Appunti - DPR 380/2001 - Testo unico edilizia - Agg. L. 68/2023 - completo

DPR 380/2001 - Testo unico dell'edilizia

Art. 2-bis - Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati

In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.

Art. 3 - Definizione degli interventi edilizi

Interventi di manutenzione ordinaria

Interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento, sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti.

Interventi di manutenzione straordinaria

Opere e modifiche necessarie per rinnovare sostituire parti anche strutturali degli edifici o anche per integrare e realizzare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterano la volumetria complessiva e non comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d'uso implicanti mutamento del carico urbanistico. Sono compresi negli interventi di manutenzione straordinaria anche frazionamento e accorpamenti di unità immobiliari con esecuzione di opere che possono comportare anche modifiche della superficie purché non venga alterata la volumetria complessiva e non vi sia mutamento rilevante urbanistico.

Interventi di restauro di risanamento conservativo

Interventi rivolti a conservare l'edificio nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio stesso, consentendo anche mutamento della destinazione d'uso purché compatibile con i relativi piani attuativi. Tali interventi di restauro comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l'eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Interventi di ristrutturazione edilizia

Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemico di opere che possono portare un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino con la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Sono compresi nella ristrutturazione gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con stessa sagoma, prospetti, sedime caratteristiche plani-volumetriche, per l'innovazione necessarie alla materia anti-sismica, dell’accessibilità, installazione di impianti per l’efficientamento energetico. L'intervento può promuovere anche aumento di volume anche per promuovere la rigenerazione urbana. Costituiscono ristrutturazione edilizia anche interventi volti al ripristino di edifici o parti di esso, eventualmente crollati, da demolire, attraverso la loro ricostruzione, fermo restando che in caso di immobili vincolati dal codice di beni culturali vale solo per interventi di ristrutturazione che mantengono la sagoma, prospetti, e non sia previsto aumento volumetrico.

Interventi di nuova costruzione

Interventi di trasformazione edilizio urbanistica del territorio. In questi sono compresi anche:

• Costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati per ampliamento di edificio esistente;
• Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
• Realizzazione di infrastrutture e impianti;
• Installazione di impianti radio-trasmittenti e di ripetitori;
• Interventi pertinenziali superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
• Installazione di manufatti leggeri, strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, imbarcazioni, etc. ad eccezione di quelli che devono soddisfare bisogni meramente temporali che non fossero di natura permanente al terreno.

Interventi di ristrutturazione urbanistica

Sostituzione tessuto urbanistico esistente con un altro diverso, mediante interventi edilizi anche con modifica dei lotti e strade.

Art. 4 - Regolamenti edilizi comunali

Il regolamento che i comuni deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi. Ai fini del conseguimento del titolo abilitativo edilizio è obbligatoriamente prevista, per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia di primo livello, nonché per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia la predisposizione all'allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli, e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20 per cento di quelli totali.

Art. 5 - Lo sportello unico dell’edilizia (SUE)

Lo sportello unico per l'edilizia costituisce l'unico punto di accesso per il privato alle vicende amministrative riguardanti titoli abilitativi edilizi. Tale ufficio provvede:

• Alla ricezione delle segnalazioni di inizio attività, delle domande per il rilascio di permesso di costruire e di ogni altro atto di assenso comunque denominato in materia di attività edilizia ivi compreso il certificato di agibilità.
• Fornire informazioni al punto precedente;
• Al rilascio dei permessi di costruire, nonché delle certificazioni attestanti le prescrizioni normative e le determinazioni provvedimentali a carattere urbanistico, paesaggistico ambientale, idrogeologico, eccetera.

Ai fini del rilascio del permesso di costruire l'ufficio acquisisce direttamente, o tramite conferenza di servizi, gli atti di assenso, necessari ai fini della realizzazione dell'intervento edilizio, tra cui:

• Parere dei Vigili del Fuoco rispetto alla normativa antincendio;
• Atti di assenso previsti per gli interventi edilizi su immobili vincolati ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio;
• Parere dell'autorità competente in materia di assetti e vincoli idrogeologici;
• Autorizzazione dell'autorità competente per le costruzioni su terreni confinanti con il Demanio marittimo;
• Gli assensi in materia di virtù via aerea, ferroviarie, portuali e aeroportuali, eccetera.

