Appunti di Tecnica urbanistica

Tecnica urbanistica 2022/23

Introduzione

Ogni regione ha potestà legislativa autonoma sull’urbanistica, oltre a leggi nazionali ad esse sovraordinate. L’oggetto primario dello studio dell’urbanistica riguarda la città e ogni tipo di insediamento. Il progetto urbanistico definisce tutto ciò che è la città.

La città è vista come un sistema, ossia un insieme di elementi in relazione tra loro, che interagiscono condizionandosi reciprocamente. È dunque necessario individuare gli elementi e le relazioni nel particolare contesto in cui si opera. Il sistema urbano comprende elementi e relazioni che variano nel tempo. Il sistema urbano fa parte del sistema territoriale, risultato dell’antropizzazione, che è composto da: insediamenti, reti, popolazione, attività e territorio naturale (quest’ultimo non rientra nel sistema urbano).

La differenza tra sistema territoriale e sistema urbano è che il primo comprende anche parti di territorio naturale o parzialmente antropizzato, ma non urbanizzato.

Il sistema territoriale è diviso in:

• Sistema ambientale: suolo, clima, aria, flora e fauna (complesso dei fenomeni naturali).
• Sistema socioeconomico: popolazione, beni, servizi, dinamiche demografiche, sociali ed economiche.
• Sistema insediativo: opere dell’antropizzazione e composto da sistemi puntuali (edifici, stazioni, aeroporti) e da sistemi relazionali (trasporti e ferrovie); insieme strutturato delle attrezzature integrate con il territorio naturale.

Il sistema insediativo per attività fisse comprende attrezzature puntuali e areali, mentre il sistema relazionale include attrezzature a rete che servono a trasportare persone, merci, informazioni ecc. Tale divisione del sistema territoriale la troviamo nei piani regolatori.

Approfondimento

Attrezzatura: opera, manufatto o edificio prodotto dall’antropizzazione; costituisce la manomissione che la società opera sull’ambiente esterno per sfruttarlo al meglio.

Relazioni tra i sottoinsiemi:

• Relazioni tra sistema insediativo e sistema socio-economico: il sistema insediativo soddisfa le esigenze del sistema socio-economico.
• Relazioni tra sistema socio-economico e sistema ambientale: il sistema socio-economico modifica il sistema ambientale e viceversa.
• Relazioni tra sistema insediativo e sistema ambientale: il sistema insediativo modifica il sistema ambientale in termini di occupazione, suolo, permeabilità del suolo, frammentazione della continuità ambientale, condizioni atmosferiche ecc.

Sistemi e piani

Le strategie dei piani urbanistici e territoriali agiscono direttamente sull’assetto fisico di un sistema urbano o territoriale, ma con l’obiettivo di contribuire all’equilibrio complessivo del sistema e dei tre sottosistemi che lo compongono.

L’assetto fisico del sistema si scompone in: sistema insediativo, sistema relazionale e sistema ambientale oppure in sistema insediativo, sistema dei servizi, sistema ambientale. Il sistema insediativo e il sistema ambientale fanno parte del sistema territoriale, comprensivo del sistema socio-economico. Il sistema socio-economico fornisce indicazioni imprescindibili per la definizione dell’assetto fisico del sistema territoriale da parte dei piani:

• Orientamento dei decisori.
• Risorse economiche disponibili.
• Necessità di spazi.

Parametri e indici urbanistici

Parametri: quantità che servono a descrivere l’insediamento. I parametri urbanistici esprimono quantità in valore assoluto, mentre gli indici urbanistici esprimono quantità derivanti da rapporti tra parametri. In generale, sono grandezze quantitative con finalità:

• Descrittive: per una cosa esistente, cioè descrivere le caratteristiche quantitative di un insediamento esistente.
• Prescrittive: per una cosa da progettare, cioè stabilire limiti quantitativi da rispettare in fase di progettazione.

Parametri e indici urbanistici si relazionano con aspetti:

• Morfologici: densità e forma insediamento, forma edificazione.
• Funzionali: quantità relative a diverse funzioni.
• Economici: quanti edificabile e valore immobiliare realizzabile.
• Giuridici.
• Sociali.
• Ambientali: consumo di suolo e modalità di occupazione del suolo.

