Costruzione di un moderno chalet - Tesina per tecnico per geometri

Pluridisciplinare

2010/2011

Di

Costruzione

Chalet Tesina

Moderno

La

Montagna: a.s.

Un

In La descrizione, dal ricevimento di una parte di terreno boschivo, edificabile, in eredità, con la seguente ripartizione del terreno, alla costruzione di un moderno chalet di montagna; passando dai singoli momenti che permetteranno l’edificabilità dello stesso. 

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Indice generale

• 1. ESTIMO Stima delle aree fabbricabili pag. 5
• 2. ESTIMO I frazionamenti pag. 12
• 3. DIRITTO La tutela del suolo pag. 16
• 4. TOPOGRAFIA Gli spianamenti pag. 26
• 5. COSTRUZIONI I muri di sostegno a gravità pag. 34
• 6. ITALIANO Italo Svevo pag. 47
• 7. STORIA Il Nazismo e l’olocausto pag. 62

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Estimo

Stima delle aree fabbricabili

Indice:

• 1. Generalità.............................................................................................................................................................................. 7
• 2. Caratteristiche delle aree edificabili per i fabbricati urbani.............................................. 7
• 3. Condizioni influenti sul valore delle aree edificabili..................................................................... 8
• 4. Metodo di stima........................................................................................................................................................... 8
• 5. Stima con prezzo di mercato.................................................................................................................... 9
• 10
• 6. Stima con valore di trasformazione...................................................................................................
• 7. Stima con valore complementare............................................................................................................. 11
• 8. Trasferimento del diritto di edificabilità.............................................................................................. 11

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1. Generalità

La stima delle aree fabbricabili sono quelle operazioni che permettono di valutare monetariamente un terreno. Si può definire area fabbricabile un terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato civile, urbano e industriale; esse possono essere divise in:

• Ad uso pubblico per la realizzazione di opere pubbliche, a tal proposito possono essere destinati sia terreni demaniali, sia terreni di proprietà privata e quindi soggetti ad esproprio;
• Ad uso privato atti cioè dalle necessità della vita civile e produttiva; essi a loro volta possono ancora essere suddivisi in:
• Terreni agricoli cioè quelli che servono e serviranno ad uso agricolo, che comprendono terreni coltivati, terreni non coltivati per scelta del proprietario e terreni che ospitano costruzioni rurali;
• Terreni fabbricabili cioè quelli che indipendentemente dall'uso attuale possono essere fabbricabili, sia per la costruzione di fabbricati urbani, che per la costruzione di fabbricati civili e industriali.

2. Caratteristiche delle aree edificabili per fabbricati urbani

Affinché un'area possa considerarsi edificabile per fabbricati urbani, deve presentare le seguenti caratteristiche:

• Essere situata in una zona urbana nella quale uno sviluppo edilizio è in atto, oppure si prevede con sicurezza nel prossimo futuro;
• Non deve essere gravata da vincoli che ne impediscono l'edificabilità;
• La destinazione all’edificazione deve essere economicamente conveniente, vale a dire la superficie, la posizione, la conformazione e le caratteristiche del sottosuolo devono essere tali da consentire la realizzazione di un fabbricato economicamente conveniente;
• La zona in cui è ubicata deve essere servita dalle cosiddette infrastrutture, ossia dai servizi necessari per avere condizioni di vita civile: strade, fognature, acquedotti, elettrodotti, ecc...;
• L'attestazione dell'edificabilità di un'area, su richiesta degli interessati, è rilasciata dal comune in base alla documentazione agli atti, ovvero alle valutazioni tecniche in merito alla sua potenziale edificabilità.

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3. Condizioni influenti sul valore delle aree fabbricabili

Lo scopo della stima è la ricerca del più probabile valore di mercato che si può realizzare nel momento della compravendita. Questo valore dipende da numerosi fattori. I più importanti sono:

• Il coefficiente di utilizzabilità dell'area, esso è dato dal rapporto tra la superficie che può essere coperta dal fabbricato e la superficie totale dell'area;
• Le caratteristiche del sottosuolo, che influenzano sul costo del fabbricato;
• La conformazione planimetrica del suolo, che condiziona spesso la conformazione del fabbricato da realizzare nonché lo sviluppo dei cortili, delle aiuole e delle strade interne;
• Lo sviluppo del fronte stradale;
• L'andamento topografico del terreno;
• L'ubicazione, è evidente che le aree ubicate alla periferia dei centri urbani, hanno un mercato minore rispetto a quelle situate in zone centrali;
• I mezzi di collegamento con il centro urbano e lo stato di transitabilità delle strade;
• La presenza di industrie nella zona, che possono condizionare, il valore delle aree sia positivamente (per la maggiore richiesta da parte del mercato di abitazioni di tipo economico per famiglie di operai, per la possibilità di sviluppo di piccole industrie, artigianali, ecc...) sia negativamente (per l'emissione di odori sgradevoli, residui ferrosi, polveri, sostanze dannose alla salute, ecc...);
• Le norme vigenti dal piano edilizio;
• La salubrità della zona, la prospiciente al mare, la facilità di accesso, servitù attive e passive gravanti sull'area;
• L'ampiezza della strada adiacente, la quale incide sull'altezza del fabbricato, da costruire, in virtù delle norme vigenti in luogo.