Art. 6 - Attività edilizia libera

I seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

• Interventi di manutenzione ordinaria;
• Gli interventi di installazione delle pompe di calore con potenza termica inferiore a 12 KW;
• Gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni;
• Movimenti di terra, impianti idraulici, serre mobili stagionali per l'attività agricola;
• Opere di pavimentazione, di finitura di spazi esterni anche per area di sosta, che siano contenuti entro l'indice di permeabilità, stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compreso realizzazioni di vasche raccolta delle acque, locali tombati;
• I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A;
• Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
• Le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 180 giorni.

Riguardo agli interventi, l’interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Gli interventi non riconducibili a titoli abilitativi, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente.

Articolo 6 bis - Interventi subordinati a comunicazione ed inizio lavori asseverata (CILA)

Sono subordinati alla CILA gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro o risanamento conservativo che non interessino parti strutturali, cambiamento di destinazione d’uso o aumento di cubatura. L'interessato trasmette all’amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che lavori sono conformi ai regolamenti edilizi urbanistici vigenti, nonché compatibile con la normativa antisismica e sul risparmio energetico e che non vi siano interessamento di parti strutturali. Il direttore lavori nella Cila: se per la presentazione della pratica è necessaria la figura di un tecnico abilitato, non viene invece esplicitamente previsto nessun obbligo in merito alla presenza di un direttore Lavori. Anche la modulistica contempla questa possibilità di non indicare suddetta figura. Ma in caso però di interventi che contemplino il decreto legislativo 192/2005 sull'efficientamento energetico o l'NTC 2018 sulle opere strutturali, il direttore lavori diventa obbligatorio nei lavori di CILA.

Art. 9 - Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica

Nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, che riguardano singole unità immobiliari o parti di esse. Fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 mc/mq. In caso di interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non può comunque superare 1/10 dell'area di proprietà.

Art. 9 bis - Stato legittimo degli immobili

Lo Stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, lo Stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti (fotografie, documenti, archivi, eccetera) che hanno disciplinato l'ultimo intervento edilizio.

Permesso di costruire (da art. 10 a 29)

Sono subordinati a permesso di costruire le seguenti opere:

• Interventi di nuova costruzione;
• Interventi di ristrutturazione urbanistica;
• Interventi di ristrutturazione edilizia pesante, che portino un organismo edilizio ad essere in tutto o in parte diverso dal precedente, con volumetria complessiva o prospetti diversi, e in caso di immobili compresi nella zona omogenea A, comportino mutamenti della destinazione d'uso o modifica della sagoma, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate paesaggisticamente.

Attraverso specifica normativa, le regioni possono modificare l'elenco degli interventi riportati. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile, dal dirigente responsabile del competente ufficio comunale dello Sportello Unico per l'edilizia. Il titolo è trasferibile dal proprietario a successori o aventi causa. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e deve essere comunicato obbligatoriamente dal direttore dei lavori. Il termine di fine lavori non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori e deve essere anch'esso comunicato dal direttore dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade per la parte non eseguita, tranne se venga presentata una proroga con provvedimento motivato per fatti estranei alla volontà del titolare o in considerazione della mole dell'opera da realizzare. Il permesso decade con le entrate in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengono completati entro il termine di tre anni dalla data di ultimazione lavori. Ulteriore obbligo è la presentazione, entro 15 giorni dalla fine dei lavori, della segnalazione certificata di agibilità.

Art. 16 - Contributo per il rilascio del permesso di costruire

Il rilascio del permesso di costruire, comporta la corresponsione:

• Contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione;
• Contributo commisurato al costo di costruzione.

L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di comuni, in relazione all'ampiezza e all'andamento demografico dei comuni, alle caratteristiche geografiche dei comuni, alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti, alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivi di incentivare quelli di ristrutturazione edilizia, anziché quelli di nuova costruzione. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche, i comuni provvedono con deliberazione del consiglio comunale. Ogni 5 anni i comuni aggiornano gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Oneri di urbanizzazione primaria: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, ecc.