Appunti riassuntivi completi del corso di Estimo

Estimo

Obiettivi dell’insegnamento

L’insegnamento di Estimo fornisce competenze relative alla stima dei beni immobili (esistenti) e alla valutazione economica dei progetti (previsti).

L’obiettivo è provare ad ampliare gli orizzonti su cosa significa progettare: oltre alla parte compositiva, tecnologica, ne esiste una economica da scoprire e mettere in relazione costantemente con le altre. Non solo nel progettare ma anche nell’affidare, nel realizzare, nel collaudare, nel manutenere, nel riusare a fine vita.

Nella formulazione del valore di costo totale = + Va + St + On + In + Imp + Pp + All + As + Aimp + U assume particolare interesse il valore di costo di costruzione perché rappresenta il costo stimato che sarà sostenuto dall’operatore/appaltatore per la realizzazione dell’opera prefigurata del progetto e/o del contratto d’appalto.

ckV = valore di costo di costruzione, costo stimato per la realizzazione fisica delle opere

Va = valore dell’area o sedime

St = spese tecniche e onorari professionali

On = oneri concessori

In = interesse sul capitale finanziato

Imp = imposte

Pp = promozione e pubblicità

All = allacciamenti ai pubblici servizi

As = altre spese (di piccola entità)

Aimp = alea per imprevisti

U = utile del promotore

Ciclo di vita dell’opera (pubblica)

Estimo (stimare, valutare) in progettazione corrisponde a valutare il valore di costo di costruzione. La produzione di un’opera è un processo complesso che ci obbliga ad aprire lo sguardo sul concetto di Ciclo di Vita che va dal concepimento alla morte dell’opera stessa. L’opera viene: pianificata, progettata, realizzata, utilizzata, riconvertita o demolita.

Inquadramento normativo

Ad oggi il quadro di regole su cui ragionare comprende la normativa sui lavori pubblici e sulla sicurezza:

• D. Lgs 50/2016 (entrato in vigore 18 aprile 2016) – Attuazione delle direttive 2014/23/UE, 2014/24/UE e 2014/25/UE sull’aggiudicazione dei contratti di concessione, sugli appalti pubblici e sulle procedure d’appalto …, nonché per il riordino della disciplina vigente in materia di contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture
• (Soft law) Linee guida ANAC
• D. Lgs. 81/2008, Titolo IV – Testo unico in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro. Cantieri temporanei e mobili

*(Gli oneri della sicurezza non sono assoggettati a ribasso d’asta)

Nomenclatura

Progettista, Direttore lavori (con Direttori Operativi e Ispettori di Cantiere), Responsabile unico del procedimento, Coordinatore sicurezza in progettazione, Coordinatore sicurezza in esecuzione.

Vedi D.M. 49/2018

Direttore lavori (con Direttori operativi e Ispettori di cantiere)

• Tenuta della contabilità con i seguenti principali documenti: libretto delle misure (duale del Computo metrico, insieme delle quantità), registro di contabilità (duale del Computo metrico estimativo, prezzi di ogni quantità), stato d’avanzamento lavori, certificato di pagamento.
• Verifica e controllo attività giornaliere in cantiere: giornale dei lavori.
• Verifica e gestione dei tempi con i seguenti principali doc.: verbale di inizio lavori, verbale/i di sospensione lavori, verbale/i di ripresa lavori, verbale di ultimazione lavori.

Opera

La produzione

La produzione può essere definita come una qualsiasi attività in grado di determinare un’utilità (reddito) presente o futura. La produzione si configura come l’attività economica che presenta la proprietà di accrescere l’utilità di un repertorio di beni disponibili, attraverso un complesso di attività o processi più o meno articolati. Il risultato della produzione è detto prodotto, mentre i beni disponibili oggetto di trasformazione, sono chiamati fattori di produzione.

P = f (L, M, K)

P = funzione di produzione

L = lavoro

M = risorse materiali

K = capitale → Schema di processo produttivo

In pratica la produzione è costituita da processi di trasformazione. Lo “stimolo” alla produzione è sostanzialmente rappresentato dall’incremento di valore che viene riconosciuto al risultato.

La produzione deve trovare la sua contestualizzazione in una “struttura organizzata”. Tale struttura organizzata è l’unità oggettiva nel cui ambito avviene la combinazione dei fattori della produzione, coordinati per realizzare l’attività produttiva prevista. L’unità oggettiva che realizza la produzione è definita azienda.

L’impresa è l’unità economica dotata di figura giuridica che produce beni materiali o servizi attraverso un particolare processo nel quale trovano applicazione i mezzi (o fattori) di produzione. L’impresa si configura come un’unità soggettiva identificabile nell’imprenditore che, con le sue decisioni, si assume tutti i rischi derivanti dall’utilizzo delle risorse (umane, materiali e finanziarie) a sua disposizione.

L’appalto è il mezzo per la regolazione dell’esecuzione di un’obbligazione a fronte di un compenso pattuito e regolato da un contratto. Un contratto d’appalto è l’esplicitazione dell’obbligazione che può configurarsi come una prestazione professionale, un servizio d’ingegneria, un’opera di architettura, … L’appaltatore è quindi un imprenditore a tutti gli effetti.

