Diritto urbanistico

La tutela dei centri storici - pag 113-125

Obiettivo principale: salvaguardia dell’identità collettiva e territoriale.

Sventramento e conseguente isolamento dei beni.

• Dopo l’Unità d’Italia: di particolare pregio per valorizzarli all’interno di un nuovo contesto.
• Dopo la 2° Guerra Mondiale: si punta invece ad una integrazione di funzioni dei centri storici affinché essi si inseriscano organicamente nel nuovo contesto urbano.

• Si dà importanza a tutti i centri storici, anche quelli minori.
• Si mira alla conservazione di tutto il contesto e non alle singolarità di pregio più elevato.
• Si dà nuova vita e si funzionalizzano i vecchi ambienti in modo che possano avere nuovo scopo nel contesto moderno.

Legge n. 765 del 1967 • Eleva i centri storici alla categoria di beni culturali urbanistici. Essi godono così di una tutela a tappeto che mira all’obiettivo di preservare il loro valore d’insieme. La concezione odierna fa sì che le esigenze conservative prevalgano su quelle innovative.

Le basilari tecniche di tutela dei centri storici

1. È fatto obbligo ai comuni di eseguire anzitutto la perimetrazione del proprio centro storico (Zona A). Esso va individuato nella “parte della città preindustriale sviluppatasi prima dell’unificazione nazionale”.
2. È sancito il divieto di nuovi interventi qualora il comune fosse ancora sprovvisto di strumento urbanistico, periodo durante il quale è permessa solo la manutenzione.
3. I comuni sono tenuti a recepire, in sede di formazione di nuovi piani regolatori, degli standard per la Zona A, di tipo essenzialmente conservativo.
4. È richiesta l’osservanza del criterio/parametro dell’esistente quando si discute di nuovi inserimenti nel tessuto storico.

I centri storici sono afflitti da tre problematiche principali:

Impedirne usi impropri

1. Gli usi impropri dei luoghi storici possono essere sventati ricorrendo a:

• Il piano regolatore, che definisce gli usi delle diverse zone territoriali.
• Le norme sul decoro cittadino.
• Il d.p.r. del 1998, che ricorda che rispettare gli spazi è tassello essenziale per la salvaguardia dell’identità dei centri storici.

Salvaguardare attività tradizionali

2. La salvaguardia ed il mantenimento dei locali storici e delle attività tradizionali trova anch’essa fondamento nelle normative sui beni culturali. Sono tutelati anche i luoghi che, sebbene privi di valore artistico, sono parte della storia e della cultura locale. Godono di questa considerazione tutti i luoghi che siano preventivamente stati giudicati degni di conservare ancora oggi un valore particolare.

La questione fiscale

3. L’ingente dispendio di denaro spesso necessario a mantenere o restituire la dignità degli edifici storici può talvolta condurre al loro abbandono o alla trascuratezza, nonostante esistano degli incentivi per la conservazione di beni di questo tipo appartenenti a privati.

Parte terza - Capitolo 1 - pag 181-188

Il regolamento edilizio

Le fonti

Il testo unico sull’edilizia

(Emanato con il d.p.r. 380/2001)

• “Edilizia” = controllo dell’attività costruttiva.
• Contiene i princìpi fondamentali per la disciplina dell’attività edilizia, la cui competenza è regionale, ma a cui provvede lo Stato in assenza di strumenti urbanistici.
• Ha riordinato, inglobandole, tutte le norme in materia e aggiungendone altre.
• Ha generato alcuni nuovi organi come lo Sportello unico.

Il regolamento edilizio comunale

• È il nostro più antico strumento di disciplina edilizia del nostro ordinamento (nasce nel medioevo).
• Dispone basilari norme costruttive (es. attenzione all’igiene) e istruzioni per quanto riguarda le licenze.
• Oggi esso è definito nel Testo Unico “l’espressione dell’autonomia comunale in materia edilizia”.
• I regolamenti edilizi hanno anche uno scopo di tutela dell’ambiente, con prescrizioni che riguardano specialmente l’efficienza energetica.

