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Condominio

Generalita’

Il condominio è un fabbricato in cui vi sono parti in proprietà esclusiva (singole unità immobiliari) e parti in proprietà comune (suolo, fondazioni, tetto, scale, portineria, locali impianti, ecc). Esistono vari tipi di condominio: il condominio minimo, composto anche solo da due soli proprietari, il supercondominio, edificio composto da più fabbricati indipendenti che hanno in comune alcuni servizi, ed il condominio parziale.
Esistono due tipi di millesimi di condominio: millesimi di proprietà generali e millesimi d’uso (ripartizione di alcune particolari categorie di spesa).

Millesimi di proprietà generale


Il diritto di proprietà di ogni condomino sulle parti comuni espresso in millesimi. Queste tabelle servono per la formazione delle maggioranze nelle assemblee e la ripartizione delle spese generali. Per determinare i millesimi di condominio il valore di ogni unità viene espressa come superficie virtuale: parametro che tiene conto della dimensione (superficie) e delle caratteristiche qualitative (coefficienti) dell’unità immobiliare.
I coefficienti sono:
• Destinazione: esprime la differenza di valore tra le diverse unità immobiliari dovuta alla diversa destinazione d’uso.
• Piano: un valore minimo viene affidato ai piani inferiori, uno maggiore agli ultimi ed ai piani intermedi si attribuisce un coefficiente pari ad 1.
• Prospetto: tiene conto della vista che hanno le diverse unità immobiliari.
• Orientamento: tiene conto di vantaggi o svantaggi in relazione al riscaldamento ed alla luce dei vani che compongono l’unità immobiliare.
Ripartizione delle spese condominiali
La ripartizione dei delle spese condominiali sono definiti dal codice civile.
• Ascensore: 3 tipi di spese: di esercizio (comprendono la forza motrice, la manutenzione, l’assicurazione, le tasse,… per essi vengono fatti dei millesimi di ascensore in cui sono inclusi solo i piani interessati dal servizio, i quali dovranno quindi pagare la ricostruzione delle scale e le spese per la manutenzione), di manutenzione straordinaria (sostituzione di parti a causa di guasti o obsolescenza) e di nuova installazione (essendo definito una parte comune dell’edificio tutti i condomini parteciperanno a tali spese poiché esso aumenterà il valore del fabbricato).
• Impianti centralizzati: l’impianto di riscaldamento centralizzato è da considerarsi obsoleto. Con essi si calibra la temperatura dell’appartamento sulle esigenze di vita dei condomini (orari, economia,…).
• Acqua potabile
• Manutenzione straordinaria di solai e balconi: 1/3 il singolo e 2/3 i restanti condomini per i solai ad uso esclusivo, se no tutti pagano ugualmente.

Il governo del condominio

Gli strumenti per la gestione di un condominio sono i seguenti:
1. Regolamenti: sono obbligatori quando sono più di 10 e contiene norme concernenti: uso delle parti comuni, tutela del decoro dell’edificio, amministrazione e ripartizione delle spese. Esistono due tipi di contratto:
• Contrattuale: predisposto al momento dell’edificazione del fabbricato ed accettato dal primo proprietario ed è parte integrante dell’atto di compravendita. Esso contiene norme che riguardano la destinazione delle diverse parti di cui si compone l’edificio condominiale ed i criteri di ripartizione delle spese.
• Assembleare: deve intendersi qualsiasi modificazione del regolamento contrattuale ottenuta con una maggioranza diversa dall’umanità. Contiene norme che regolano l’uso delle parti comuni.
2. Amministratore: obbligatorio quando i condomini sono più di 4 e sta in carica 1 anno. I suoi poteri e doveri riguardano l’ordinaria amministrazione delle parti comuni dell’edificio.
3. L’assemblea: organo deliberante del condominio in cui si verifica l’operato dell’amministratore e dove si prendono le decisioni inerenti alla gestione che eccedono l’ordinaria amministrazione. Si chiama assemblea ordinaria l’assemblea che viene convocata una volta all’anno e che ha come ordine del giorno la nomina, conferma o revoca dell’amministratore, l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo e le deliberazioni in merito ad eventuali opere di manutenzione straordinaria. Si chiama assemblea straordinaria se richiesta da almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio.

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