Schemi lezioni Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari

Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari

Beni economici e valutazioni

Bene immobile = bene non suscettibile di essere rimosso.

• Unicità
• Immobilità
• Localizzazione
• Scarsità

Estimo = metodo previsto. È una conoscenza economica e pratica tecnica. Si occupa di beni scarsi. È l'insieme dei principi logici e metodologici che consentono la formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.

• Stima non solo monetaria
• Valutazioni multi-criteri
• Utilizzo di scale valutative, nominale, ordinale, cardinale

Bene = mezzo idoneo a soddisfare un bisogno.

Bene economico = mezzo idoneo a soddisfare un bisogno, disponibile in quantità limitata.

• Utilità
• Scarsità
• Apprezzabilità
• Scambio
• Bisogno
• Prezzo

Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari

Beni economici e valutazioni

Bene immobile = bene non suscettibile di essere rimosso.

• Unicità
• Immobilità
• Localizzazione
• Scarsità

Estimo = metodo preposto. È una conoscenza economica e pratica tecnica. Si occupa di beni scarsi. È l'insieme dei principi logici e metodologici che consentono la formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.

• Stima non solo monetaria
• Valutazioni multi-criteri
• Utilizzo di scale valutative, nominale, ordinale, cardinale

Bene = mezzo idoneo a soddisfare un bisogno.

Bene economico = mezzo idoneo a soddisfare un bisogno, disponibile in quantità limitata.

• Utilità
• Scarsità
• Appropriatezza
• Scambio
• Prezzo
• Bisogno

Bene privato

• Valore di mercato (Vm)
• Valore di costo (Vc)
• Valore di trasformazione (Vt)
• Valore complementare (Vc)
• Valore di surrogazione (Vs)
• Capitalizzazione del reddito (Vr)

Bene pubblico

Valore economico totale (VET).

Prezzo = quantità di moneta realmente scambiate con un bene, dato storico.

Valore = quantità di moneta che potrà essere scambiata con altri beni, dato previsto.

Elementi di microeconomia

Microeconomia = scienza che studia le scelte economiche di aziende e associazioni.

Mercato = complesso di domanda e offerte. Contesto in cui acquirenti e venditori di un bene entrano in contatto tra loro al fine di scambiare tale bene.

• Concorrenziale
• Non concorrenziale

Meccanismo di formazione dei prezzi:

• Per contrattazione, es: imd
• Al rialzo, es: aste
• Imposto, es: supermercati

Teorie delle domande

Domande = quantità di un bene di cui un soggetto è disposto ad appropriarsi ad un certo prezzo.

Quantità domandate # quantità effettive necessariamente acquistate.

Curve di domanda.

Dipende da:

• Prezzo del bene (p_x)
• Reddito (R)
• Prezzo degli altri beni (p_n)

q_x = f(p_x, R, p_n)

Influenzate dalle mode.

Teorie dell'offerta

Offerte = quantità di un bene che un soggetto produttore è disposto a produrre, e vendere, ad un certo prezzo.

Quantità offerte # quantità effettivamente vendute.

Curve di offerte.

Dipende da:

• Prezzo del bene (p_x)
• Prezzo dei fattori produttivi e delle tecnologie (T)

q_x = f(p_x, T)

Influenzate dalle mode.

Prezzo/Quantità di equilibrio = punto in cui le curve di domanda e offerte si intersecano: la quantità del bene che i compratori vogliono e possono comprare è uguale alla quantità del bene che i venditori vogliono e possono vendere. Altrimenti: eccesso o carenze.

Il mercato immobiliare

Mercato stretto, condizioni edonistiche, libera concorrenza perfetta.

Legge di indifferenza di Stevens: il valore del bene è uguale al prezzo del bene uniforme omogeneo, in uno stesso mercato e in uno stesso momento.

Mercato immobiliare, fattori soggettivi, caratteristiche:

• Compratori e venditori in numero ridotto
• Immobili non immediatamente commerciabili
• Unicità dei beni
• Informazione incompleta e disomogenea
• Offerta e domanda non allineate
• Immobili = beni complessi, mercato non unitario, ma dinamico
• Legge di domanda e offerte
• Intrinsecamente ciclici
• Legati all'economia generale
• Sempre più internazionali

Processo edilizio -> 3 fasi: 1) sviluppo dell'area 2) sviluppo degli immobili 3) operatività 4) uso e gestione.

Attori:

• Promotori immobiliari
• Imprese di costruzione
• Proprietari fondiari
• Prope