4. Metodo di stima

Prezzo di

Spesso tutti gli scopi pratici della stima delle aree fabbricabili riconducono al mercato, che come condizione indispensabile ha che vi sia un mercato sufficientemente attivo e concorrenziale, ma si deve anche tenere conto che i terreni sono destinati poi a diventare fabbricati quindi ciò riconduce al valore di trasformazione.

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Nelle zone esterne ai centri abitati la domanda di aree edificabili è pressoché nulla perciò si parla di valore agricolo.

Un altro valore che può essere preso in considerazione è il valore complementare utilizzabile, ad esempio, nei casi di:

• Espropriazione parziale di un’area edificabile;
• Valutazione di un reliquato;
• Trasferimento del diritto edificatorio.

5. Stima con il prezzo di mercato

L'aspetto più rispondente alla stima delle aree fabbricabili è il prezzo di mercato e la sua stima è possibile solo con procedimento sintetico-comparativo, basato sul prezzo di mercato di beni analoghi a quello da stimare.

Si confronta l'area oggetto di valutazione con altre della zona, assimilabili a quella in esame per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle quali si conoscono i prezzi realizzati in recenti compravendite.

Per le aree edificabili la diversità di condizioni si manifesta in maniera ancora più accentuata rispetto a quella dei terreni, perché bisogna considerare altre caratteristiche come l'ampiezza della strada, o delle strade adiacenti all'area, lo sviluppo del fronte stradale, la resistenza degli strati di terreno del sottosuolo alla compressione, ecc....

La stima si risolve con la nota formula:

= � � ∙

Il parametro di stima più comunemente usato è la cubatura edificabile, poiché essa è data dal prodotto tra la superficie del lotto per il suo indice di edificabilità; la superficie del lotto sarà utilizzabile quando altri lotti comparati avranno stesso indice di edificabilità.

Inoltre vanno aggiunti o detratti al valore ordinario "comodi e scomodi" e infine andranno apportate le idonee "aggiunte" (come opere strutturali già presenti e svolgenti utile funzione, opere di carattere ornamentale e di pregio architettonico, progetto già approvato e concessione edilizia già ottenuta...) e "detrazioni" (come spese necessarie a riportare l'area nelle condizioni ordinarie, servitù passive di passaggio, acquedotto, ipoteche per mutui...).

Si potrà anche eseguire una stima sintetico pratica determinando il valore dell'area come percentuale di costo dell'edificio da realizzare, si compie eseguendo una stima del

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Fabbricato che si andrà a realizzare su quell'area tenendo conto di tutti i parametri legali del caso, come per esempio la cubatura edificabile e poi il valore dell'area sarà compreso tra il 20% e il 30% del valore del fabbricato.

6. Stima con il valore di trasformazione

Valore di

Altro aspetto economico utilizzabile per la stima delle aree fabbricabili è il trasformazione che risulta dalla differenza, portata al momento della stima, tra il più probabile valore di mercato del bene trasformato (valore del fabbricato + valore dell'area) e il costo necessario di trasformazione.

Il bene viene stimato come differenza tra il valore di mercato del bene o dei beni ottenuti dalla trasformazione ed il costo della trasformazione stessa. In formula:

= −

dove: = valore del bene da stimare

;

= valore del bene ottenuto dalla trasformazione del bene

;

= costo della trasformazione.

Il valore del fabbricato da costruirsi, compresa l'area, si può determinare o attraverso la stima comparativa, facendo riferimento ai prezzi di mercato di fabbricati di nuova costruzione analoghi della zona, o attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo da esso ricavabile.

Il costo della trasformazione è costituito da tutte le spese necessarie per produrre il bene ottenuto.

Nel caso in cui manchi un mercato delle aree fabbricabili nettamente distinto da quello dei terreni agricoli, la stima potrà basarsi sul valore agricolo, che darà il valore minimo attribuibile all'area.

Il valore tende a coincidere con il valore di mercato quando è possibile ritenere.

• Che il mercato delle aree edificabili si svolga in regime di libera concorrenza;
• Che la trasformazione sia quella realizzabile da un imprenditore ordinario.

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Per aree ubicate in centri urbani, la condizione di libera concorrenza generalmente non sussiste. Le condizioni di concorrenza possono verificarsi in alcune zone periferiche, dove la disponibilità dei terreni destinabili a suoli edificabili crea una situazione di libero scambio.

7. Stima con valore complementare

Reliquati o pezze

Esistono poi altre aree di ridotte dimensioni che prendono il nome di segregate, però può succedere che un reliquato possa aumentare il valore di un'area confinante, quindi se il vicino è interessato, esso acquista valore e la stima dovrà farsi secondo valore complementare.