L’incremento di valore

La valutazione dell’incremento di valore può avvenire ex ante attraverso la comparazione tra la stima del valore del prodotto e la stima dei valori dei fattori della produzione, oppure a consuntivo analizzando il risultato e confrontandolo con i costi sostenuti effettivamente e pertanto rilevabili in modo oggettivo. Nel primo caso lavoreremo sulla stima di valori probabili e potremo parlare di valore di costo. Nel secondo caso lavoreremo su dati consuntivati e quindi potremo parlare di costo.

Costo: Dato rilevabile e certo di un fatto già avvenuto; produzione conclusa con contabilità nota.

Valore di costo: Risultato di una stima dei fattori pre produzione.

Tra costo e valore di costo intercorre la medesima relazione che intercorre tra prezzo e valore di mercato.

Il prezzo è un dato rilevabile e certo frutto del perfezionamento di una transazione, mentre il valore di mercato è la stima cioè la previsione del più probabile valore di scambio.

Il valore di costo

Vx = Σ Vi + ΔV

Vx = rappresenta il valore del prodotto finale ovvero il possibile prezzo di compravendita del prodotto, cioè il valore di mercato della produzione.

Σ Vi = insieme dei costi che l’azienda dovrà sostenere. È il costo di produzione

ΔV = minimo valore ritenuto accettabile dall’imprenditore/appaltatore quale compenso degli sforzi profusi nelle attività di gestione della struttura organizzata necessaria al sostegno della produzione e ai capitali investiti. È l’utile dell’attività d’azienda

In un contesto quale la realizzazione di un’opera (pubblica o privata) Vx assume il significato di valore di cVcosto totale della produzione: totale in quanto contiene tutti i centri di costo tra cui anche l’utile totd’impresa (ΔV= U) ck V= + Va + St + On + In + Imp + Pp + All + As + A imp + U ckVassume particolare interesse il Valore di costo di costruzione perché rappresenta il costo stimato che sarà sostenuto dall’operatore/appaltatore per la realizzazione dell’opera prefigurata dal progetto e/o dal contratto d’appalto. = Σ Pi x Qi (+ U) (è di fatto il CME)

Dove: Pi = valore di costo unitario del parametro i-esimo, comprensivo di utile dell’appaltatore (le banche dati dei prezzi unitari comprendono già un utile medio o ordinario U)

Qi = quantità misurata (o stimata) del parametro i-esimo

ck ckV VIl Valore di costo di costruzione diventerà il riferimento per tutte le scelte contrattuali. Quindi il rappresenterà il compenso per l’appaltatore per le obbligazioni che questi ha assunto con il contratto; in ckVsostanza rappresenta il ricavo dell’appaltatore. Il può essere così scomposto:

K (Valore di costo tecnico di costruzione) = costo che rappresenta l’insieme delle spese sostenute TCdall’appaltatore per la realizzazione del progetto; che troverà corrispondenza nel complesso dei costi necessari allo sviluppo della produzione di cantiere.

S (Spese generali d’impresa) = rappresentano l’insieme dei contributi di tutti i centri di costo necessari al GIsostegno dell’organizzazione d’impresa in senso lato: spese generali di cantiere e tutte le spese per le attività aziendali extra cantiere. Convenzionalmente valgono il 13-17%

U (Utile d’impresa) = convenzionalmente vale il 10%.

Costo globale

Valore di costo globale è il valore dato dall’insieme dei costi di progettazione e costruzione (costo totale), le spese prevedibili necessarie per garantire il corretto utilizzo nel corso della vita utile (costo d’esercizio), nonché le spese che dovranno essere sostenute per la sua dismissione. c c V V V= + +es restot cV

Dove = valore di costo totale; fase di programmazione, progettazione e costruzione totcV = valore di costo d’esercizio che comprende il costo di manutenzione e quello di gestione; fase di vita esutileV = valore residuo, rappresenta l’insieme dei costi necessari alla dismissione del prodotto; fase di resriqualificazione o demolizione

Particolarità della produzione edilizia

La fondamentale particolarità della produzione edilizia rispetto alla produzione di un qualsiasi prodotto sta nell’unicità del bene che va ad essere realizzato. Quindi nelle “produzioni su commessa” (o su progetto) la struttura aziendale è indirizzata alla produzione di beni di una certa complessità che richiedono l’approfondimento di aspetti tecnici e di specifici processi produttivi.

Per questo tutti i soggetti (committenti, Direttori lavori, Imprese, …) che intervengono nella realizzazione di un’opera (pubblica o privata) sviluppano forme di controllo della commessa, o meglio un controllo di gestione.

Le scelte dell’imprenditore

Gli imprenditori devono prendere delle decisioni ed effettuare delle scelte: cosa, quanto e come produrre. Devono essere razionali, cioè minimizzare i costi, e massimizzare i ricavi.

