Estimo rurale

Estimo

11.00 “Il trattato di estimo” Polelli Mario 9.30

Esame orale con 2 domande, raramente 3 solo per conferma.

“Disciplina che ha lo scopo di stimare i beni, ovvero attribuirgli un determinato valore economico, in tutti i casi in cui il bene non ha un valore diretto sul mercato (es. valore storico)”.

Procedimento estimativo

1. Quesito estimativo = non si può fare una stima se non si conosce lo scopo, questo perché l’estimo si basa su un momento specifico della stima (questo riguarda anche lo scopo).
2. Da questo scelgo il criterio da utilizzare e il metodo.
3. Come ultima fase si fa un giudizio di stima (valore finale).

Definizioni dell'estimo

• D'Angelo, Estimo, Hoepli, 1988: "L'estimo è la disciplina che insegna il metodo per fare le stime, ovvero per attribuire un valore ad un dato bene economico”.
• Forte-De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1979: "L'estimo è la parte della scienza economica definibile come l'insieme dei principi logici e metodologici che regolano e, quindi, consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta”.
• Medici, Elementi di Estimo civile, rurale e catastale, Edagricole, 1977: "Il carattere fondamentale dell'estimo è quello di insegnare ad esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene economico oggetto di stima, si tratta, dunque, di insegnare ad esprimere giudizi di valore”.
• Michieli, Trattato di estimo, Edagricole, 1993: "L'estimo è una disciplina che generalmente insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica. In altri termini, esso serve ad attribuire ad un bene una data quantità di moneta”.
• Grillenzoni-Grittani, Estimo, Edagricole, 1990: "L'estimo insegna ad individuare una metodologia atta a formulare giudizi di valori di beni singoli e collettivi: a) sui quali non esiste un apprezzamento convergente da parte dei soggetti direttamente o indirettamente interessati alla stima (giudizi di tipo estimativo); b) in sintonia con le esigenze della sola parte interessata alla stima (giudizi di tipo economico)".
• Gallerani-Zanni-Viaggi, Manuale di Estimo, McGraw-Hill, 2004: “… L’Estimo insegna a valutare in termini monetari, per determinate necessità pratiche, i beni economici di cui non siano manifesti in modo chiaro ed univoco i prezzi di mercato. …”.

Al di là delle sfumature e delle differenze, anche rilevanti, tra le diverse definizioni, è possibile tuttavia ricondurle tutte ad alcuni elementi comuni:

• L'estimo si occupa di stime, ovvero di giudizi di valore.
• Il valore che interessa è il valore monetario di un bene/servizio.
• La natura soggettiva del "giudizio di valore" rende l'estimo una disciplina atta in alcuni casi a dirimere controversie, in altri a fornire pareri (stime) che comunque devono essere il più possibile oggettivi (recte, generalmente validi), motivati (devono essere connessi ad un determinato scopo pratico), attuali (cioè devono avere una precisa connotazione spazio-temporale).

L'Estimo è dunque una disciplina professionale i cui metodi si basano sui principi della teoria economica, con alcuni adattamenti metodologici per coniugare la teoria alla prassi operativa.

Per affrontare lo studio dell'Estimo è necessario conoscere alcuni concetti di economia (in particolare bisogna aver capito il significato economico di "valore, il funzionamento dei mercati e il meccanismo di determinazione dei prezzi).

Il metodo dell'Estimo si differenzia da quello della scienza economica proprio per la necessità di legare ogni valutazione a situazioni concrete e non può quindi fondarsi sull'astrazione tipica della “modellizzazione economica”.

I giudizi di valore nell'estimo

Nell'Estimo si è soliti distinguere tra giudizi di valore di carattere estimativo (o "giudizi di stima") e giudizi di valore di carattere economico (o "giudizi di convenienza").

• Il giudizio di valore di tipo estimativo o giudizio di stima ha lo scopo di arrivare ad una valutazione super partes di fronte ad uno scenario conflittuale, in cui cioè non vi è un apprezzamento convergente da parte dei soggetti interessati alla stima: deve quindi possedere caratteri di neutralità.
• Il giudizio di valore di tipo economico o giudizio di convenienza si riferisce ad un committente che chiede di verificare o prevedere il valore o la convenienza di una data opera, bene o investimento; manca lo scenario conflittuale e pertanto il giudizio di stima perde quelle caratteristiche di neutralità che sono invece elemento essenziale dei giudizi di tipo estimativo.

