Stima delle Aree Edificabili (2)

La stima delle aree edificabili

Generalita’

L’area edificabile è un terreno su cui, in base agli strumenti edilizi in vigore, è possibile costruire un nuovo fabbricato. I principali strumenti a livello comunale da cui dipendono le potenzialità edificatorie di un’area sono:
• Piano regolatore generale e le allegate norme tecniche di attuazione.
• Piani attuativi.
• Regolamento edilizio.
Il comune può rilasciare il permesso di costruire: oneroso e che comporta il pagamento del contributo di costruzione.

Caratteristiche

1. Ubicazione: il PRG suddivide il territorio comunale in zone territoriali omogenee dalle quali dipendono essenzialmente il tipo di fabbricato che si potrà edificare e la dimensione del fabbricato. Inoltre il Comune rilascia un certificato di destinazione urbanistica.
2. Cubatura edificabile: il parametro di maggior importanza pratica è l’indice di edificabilità (m3/m2) che dà un’immediata indicazione sulle possibilità edificatorie dell’area. Altri parametri sono l’indice di copertura ( percentuale di area che puoi coprire col fabbricato), l’altezza massima e la distanza dai confini.
3. Altre caratteristiche: _Dimensione minima e forma regolare.
_Natura del terreno.
_Pendenza, esposizione e vista.
_Presenza di servitù.

Valore di mercato
• La domanda: la domanda dipende dalla domanda di nuove case, la quale dipende dalla crescita demografica della popolazione (dovuta a movimenti naturali o migratori) e dalle condizioni di benessere sociale (orienta la domanda di abitazioni verso zone più qualificate ed appetibili).
• L’offerta: Le aree edificabili sono beni economici ad offerta rigida; questa offerta viene creata con l’approvazione di piani urbanistici.

Valore di trasformazione

La trasformazione di un fabbricato costituisce la destinazione ordinaria per questo tipo di terreno. Esso si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato che si potrà edificare ed il costo di edificazione.
Vt = Vm – K

Esempio:
Budrio 700mq
1. Altezza massima: 35m
2. Indice di copertura: 30%
3. Indice di fabbricabilità: 3 m3/m2

• Indice di copertura  700*0.3*35=7350mc
• Indice di fabbricabilità  700*3=2100mc  Utilizzo questo volume:
1. Levo le parti comuni (12%)
2100-12% = 1848mc
2. Superficie vendibile (mq)
1848/3 = 616mq
3. Incasso (euro)
616*2500 [euro/mq] = 1540000 euro
4. Costi di produzione (euro)
2100*300 [euro/mc] = 630000 euro
5. Quanto vale l’area edificabile (euro)
1540000-630000 = 910000 euro al massimo
6. Prezzo massimo che pago la terra al mq vendibile
910000/616 = 1477 [euro/mq]