Se invece un reliquato non manifesta l'attitudine sopra indicata occorrerà indagare sulla possibilità di locarlo e, a quel punto, il valore utilizzabile è quello di capitalizzazione dei redditi.

8. Trasferimento del diritto di edificabilità

E’ possibile inoltre un accordo tra due proprietari per il trasferimento della cubatura edificabile tra due lotti. Si tratta di una facoltà esplicitamente concessa da talune leggi regionali ma, molto spesso soggetta a restrizioni. Di frequente, ad esempio, i due lotti devono essere compresi nella stessa zona urbanistica e nella stessa zona territoriale omogenea.

Tale trasferimento comporta per l'acquirente il diritto di costruire, e per il cedente la perdita di tale diritto; il valore del diritto acquisito è stimabile con valore di trasformazione e rappresenta il prezzo massimo pagabile, mentre la perdita di tale diritto è stimabile con criterio di valore complementare in cui il cedente possiede un'area fabbricabile con un valore e si ritroverà con un'area esclusivamente agricola con valore inferiore.

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I frazionamenti

Indice:

• 1. Generalità..................................................................................................................................................................................... 14
• 2. I punti fiduciali......................................................................................................................................................................... 14
• 3. Documenti per l’aggiornamento topografico......................................................................................... 14
• 4. Il catasto..................................................................................................................................................................................... 14
• 5. Documenti per la redazione dei tipi di frazionamento............................................................. 15

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1. Generalità

Il frazionamento è un metodo che serve per dividere aree e particelle di terreno, per scopi diversi: compravendite parziali di proprietà;

• Divisioni ereditarie di porzioni di terreno;
• Espropriazioni parziali di proprietà terriere;
• Misurazioni di aree da utilizzare per nuovi insediamenti, residenze, ecc….

2. Punti fiduciali

Quando ad un tecnico professionista viene richiesta una misurazione topografica di un’area, lo stesso deve rispettare una circolare, la n° 2 del 1987, emanata dalla direzione generale del catasto (Agenzia del territorio), che ha inserito nelle mappe catastali, la rete dei punti fiduciali (P.F.) cerchiati in rosso e numerati.

Ogni rilievo topografico di aggiornamento catastale deve far riferimento a detti punti fiduciali con l’ausilio del pacchetto informatico PRELEO per il catasto dei terreni, DOCFA per il catasto dei fabbricati.

3. Documenti per l’aggiornamento topografico

Gli atti di aggiornamento topografico delle mappe catastali sono di tre tipi:

1. Tipo di frazionamento, per porzioni di terreno piuttosto ampie, prive di fabbricati;
2. Tipo mappale, per misurazioni di aree su cui sono esistenti o in futura costruzione, con progetto, dei fabbricati;
3. Tipo particellare, è una misurazione che viene eseguita su porzioni ridotte di terreno.

4. Il catasto

Il catasto è stato formato subito dopo il 1861 su modello austriaco, con la legge del 1886. Il catasto italiano è geometrico, particellare, non probatorio.

Il catasto italiano è un istituto che ha un duplice scopo:

1. Scopo sociale e civile, per inventariare e registrare tutti i beni immobili presenti

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2. Il catasto ha anche uno scopo fiscale per il calcolo degli estimi catastali, chiamati rendite catastali, che servono sia per il catasto dei terreni che per il catasto dei fabbricati al calcolo dell’I.C.I..

La particella catastale è una porzione continua di terreno di qualità e classe di cultura appartenente ad un unico possessore situata nello stesso comune censuario.

Quando si effettua un frazionamento di un terreno, è necessario individuare i punti fiduciali già presenti perché, come si è spiegato prima, sono registrati.

Per misurare un terreno si utilizzerà lo strumento topografico seguendo il rilievo tecnico-poligono metrico.

5. Documenti per la redazione dei tipi di frazionamento

I documenti necessari per la redazione del tipo di frazionamento sono:

• Elaborazione del modello 51 (certificato catastale mod. 51) dove sono visibili le particelle da frazionare;
• Elaborazione del modello 51 F.T.P. che è il certificato dove si dimostra come sono state frazionate le particelle;
• Allegato al modello 51 F.T.P. si introduce lo schema del rilievo, l’elaborato grafico e in aggiunta si allega il libretto delle misure;
• La relazione monografica che spiega i punti fiduciali utilizzati;
• Il tutto si allega al modello 3/S.P.C. per dimostrare la fusione, se c’è stata, di più particelle, per formare lotti distinti, chiamata anche denuncia di cambiamento.

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Diritto

La tutela del suolo

Indice:

• 1. Il diritto dell’ambiente...................................................................................................................................... 18
• 2 La tutela del suolo......................................................................................................................................... 18
• 2.1. Dissesto idrogeologico................................................................................................................................. 18
• 3. Le linee guida dell’Unione europea..................................................................................................... 19