Definizioni

• Lotto: porzione di terreno appartenente a un’unica proprietà pubblica o privata. Se è edificabile o edificata ed è di un’unica proprietà privata si ha il lotto fondiario; i lotti fondiari costituiscono la superficie fondiaria. I lotti fondiari possono ospitare edifici o spazi aperti per la residenza o per i servizi a seconda della destinazione d’uso indicata dagli strumenti di pianificazione. Se il lotto ospita spazi o edifici adibiti ai servizi collettivi, il lotto è pubblico e deve garantire il rispetto delle dimensioni previste dagli standard, ossia i mq di superficie pubblica che spettano a ciascun cittadino, regolati dalla legge.
• La suddivisione in lotti del territorio urbanizzato (lottizzazione) è un’operazione necessaria per distinguere la quota di terreno di proprietà pubblica e privata (dove “privata” = di un solo cittadino o di più cittadini riuniti, cioè società) e la destinazione d’uso, e quindi definire le possibilità di intervento (possibilità di edificazione). Più in generale, la suddivisione in lotti è necessaria a individuare il regime di proprietà e la destinazione d’uso. La carta catastale associa il lotto al proprietario.
• Isolato: minima porzione di area urbana delimitata da spazi pubblici (es. strada pubblica) (può essere diviso in più lotti).
• Dotazioni territoriali (DT): infrastrutture, spazi pubblici, opere di urbanizzazione e per la sostenibilità previsti dalla legge e dai piani. Se non ci sono, si vive male. Più è alto il fabbisogno e più ce ne sono (ospedali, strade, parchi, scuole...).

Opere di urbanizzazione (dpR 280/2001, TU Edilizia):

• Primaria: reti, parcheggi, verde.
• Secondaria: aree ed edifici che accolgono servizi collettivi.

Parametri urbanistici:

• Superficie territoriale (ST): porzione di territorio oggetto di intervento di trasformazione urbanistica. È dato da ST = SF + DT. Si misura in mq.
• Superficie fondiaria (SF): SF = ST - DT, ovvero destinata all’uso edificatorio e comprende la zona edificabile e le zone di pertinenza degli edifici o più in generale zone non edificabili. È costituita dalla superficie territoriale al netto delle aree per dotazioni territoriali, ivi comprese quelle esistenti. Si misura in mq.
• Superficie coperta (SC): risultato della proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli oggetti sporgenti inferiori a 1,5 m e ignorando anche le parti interrate dell’edificio.
• Superficie totale (STot): superficie di tutti i piani (fuori terra, interrati o seminterrati), compresi i muri, nel profilo perimetrale esterno dell’edificio.
• Superficie accessoria (SA): superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi caratteristiche di servizio rispetto alla destinazione d’uso della struttura, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi ecc.
• Superficie lorda (SL): SL = ∑ Si somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie.
• Superficie utile (SU): STot - SA - (muri, pilastri), ossia superficie al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, finestre ecc.
• Superficie calpestabile (SC): SU + SA, ovvero la STot - (muri, pilastri..).
• Numero dei piani: livelli edificio che contribuiscono al computo della superficie lorda.
• Altezza utile dei piani: misurata dal calpestio all’intradosso del solaio; per soffitti inclinati si fa la media ponderata (circa 2,7 m).
• Altezza lorda: differenza di quota tra due piani consecutivi (circa 3 m).
• Volume totale: ∑(STot*H lorda).
• Superficie permeabile (SP): porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazione o altri manufatti permanenti che impediscono all’acqua meteorica di raggiungere la falda acquifera (influisce sull’evapotraspirazione e sull’allagamento).
• Abitanti insediati: numero di residenti di una parte di territorio, calcolabili in due modi:
  • Anagrafe (reale, censimenti) = numero degli abitanti realmente insediati.
  • Attraverso il rapporto tra un parametro urbanistico rappresentativo dell’edificazione residenziale (volume edificato e superficie edificata residenziale nella superficie territoriale o fondiaria data) e un indice che rappresenti lo spazio abitabile pro capite medio. Questo indice è fissato pari a 100 m³ di vol residenziale per abitante o 30 m² di superficie edificata residenziale per abitante. Si ottiene il numero degli abitanti teorici insediati. Sebbene siano indici teorici, quindi non effettivi, funzionano molto bene soprattutto nel pre-dimensionamento.
• Abitanti insediabili: numero massimo di abitanti previsto dal piano urbanistico o da un progetto urbanistico su una superficie territoriale o fondiaria.