I caratteri immanenti del giudizio di stima

(Domanda esame)

1. La Previsione è carattere immanente del Giudizio di Stima = non si stima un bene sulla base del valore che aveva ieri ma sul valore che avrà domani.
2. La Previsione dipende dall’Orizzonte Economico (OE), ovvero la previsione dell’andamento del mercato nel futuro, e dalla Propensione al Rischio (PR), quest’ultimo è un fattore personale ma anche sistemico (periodo storico).
3. Principio della Permanenza delle Condizioni = immagino che le condizioni che presuppongo per la stima permangano per qualche anno. Potrei anche immaginare delle variazioni negli anni ma purché abbiano un senso e delle regole di base (es. il mercato immobiliare è cresciuto dell’1% all’anno e prevedo il valore del bene tra 10 anni).
4. Il Valore è il fondamento del Giudizio di Stima.
5. Giudizio di Stima e Valore dipendono dallo scopo della stima = cambiando lo scopo cambia il valore.
6. Principio dell’Ordinarietà: il Giudizio di Stima si basa sul = bisogna immaginarsi di stimare un bene ordinario, cioè non essere speciale. Eventualmente successivamente applico delle aggiunte nel caso in cui quello specifico bene abbia delle qualità migliori/speciali (es. terreno con esposizione migliore).
7. Il Giudizio di Stima si basa sulla Comparazione = serve un oggetto che deve essere comparato con l’oggetto da stimare.

La teoria del valore

Tutto l’evolversi del pensiero attorno al concetto di valore – esso dipende da quello che pensiamo di un determinato bene in un determinato periodo storico, quindi non è un valore assoluto.

Il mercantilismo

La prima vera teoria economica: tale tendenza si sviluppò dal XVI secolo grazie a Colbert e Mun.

Ormai il sistema feudale è entrato in crisi, si va verso l’affermazione degli Stati moderni e un’economia aperta agli scambi commerciali con l’estero. Anche grazie alle scoperte geografiche, si assiste ad una espansione delle attività mercantili. Alla rivalità politica tra gli Stati si aggiunge dunque una rivalità commerciale e coloniale.

La fisiocrazia

Scuola di pensiero economico sviluppatasi intorno alla metà del '700. La parola deriva dal greco e significa “superiorità della natura” (fisis = natura e kratos = governo, potere). La ricchezza è prodotta solo dalla terra, l’unica attività che produce un sovrappiù è l’agricoltura. Il lavoro produttivo è quel lavoro che è in grado di creare un'eccedenza (sovrappiù), cioè qualcosa di più della ricchezza che esso consuma nella produzione.

L’industria, l’artigianato e il commercio sono attività sterili, l’artigianato non crea "prodotto netto" (non crea una ricchezza superiore a quella utilizzata in partenza), ma si limita a trasformarlo in prodotti.

Il liberismo classico inglese - la scuola classica

In Inghilterra si sviluppano i principi del liberismo economico, che vengono avanzati da Adam Smith (1723-1790 Primo grande economista). Smith apprezza la crescita economica promossa dalla rivoluzione industriale e ritiene che, per incrementare la ricchezza del Paese, sia necessario liberare le forze che guidano i mercati, e in primo luogo, consentire il pieno esplicarsi della libera iniziativa economica.

La mano invisibile

Per descrivere i benefici effetti della libera iniziativa individuale, Smith elabora la famosa similitudine della "mano invisibile". Egli infatti è convinto che in un sistema di libero mercato, perseguendo il proprio egoistico interesse, i singoli individui possano realizzare anche il massimo benessere collettivo. Il libero dispiegarsi delle iniziative individuali non genera caos, ma un ordine naturale desiderabile.

Ogni tentativo da parte dello Stato di alterare tale ordine è destinato a produrre distorsioni e inefficienze, riducendo inevitabilmente la ricchezza nazionale. Ne discende un programma di politica economica, che si riassume nella formula del “laissez faire” (lasciar fare).