Le scelte dell’imprenditore si basano su previsioni e in particolare riguardano:

• La grandezza, o scala, di produzione. Dipende dalla possibilità di collocare i prodotti sul mercato di sbocco; pertanto deve essere preceduta dalle previsioni della futura domanda attraverso l’individuazione della preferenze dei potenziali acquirenti.
• La dislocazione dell’impresa. Riguarda la scelta del luogo dove l’impresa deve sorgere. Scelta effettuata con il criterio della convenienza economica e dell’efficienza produttiva.
• La tecnica produttiva (scelta di lungo periodo). Si intende la scelta delle modalità del processo di produzione. Da questa scelta dipende il rapporto tra costi fissi e costi variabili.
• La combinazione ottima dei fattori produttivi (scelta di breve periodo)

La capacità produttiva può essere variata solo effettuando nuovi investimenti. Così, se si vuole aumentare la produzione, lasciando immutato il metodo di produzione, cioè il capitale fisso, bisogna aumentare solo il capitale variabile (beni intermedi e lavoro). L’imprenditore sceglierà la tecnica produttiva più economicamente efficiente, cioè quella che gli consentirà di produrre a costi più bassi.

La funzione di produzione

La funzione di produzione (fdp) è la relazione che intercorre tra la quantità di fattori (input) utilizzati nel processo produttivo e la quantità di prodotto finale. Riassume i modi tecnicamente efficienti di produrre un certo output, data una certa tecnologia.

fdp: Q = F (input 1, input 2, input 3, ecc.)

La massimizzazione del profitto

L’ipotesi è che l’impresa decida quanto produrre avendo come obiettivo la massimizzazione del profitto, data la fdp e le condizioni del mercato e dati i prezzi dei fattori produttivi.

 Profitto: la differenza tra ricavo totale RT (prodotto p x Q) e costo totale CT (tutte le spese che l’impresa deve sostenere per produrre l’output)

 = RT – CT

Costi fissi e costi variabili

I costi di produzione si dividono anche in:

• Costi fissi totali CF: costi che non variano con l’ammontare di output prodotto (es. un capannone, l’impianto di produzione, ecc.)
• Costi variabili totali CV: costi che variano con l’ammontare di output prodotto (es. le materie prime, le ore di lavoro, ecc.)

Il fatto che un costo sia fisso o variabile dipende dalla lunghezza del periodo di tempo considerato. La durata dei periodi non è cronologica, ma economica. Nel breve periodo alcuni costi sono fissi e altri variabili, nel lungo periodo tutti i costi sono variabili.

Il costo marginale

È la risposta alla domanda: quanto costa produrre un’unità in più di output?

Costo marginale (CM): è l’incremento del costo totale necessario per produrre un’unità addizionale di output.

Non va confuso con il costo medio (CMe), che è il costo unitario che l’impresa deve sostenere per tutte le unità di output (= costo totale diviso quantità totale).

Economie di scala

Quando i costi medi di lungo periodo diminuiscono all’aumentare della produzione si verificano economie di scala.

Le economie di scala possono essere realizzate a livello di stabilimento o, nel caso di impresa con diversi impianti, a livello di impresa nel suo complesso.

Tutte queste economie di scala sono generate direttamente dall’impresa attraverso la decisione di incrementare la scala di produzione

Valutazione della tecnica produttiva più conveniente

Oltre alle funzioni di produzione (che esprimono le quantità fisiche di beni e servizi), l’imprenditore deve considerare i costi monetari. Deve conoscere i prezzi dei fattori produttivi e individuare la tecnica che minimizza i costi di produzione. Scelta la scala di produzione (livello dell’output) e, in base a questa, definita la quantità di fattore produttivo richiesta per produrre una unità di bene, l’imprenditore dovrà scegliere tra tecniche produttive diverse.

Consideriamo solo due fattori produttivi: capitale (K) e lavoro (L). Q = una unità di output e le due tecniche hanno coefficiente di produzione diversi.

Tecnica A: Q=0,20K+0,48L (a più alta intensità di lavoro)

Tecnica B: Q=0,40K+0,28L (a più alta intensità di capitale)

Entrambe le tecniche ci danno una unità di prodotto. Ma qual è la più conveniente? Occorre conoscere i prezzi dei fattori produttivi.

Supponendo che: il prezzo (costo) di una unità di capitale = 5 e il prezzo (costo) di una unità di lavoro = 6 si avrà:

Tecnica A: (0,20 x 5)+(0,48 x 6)= 3,88

Tecnica B: (0,40 x 5)+(0,28 x 6)= 3,68

La tecnica B è più conveniente: consente di produrre una unità di bene a costi inferiori. La variazione dei prezzi dei fattori produttivi può cambiare la convenienza della tecnica produttiva.

Sistemi di classificazione tecnologica - Normativa UNI 8290

Scomposizione del sistema edilizio:

La UNI 8290 presenta alcuni limiti concettuali che si traducono in limiti operativi:

La norma legge l’edificio come risultato finale di un processo concluso. Non vengono cioè considerati i proc