Indici urbanistici:

• Indice di edificabilità fondiaria (IF): Quantità massima di superficie o di volume edificabile su una determinata superficie fondiaria, comprensiva dell’edificato esistente. La superficie edificabile e il volume edificabile sono superfici e volumi di edifici privati. Poiché l’altezza di un edificio è variabile, per evitare errori i piani regolatori prediligono le superfici piuttosto che i volumi. L’indice di edificabilità fondiaria si misura in (mq/mq), oppure in (mc/mq). Non è un numero puro. Possiamo calcolare la trasformabilità di un’area in termini di edificabilità fondiaria, infatti quest’indice svolgerà un importante ruolo.
• Di edificabilità territoriale (IT): rappresenta la quantità massima di superficie edificabile su una determinata superficie territoriale, comprensiva dell’edificato esistente.
• Di copertura (IC): rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria. È un numero puro che mi dice la superficie coperta in quel lotto. Infatti, l’indice di copertura si misura in percentuale (da 0 a 100%) oppure in frazione (da 0 a 1) di superficie fondiaria coperta. Se è zero il lotto è vuoto, se, invece è pari a 1 allora l’edificio copre tutto.
• Di permeabilità (IP): è il rapporto tra la superficie permeabile e quella territoriale o fondiaria, infatti si divide in:
  • Fondiaria (IPF): SP/SF.
  • Territoriale (IPT): SP/ST.
  Nella progettazione è importante tener conto della presenza di un adeguato suolo permeabile che permetta sia il benessere termo-igrometrico (uomo) che il deflusso delle acque. Infatti, deve permettere l'infiltrazione dell'acqua in fase di pioggia e l'evapotraspirazione dell'acqua quando fa caldo. Si misura in percentuale (0 a 100%) e secondo il piano regolatore è necessario avere un indice di permeabilità almeno pari allo 0.5, ossia lasciare libero parte del terreno.
• Densità insediativa: rapporto tra il numero degli abitanti insediati o insediabili Ab e la superficie fondiaria/territoriale. Si divide in:
  • Fondiaria (Df): Ab/SF.
  • Territoriale (Dt): Ab/ST.
  Se è troppo elevata diminuisce la qualità della vita.
• Densità arborea (DA): numero minimo di alberi ad alto fusto da mettere a dimora per ogni superficie di riferimento espressa in mq di superficie fondiaria o territoriale.
• Densità arbustiva (DAR): numero minimo di arbusti da mettere a dimora per ogni superficie di riferimento espressa in mq di superficie fondiaria o territoriale.

Parametri e indici distinti

• Parametri: grandezze in valore assoluto.
• Indici: rapporti tra le grandezze in valore assoluto.
• Descrittivi: analisi dell’esistente o di un progetto (edificato, insediato o bilancio urbanistico).
• Prescrittivi: (ammesso dal piano urbanistico, edificabile, insediabile, norme tecniche di attuazione).
• Pubblico: superficie delle dotazioni territoriali, lotti pubblici, edifici e spazi pubblici, dotazione servizi pubblici.
• Privato: superficie fondiaria, edifici e spazi privati, fabbisogno di servizi pubblici.
• Indici fondiari: si applicano alla superficie fondiaria, regolano l’attuazione diretta del PRG.
• Indici territoriali: si applicano alla superficie territoriale, regolano l’attuazione indiretta del PRG (questi ultimi due indici si applicano solo all’edificazione privata).

SUPERFICIE TERRITORIALE (ST)= SUPERFICIE FONDIARIA (SF)+DOTAZIONE TERRITORIALE (DT)

• SF: somma delle superfici di lotti fondiari, cioè lotti e edifici privati.
• DT: somma delle superfici destinate alle opere di urbanizzazione.