Ricardo e il problema della distribuzione

David Ricardo (1772-1823) condivide con Adam Smith il suo atteggiamento di fiducia nei mercati. Ricardo si occupa della distribuzione della ricchezza tra le classi sociali: lavoratori, proprietari fondiari e capitalisti.

Quindi il prodotto agricolo viene ripartito tra salari (remunerazione per i lavoratori), profitti (remunerazione per gli imprenditori) e rendite (remunerazione per i proprietari terrieri) – i salari si stabilizzano al livello di sussistenza. Conclusione: la rendita si innalzerebbe, mentre salari e profitti si abbasserebbero maggiore costo grano.

La teoria del valore in Smith e Ricardo

Smith distingue tra valore d’uso e valore di scambio.

• Valore d’uso: capacità del bene di soddisfare i bisogni.
• Valore di scambio: capacità del bene di essere scambiato con altri beni.

Ad esempio, l’acqua ha un alto valore d’uso e un basso valore di scambio, i diamanti invece il contrario.

Il valore di scambio e quindi il suo prezzo sono determinati dalla quantità di lavoro necessario a produrlo. Il prezzo quindi comprende il costo del lavoro e il profitto per l’imprenditore.

Ricardo distingue invece tra beni producibili (valore = quantità di lavoro necessario a produrli) e beni rari (valore = dipende dalla scarsità) – non è possibile misurare un valore con una moneta perché il valore stesso della moneta cambia.

Malthus

Influenza Ricardo nel suo pessimismo sulla crescita economica, secondo lui la fabbrica peggiora le condizioni di vita dei ceti sociali più poveri, inoltre sostiene che la popolazione cresce con una progressione geometrica (raddoppia ogni 25 anni), mentre la produzione di beni cresce secondo una progressione aritmetica quindi la popolazione cresce più velocemente delle risorse (impoverimento popolazione).

La soluzione poteva trovarsi in alcuni strumenti che permettessero il controllo demografico: quelli preventivi, come la castità e l’astensione dal matrimonio, che dovevano ridurre il tasso di natalità, e quelli successivi, come le guerre, le malattie e la miseria, che avrebbero alzato il tasso di mortalità.

Per questa ragione, Malthus non considera completamente negativi tali fenomeni, che riducendo la popolazione possono consentire migliori condizioni di vita ai superstiti. Per lo stesso motivo, anch'egli abbraccia i principi del liberismo economico. Qualsiasi intervento pubblico volto a migliorare le condizioni di vita delle classi sociali meno agiate, avrebbe impedito agli «strumenti successivi» di controllo della popolazione di sviluppare pienamente i propri effetti, con grave danno per la società nel suo insieme.

Non conosceva lo sviluppo tecnologico.

Marx e la critica al capitalismo

Karl Marx (1818-1883) critica la prospettiva della scuola classica secondo la quale il sistema capitalistico è in grado di autoregolarsi e di distribuire benessere a tutta la popolazione.

Questi sono i punti essenziali dell’analisi di Marx:

• Il capitalismo crea un conflitto distributivo tra capitalisti e operai (proletariato): lotta di classe.
• Il profitto deriva dallo sfruttamento dei lavoratori da parte dei capitalisti.
• Saggio di sfruttamento = rapporto tra profitto (plusvalore) e salario.
• Plusvalore di cui si appropria il capitalista: il prodotto di una giornata è superiore al salario.
• Il capitalismo è destinato a finire: sarà sostituito da una società comunista, senza classi sociali.
• Anche per mantenere bassi i salari, i capitalisti tendono a sostituire i lavoratori con i macchinari (plusvalore), con l’intensificarsi dell’uso degli impianti.
• Siccome solo il lavoro genera profitto il saggio di profitto è destinato a diminuire (caduta tendenziale del saggio di profitto).
• La disoccupazione (esercito industriale di riserva) tenderà ad aumentare.

Alfred Marshall

Marshall (1842-1924) si dedica allo studio della formazione dei prezzi nei singoli mercati, convinto com'è che l'equilibrio complessivo del sistema economico sia il risultato di singoli equilibri (analisi degli equilibri parziali). Secondo Marshall il prezzo dei beni è determinato dalle forze che governano la domanda e l’offerta. Esso quindi dipende da un lato dall'utilità che il bene può procurare al consumatore, dall'altro dai costi che l'imprenditore deve sostenere per realizzarlo; costi che a loro volta dipendono dalla tecnologia disponibile.

