Diritti reali

Diritti reali

Diritti reali = diritti che un soggetto ha su una cosa materiale determinata, c.d. ius in rem.

Caratteristiche principali

• Immediatezza: esercitare direttamente il potere sulla cosa, possibilità per il titolare, senza cooperazione di terzi.
• Assolutezza: intesa come dovere di tutti i consociati di astenersi dal ledere il diritto; vale erga omnes; dunque, il titolare ha possibilità di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto.
• Inerenza: il diritto reale è legato alla cosa e non alla persona; il diritto segue la cosa: se la cosa cambia proprietario, il diritto resta e chiunque abbia la cosa o acquisti diritti su di essa deve rispettare quel diritto. Per questo si dice che il diritto reale ha diritto di sequela.

Es: un terreno ha una servitù di passaggio. Il terreno viene venduto. Il nuovo proprietario deve comunque permettere il passaggio.

• A numero chiuso e tipici: solo quelli previsti dalla legge possono esistere e il loro contenuto essenziale non può essere modificato dai privati, per tutelare terzi ed evitare di rendere inefficiente la gestione del bene.

Classificazione

Si distinguono in due grandi gruppi:

• Diritto su cosa propria – iura in re propria - di proprietà.
• Diritto su cosa altrui – iura in re aliena: gravano su un bene di proprietà di un altro soggetto; diritti che limitano il potere del proprietario.

Si divide in 2 sottocategorie:

• Di godimento – diritti in base ai quali un soggetto ha potere di trarre utilità da beni di proprietà di un altro soggetto.

Comprendono:

• Superficie.
• Enfiteusi.
• Usufrutto.
• Uso.
• Abitazione.
• Servitù.

• Di garanzia - diritti che servono a garantire un credito. Non danno al titolare il diritto di usare o godere del bene, ma servono ad assicurare il pagamento di un debito. Diritto di prelazione sul ricavato della vendita forzata.

Comprendono:

• Il pegno;
• L’ipoteca.

Obbligazioni reali o propter rem

Nascono e dipendono da un diritto reale. Chi ha il diritto reale ha anche obbligo. Se il diritto reale cambia titolare, cambia anche l’obbligato.

Es: chi è proprietario di un appartamento deve pagare le spese condominiali. Se vende l’appartamento, l’obbligo passa al nuovo proprietario.

Onere reale

È una situazione in cui:

• Un peso grava su un bene immobile;
• Chiunque diventi proprietario del bene deve sopportarlo;
• Il creditore può soddisfarsi sul bene, non sulla persona.

Es: contributi consortili (art. 864 c.c.) - il terreno è inserito in un consorzio di bonifica. Il consorzio impone il pagamento di contributi per la manutenzione. Il terreno viene venduto. Il nuovo proprietario deve pagare, anche se non ha stipulato alcun contratto.

Proprietà

A. Proprietà è il diritto reale che attribuisce al titolare il potere più ampio su un bene.

Secondo l’art. 832 c.c., il proprietario ha il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, ma nei limiti e con l’osservanza della legge.

Quindi al proprietario vengono riconosciuti:

• Potere di godimento: il potere di usare il bene e trarne le utilità, anche con frutti.

Può essere:

• Diretto → usare personalmente il bene, es. abitare la propria casa;
• Indiretto → concederlo ad altri, es. affittare la casa e ricevere il canone.

• Potere di disporre: il potere di vendere, donare, concedere diritti sul bene, usufrutto, locazione, ecc.

In modo pieno ed esclusivo.

• Pienezza: proprietario può fare tutto ciò che vuole, ius utendi et abutendi.
• Esclusività: può escludere chiunque altro dal bene, ius excludendi omnes.
• Imprescrittibilità: è conseguenza della pienezza della proprietà, perché il proprietario non perde il diritto per il non uso del bene. Si perde solo se un altro la acquista per usucapione.
• Perpetuità: vuol dire che il diritto di proprietà non ha durata limitata, in linea di principio dura per sempre, salvo casi particolari previsti dalla legge.
• Elasticità: proprietà può essere temporaneamente compressa dalla presenza di diritti altrui o vincoli pubblici, ma quando questi cessano, i poteri del proprietario si riespandono automaticamente.

La proprietà è piena ed esclusiva, ma il proprietario deve rispettare i limiti di legge e non può esercitare il suo diritto in modo emulativo, cioè al solo scopo di nuocere ad altri.

I limiti alla proprietà

La proprietà ha dei limiti.

L’art. 832 c.c. e la Costituzione stabiliscono che:

• Il proprietario deve rispettare limiti e obblighi di legge;
• La proprietà deve avere una funzione sociale, art. 42 Cost.

Lo Stato può stabilire: come si acquista la proprietà; come si usa; quali limiti deve rispettare.

Questo serve a tutelare: l’interesse pubblico; l’ambiente; la sicurezza; l’equità sociale.

Per questo oggi si parla non di una sola proprietà, ma di “proprietà diverse”: proprietà di beni personali; proprietà di beni culturali; proprietà agricola; proprietà edilizia…

Proprietà ha limiti posti:

• Nell’interesse pubblico = l’interesse della collettività;
• Nell’interesse privato = limiti posti per tutelare altri proprietari o vicini.

Limiti posti nell’interesse pubblico

• Espropriazione per pubblica utilità. La proprietà privata può essere tolta nei casi previsti dalla legge, per interesse generale, con indennizzo. È il caso di strade, scuole, ospedali, opere pubbliche.
• Codice dei beni culturali. Se un bene è di interesse storico o artistico, il proprietario subisce forti limitazioni, non può distruggerlo, modificarlo liberamente, ecc. Qui c’è limitazione del godimento.

Limiti posti nell’interesse privato

Previsti dal Codice civile – Libro III. Esempi:

• Distanze nelle costruzioni: non puoi costruire troppo vicino al fondo del vicino.
• Luci e vedute: non puoi aprire finestre che ledano la privacy altrui.
• Divieto di atti emulativi: non puoi usare la cosa solo per danneggiare altri.
• Divieto di immissioni: rumori, fumi, odori non devono superare la normale tollerabilità.

Espropriazione e indennizzo

È il caso in cui la proprietà privata viene tolta al proprietario per un interesse generale, ad esempio per costruire: strade, scuole, ospedali, opere pubbliche.

Lo prevede l’art. 42, comma 3, della Costituzione.

Proprietà privata può essere espropriata solo se tutte e tre sono pres