Possibili domande

• Quali superfici e volumi si possono mettere a numeratore dei rapporti che esprimono gli indici di edificabilità?
  • Superficie totale (di edificazione privata).
  • Superficie lorda (di edificazione privata).
  • Superficie utile (di edificazione privata).
  • Superficie calpestabile (di edificazione privata).
  • Volume totale (di edificazione privata).
• Nella disciplina di un piano urbanistico è meglio usare indici di edificabilità che hanno superfici oppure volumi al numeratore?

  È meglio svincolarsi dalle altezze perché essendo variabili possono portarci a dei malintesi. Inoltre, è meglio usare indici di edificabilità che hanno superfici al numeratore, perché:

  • Si rischia di sovrastimare il carico urbanistico. Il carico urbanistico (fabbisogno di dotazioni territoriali) dipende dalla superficie di pavimento e non dal volume perché, a parità di superficie di pavimento, volumi diversi derivanti da altezze di piano diverse possono insediare lo stesso numero di abitanti o addetti.
  • Nel caso di edifici con altezze di piano notevoli, considerare il volume potrebbe portare a sovrastimare erroneamente il carico urbanistico rispetto a edifici che hanno la stessa superficie di pavimento ma altezze di piano inferiori e quindi un volume minore.
  • Nel caso di ristrutturazione di edifici con altezze di piano notevoli, considerare il volume potrebbe portare a sottostimare erroneamente il carico urbanistico: a parità di volume si può avere un numero diverso di abitanti insediabili se l’intervento di ristrutturazione comprende anche la realizzazione di nuove superfici di pavimento.
  • Nel mercato immobiliare, gli immobili sono valutati in base alla superficie di pavimento. Attraverso la superficie di pavimento, che è relativamente semplice da identificare, è possibile confrontare e sommare le quantità di edificazione di edifici che hanno altezze di piano diverse più difficili da accertare.

Standard urbanistici e zone territoriali omogenee

Standard urbanistici: introdotti con il DM 1444/1968, sanciscono la dotazione di attrezzature pubbliche per servizi in termini di superficie di terreno destinata alla realizzazione di tali attrezzature e definiscono i livelli minimi da adottare. Fissano le aree da destinare ad alcuni importanti tipi di attrezzatura pubblica (ricordiamo che l’attrezzatura è il “contenitore” e il servizio è il “contenuto”) che possiedono un rango, per esempio se a livello di quartiere o di città. Quindi il servizio rappresenta un’attività finalizzata a soddisfare un determinato bisogno (istruzione, mobilità di aereo…), mentre l’attrezzatura è un edificio o uno spazio aperto attrezzato a rendere possibile lo svolgimento di un servizio (scuola, aeroporto...).

Tali standard, quindi, definiscono la qualità complessiva della città. I piani e i progetti urbanistici devono garantire livelli di dotazione superiore ai minimi previsti nel Decreto.

Oss: per bacino di utenza o rango si intende la capacità di una determinata attrezzatura di attrarre, in funzione della tipologia, della distribuzione territoriale e dell’utenza che usufruisce del servizio. La distinzione delle zone avviene per rango (territoriale, urbano, di settore urbano, locale) o per raggio di influenza (da quanto lontano arrivano gli utenti).

Gli standard urbanistici vengono definiti in relazione al tipo di servizio e alle caratteristiche del contesto urbano, che viene suddiviso in zone territoriali omogenee. A ogni zona omogenea corrisponde uno specifico livello minimo di dotazione per ciascun tipo di servizio. Nello stesso DM, si definiscono inoltre le zone territoriali omogenee in cui il territorio comunale deve essere diviso attraverso i piani. A ogni zona corrisponde un livello minimo di dotazione per ciascun tipo di servizio, e per le zone di espansione residenziale la quantità minima è 18 mq di terreno/ab.

• Zona A: agglomerati urbani di carattere storico-artistico (centro storico, come piazza del popolo), qui lo standard vuole 9 mq/abitante di attrezzature e se per caso non c’è spazio vanno collocate appena fuori il centro.
• Zona B: parti di territorio parzialmente o totalmente edificate (es. Piazza Bologna, ovvero zona costruita ma non in centro storico) e dove la superficie coperta deve essere almeno 1/8 della fondiaria; standard per le attrezzature uguale alla zona A.