Proprietà, i diritti reali, il possesso

Il diritto di proprietà

Il diritto di proprietà è un diritto reale (rapporto diretto con la cosa), cioè un diritto che si attribuisce al titolare immediato su una cosa, senza la necessità di cooperazione di un’altra persona.
Questo diritto è riconosciuto nell’articolo 42 della Costituzione, che ne fissa anche i limiti.

Ci sono due facoltà:

• Di godimento, che consiste nel potere di utilizzare un bene dal punto di vista materiale (cioè decidere come e quando servirsene per soddisfare i propri bisogni);

• Di disposizione, che consiste nel poter disporre di un bene dal punto di vista giuridico (decidere se trasferire il diritto di proprietà a terzi).

• L’articolo 42 della Costituzione dice che la proprietà è pubblica o privata e che i beni economici appartengono allo Stato, a enti privati o pubblici (primo comma della Costituzione italiana).

• L’articolo 832 del Codice civile stabilisce che il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Limiti pubblici e privati

I limiti possono essere di carattere pubblico o privato.

• Limiti di carattere pubblico: sono volti a soddisfare la collettività e sono:

• L’espropriazione, cioè il sacrificio della proprietà privata per soddisfare un interesse pubblico;

• La requisizione, ovvero la privazione temporanea di un bene;

• La servitù pubblica, un peso per il privato che deve sopportare a vantaggio della collettività.

Tra i limiti di carattere pubblico si considerano anche quelli che riguardano l’edificabilità dei suoli.

Il primo limite è costituito dai PRG, cioè i piani regolatori generali, in cui il territorio è diviso in base alle aree destinate a specifiche funzioni come zone industriali o spazi verdi.

Nei PRG si indicano anche le caratteristiche che devono avere le costruzioni in relazione alla zona in cui si trovano, quindi colori, stile, distanze e dimensioni.

• Limiti di carattere privato: sono il divieto di immissioni (diffusioni negative come cattivi odori, fumo) e gli atti emulativi (attività vietate dalla legge in quanto non hanno nessuna utilità e sono realizzate soltanto allo scopo di molestare altre persone).

Ad esempio, costruire un muro in mezzo ai terreni per togliere la veduta a un vicino.

Il rispetto delle distanze, cioè quelle che permettono il passaggio della luce o che consentono di affacciarsi e guardare verso il fondo vicino (vedute).

Acquisizione del diritto di proprietà

Si può acquisire a titolo:

• Derivato: si ha un rapporto con il precedente proprietario (anche attraverso le successioni, come quando una persona muore e lascia il bene a qualcuno). Si acquista tramite contratto (atto giuridico).

• Originario: quando una persona acquista un diritto nuovo, senza avere rapporti con il precedente proprietario.

I modi di acquisto originari sono:

• Occupazione: appropriarsi di cose mobili prive di proprietario;

• Invenzione: ritrovamento di cose smarrite;

• Accessione: diventare proprietario di una cosa accessoria che si trova vicino alla propria proprietà;

• Unione: unione di due o più cose mobili appartenenti a persone diverse;

• Specificazione: creazione di una cosa nuova con la materia di un’altra persona;

• Usucapione.

Tutela e azioni legali

La legge tutela il diritto di proprietà (cioè rivolgendosi al giudice), riconoscendo al proprietario il diritto di azione (potere di rivolgersi a un giudice per ottenere il riconoscimento del proprio diritto).

• Azione di rivendicazione: colui che afferma di essere proprietario di un bene agisce in giudizio se un’altra persona possiede in modo illegittimo il bene.

• Azione negatoria: quando una persona pretende di avere un potere sul bene e non gli è stato concesso.

Comproprietà e regolamenti condominiali

La comproprietà si ha quando si divide un bene con un’altra persona e si ha l’obbligo di concorrere alle spese.

Ad esempio, il condominio e il suo regolamento. Può essere:

• Assembleare, deciso dalla maggioranza delle persone che si riuniscono in assemblea;

• Contrattuale, quando è accettato da tutti i condomini.

Gli organi del condominio sono:

• Amministratore: organo esecutivo che esercita i poteri indicati dalla legge;

• Assemblea dei condomini: composta da tutti i condomini, adotta con le maggioranze le decisioni di interesse comune.

Diritti di godimento

Il diritto di godimento consente di utilizzare una cosa di proprietà di un’altra persona. Può essere:

• Diritto personale di godimento: non può essere fatto valere nei confronti di altri;

• Diritti reali di godimento: è un diritto assoluto e può essere fatto valere nei confronti dei proprietari successivi.

I diritti reali di godimento sono:

• Diritto di superficie: consiste nel costruire sul suolo altrui o su un proprio suolo e nell’acquistare la proprietà della costruzione.

Chi costruisce in base a questo diritto acquista la proprietà superficiaria della costruzione. Il proprietario del suolo può anche cedere a terzi la proprietà superficiale di una costruzione già esistente. La proprietà è solo orizzontale, perché ha come unico oggetto la costruzione.

• Diritto di usufrutto: diritto di godere di una cosa altrui e di appropriarsi dei frutti, rispettando la destinazione economica.

La proprietà gravata da un diritto di usufrutto si definisce nuda proprietà, poiché è privata della facoltà di godimento del bene.

L’usufrutto è un diritto temporaneo:

• Se a tempo determinato, cessa con la scadenza del termine o con la morte dell’usufruttuario;

• Se a tempo indeterminato, cessa con la morte dell’usufruttuario e può essere:

• Volontario, quando deriva da un contratto;

• Legale, quando è imposto dalla legge.

• Servitù prediale: peso imposto a un fondo (detto servente) per l’utilizzo di un altro fondo (detto dominante), cioè un terreno appartenente a un altro proprietario.

Le servitù coattive sono imposte dalla legge anche contro la volontà del proprietario del fondo servente.

Possesso e detenzione

• Il possesso vuol dire esercitare un potere di fatto (non proprietario) su una cosa e richiede il concorso di due elementi:

• Disponibilità materiale (supporto immediato ed esclusivo del bene);

• Intenzione di possedere (volontà di tenere un bene per sé come proprietario).

• La detenzione è quando qualcuno, pur avendo la disponibilità materiale di una cosa, non ha l’intenzione di tenerla per sé perché riconosce che appartiene a un’altra persona.

Il possesso può essere:

• Legittimo, quando il possessore è anche titolare del diritto;

• Illegittimo, quando non è titolare del diritto.

È un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e di altri diritti reali di godimento per effetto del possesso e del tempo.

Per produrre l’usucapione, il possesso deve essere:

• Pacifico e pubblico, cioè non acquistato in modo violento o clandestino (nascosto al proprietario);

• Continuo e ininterrotto, cioè non abbandonato dal possessore o fatto cessare dal proprietario o da terzi.

Il tempo necessario per l’usucapione dipende dalle caratteristiche del possesso e dalla natura dei beni:

• Usucapione ordinaria: 10 anni per i beni mobili registrati e 20 anni per gli altri beni;

• Usucapione abbreviata: 3 anni per i beni mobili registrati e 10 anni per gli altri beni.