alla rendita netta annuale che l’immobile è in grado

di fornire e che rappresenta la base imponibile per l’imposta. Tale rendita prende il nome di reddito

dominicale. Essendo una rendita netta occorrerà defalcare dal guadagno annuale ritraibile

dall’immobile, tutte le spese sostenute dal proprietario (rappresenta una sorta di Bf).

Procediamo alla somma delle spese finora calcolate:

∑Spese = (Q + Svz + Amm + Sf/Ines)

∑Spese = € 720 + € 158,40 + € 180 = € 1058,40

RD (rendita catastale già aggiornata del 60%) = Ca - ∑Spese

RD = € 7200 - € 1058,40 = € 6141,60

Per gli immobili urbani il coefficiente, relativo agli immobili urbani, aggiornato è pari a 116.

L’aliquota comunale, decisa dai comuni varia dal 4 al 10,6 ‰ ma può occasionalmente essere

aumentata di qualche punto percentuale in base alle esigenze dei comuni.

Decido di adottare come valore: aliquota = 5‰

Noti tutti i dati posso calcolare l’IMU.

IMU = € 6141,60 116 0.005 = € 3562,13

x x

Mote imp reg e IMU, posso calcolare Imp:

Imp = € 72 + € 3562,13 = € 3634,13

I: sono gli interessi passivi maturati sulle voci di spesa precedentemente calcolate (Q, Imp, Svz,

Amm, Sf/Ines). Le spese vengono pagate in momenti diversi, nell’arco dell’anno e gli interessi

passivi vengono convenzionalmente riferiti a metà anno (6/12).

I = ∑Spese r n

x x

I = (€ 1058,40 + € 3634,13) 0,065 6/12 = € 152,51

x x

Posso determinare Spp:

Spp = ∑Spese + I = (€ 1058,40 + € 3634,13) + € 152,51= € 4845,04

Noti tutti i dati economici richiesti posso procedere alle sostituzioni:

1. stima di Bf Bf = Rpl – Spp = €7453,35 – € 4845,04 = € 2608,31

Ora procedo alla ricerca del saggio di capitalizzazione (rc). È noto che

rc = ∑Bf / ∑V.

I benefici fondiari ed i valori di mercato delle sommatorie sono quelli inerenti ad immobili simili a

quello oggetto di stima ed ubicati nelle zone limitrofe circoscritte. Da indagini di mercato effettuate

presso agenzie immobiliari locali e consultando i bollettini immobiliari suppongo di aver raccolto i

dati riferiti ad un campione di otto soggetti. I dati cercati e trovati si riferiscono ad immobili simili

per superficie commerciale a quello oggetto di stima. La ricerca ha prodotto i seguenti dati:

Immobili Bf Valore di mercato*

Appartamento 1 € 3400 € 150000

Appartamento 2 € 4050 € 175000

Appartamento 3 € 6500 € 148000

Appartamento 4 € 3400 € 155000

Appartamento 5 € 4200 € 160000

Appartamento 6 € 3750 € 145000

Appartamento 7 € 3500 € 140000

Appartamento 8 € 3900 € 158000

∑ €32700 € 1231000

*Prezzi a cui sono stati venduti gli immobili campione in un regime di libera compravendita.

Procedo al calcolo matematico di rc:

rc = ∑Bf / ∑V = €32700 / € 1231000 = 0.0266 = 2,66%

Fase 2

Noti Bf ed rc posso calcolare il più probabile valore di mercato ordinario del mio immobile.

Vo = Bf / rc = € 2608,31 / 0,0266 = € 98056,87

Una volta calcolato il valore ordinario si può procedere al calcolo del valore reale dell’immobile

apportando le opportune correzioni che tengono conto degli aspetti peculiari dell’immobile.

Fase 3

Prima correzione : sull’immobile grava un mutuo ipotecario di originali € 20000 stipulato 10

anni, con durata quindicennale al tasso fisso del 6% annuale ed in corso di estinzione attraverso rare

mensili.