L’incontro tra la domanda e l’offerta determina il prezzo.

La croce marshalliana

Costituisce certamente il diagramma economico più noto. Il punto di intersezione tra la curva della domanda (D) e la curva dell’offerta (O) determina il prezzo di equilibrio, in corrispondenza del quale la quantità venduta è uguale alla quantità acquistata.

È una teoria meno “oggettiva”, nel senso che non si preoccupa dell’oggetto in-sé e del suo costo per produrlo, ma della domanda la quale è un fattore esterno e non oggettivo.

Criteri di stima

Scelta del valore = “Più probabile valore”: si fa riferimento a quel valore che ha la massima probabilità di accadimento, quindi la probabilità che si realizzi un determinato valore qualora il bene si trovasse sul mercato (dipende dalla domanda e dall’offerta).

Più probabile valore di mercato

Prezzo di Mercato: Quantità di denaro mediante la quale è stato scambiato un bene.

Valore: è una previsione, più probabile quantità di denaro con la quale potrebbe essere scambiato un bene. Prezzo con il quale un bene sarebbe scambiato in una libera transazione.

La caratteristica di un bene (un fabbricato, un’area…) di dispiegare utilità diretta ed essere oggetto di scambio (di una compravendita) determina un apprezzamento e quindi l’esistenza del valore di mercato del bene stesso.

• Il valore di mercato è da intendersi quale: rapporto equilibrato tra domanda e offerta ovvero tra una certa quantità di moneta ed il bene economico.
• Il criterio di stima quindi si baserà su: analisi della domanda e dell’offerta di beni analoghi (o attualizzazione della redditività netta attesa dispiegabile dal bene in futuro).
• Il valore di mercato è il valore che con maggiore probabilità si formerà in una libera compravendita.
• Il Vm dipende da forma e tipo di mercato (libera concorrenza, monopolio, … dettaglio ingrosso, …).
• È utilizzato per aste pubbliche, divisioni ereditarie, cauzioni, mutui, valutazioni fiscali, ….

Dipende da:

• Quantità.
• Ambiente naturale, economico, sociale.
• Norme contrattuali.

Difficoltà:

• Individualità dei beni = per quanto simili ogni bene è diverso dagli altri.
• Limitata frequenza di scambi.
• No rilevazione dei prezzi.

Più probabile valore di costo

Costo: Insieme di spese sostenute dall’inizio della produzione all’immissione sul mercato di un bene.

Più probabile costo di produzione: assunzione di particolari presupposti relativi alle tecnologie impiegate, alla combinazione di fattori produttivi, ai prezzi dei fattori.

Riproduzione di beni per i quali sono state usate tecnologie non più adottabili.

Difficoltà nel reperire le componenti del costo (terra, capitali, lavoro).

La caratteristica di un bene di essere oggetto di produzione implica l’esistenza del valore di costo.

• Il valore di costo è da intendersi quale: Somma dei valori di mercato dei singoli fattori produttivi, ovvero somma delle spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per produrre il bene oggetto di stima:
  • Materiali, manodopera, capitale (interessi sul capitale investito..), spese generali, utile di impresa.
  • Costo del denaro, reintegrazione dei capitali logorati durante il processo di produzione.
  • Remunerazione di servizi e imposte.
  • Retribuzione di figure economiche che partecipano al processo di produzione promozione e commercializzazione.

Si utilizza per valutazioni e preventivi di spesa, redazione di bilanci, stima di danni, ….

Più probabile valore di trasformazione

“Valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti e ottenibili dalla trasformazione meno le Spese sostenute o sostenibili per la trasformazione di quel bene”.

La caratteristica di un bene di avere utilità indiretta implica l’esistenza del valore di trasformazione.

• Si applica nei giudizi di convenienza economica; esempio: le ristrutturazioni.
• La trasformazione deve essere tecnicamente fattibile, economicamente conveniente e legalmente ammissibile.
• Si utilizza per esprimere giudizi di convenienza stima di aree fabbricabili, stima del valore di mercato per edifici da recuperare.

Es. terreno che diventa edificabile acquista valore sulla base di quello che ci posso edificare.

PI