Procedimento di formazione del regolamento

1. Adozione (consiglio comunale).
2. Approvazione (regioni/province/comuni).
3. Pubblicazione.

Le norme del regolamento, sebbene abbiano finalità pubblicistiche, hanno anche valore nei rapporti tra privati: l’art. 872 del Codice Civile sancisce che:

• Se la violazione riguarda distanze (misurazioni), ovvero interessi puramente privatistici, si può procedere sia con una riduzione in pristino che con un risarcimento.
• Se si tratta di altre violazioni, che coinvolgano interessi generali, è previsto un risarcimento.

Capitolo 2 - pag 189-218

I titoli abilitativi dell’attività edilizia

Essi sono iniziative edificatorie a cui disciplina ed il cui controllo sono di competenza della legge statale.

Storia passata sancisce l’obbligo della licenza edilizia per ogni intervento edilizio da realizzare nel territorio comunale (costruzione, ampliamento, demolizione…).

Legge n. 765/1967:

La “licenza” diviene “concessione”.

1977 > Riforma dei suoli

• Differenzia Concessione edilizia (onerosa).
• Autorizzazione edilizia (non onerosa).
• Denuncia di Inizio Attività - D.I.A.

Regime attuale

La disciplina dei titoli edilizi oggigiorno è contenuta nel Testo Unico sull’edilizia del 2001, dove la “concessione” è diventata “permesso di costruire” a carattere autorizzatorio.

• Differenzia Permessi edilizi (per interventi pesanti).
• Autodichiarazioni (per interventi meno invasivi).
• Regime libero (per interventi leggeri).

Sportello unico per l’edilizia

Esso ha anche dato vita, nell’art. 5, allo ufficio a cura delle amministrazioni comunali che:

• Cura i rapporti tra privati ed amministrazioni (come il SUAP).
• Fa da tramite occupandosi di tutti gli aspetti importanti dei rapporti.
• Rilascia permessi e certificati.

Tipologie di interventi edilizi

Nell’art. 3 del T.U. si parla delle:

• Interventi di manutenzione ordinaria.
• Interventi di manutenzione straordinaria.
• Interventi di restauro a risanamento conservativo.
• Interventi di ristrutturazione edilizia.
• Interventi di ristrutturazione urbanistica.

Tipologie di titoli abilitativi

Le sono invece:

• Attività edilizia libera generate secondo la logica della semplificazione.
• CILA - Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
• SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
• Permesso edilizio.

Attività edilizia libera

A. (art. 6 T.U.)

Si occupa di interventi leggeri che non modificano sostanzialmente le caratteristiche dell’immobile, ad esempio:

• Manutenzione ordinaria.
• Eliminazione di barriere architettoniche.
• Opere di ricerca nel sottosuolo.
• Movimenti di terreno per fini agricoli.
• Serre mobili.

CILA

B. Si applica a tutti gli interventi edilizi non elencati negli art. 6, 1, 22, 23; ovvero tutti quelli:

• Non bisognevoli di titoli edilizi.
• Non bisognevoli di permesso edilizio.
• Non soggetti alla SCIA.

SCIA

C. Non è un provvedimento tacito direttamente impugnabile.

Nasce nella legge 241/1990 per sottrarre gli interventi minori al pesante regime autorizzatorio.

Si applica a:

• Interventi di manutenzione straordinaria.
• Opere per il miglioramento dei servizi art. 22 T.U.
• Restauro a livello strutturale degli edifici piccola SCIA.
• Interventi di ristrutturazione complessi.
• Varianti a permessi edilizi non sostanziali.
• Ristrutturazioni innovative con cambiamenti radicali.
• Art. 23 T.U.
• Costruzione e ristrutturazione urbanistica grande SCIA.

Procedimento SCIA

1. Presentazione della SCIA allo Sportello Unico per l’Edilizia entro un termine massimo di 30 gg prima dell’inizio dei lavori, corredata da una certificazione di conformità firmata da un progettista abilitato, l’indicazione dell’impresa che si occuperà dei lavori e l’atto di assenso del proprietario.
2. Il responsabile del procedimento si accerta che ci siano le condizioni per cominciare i lavori durante i 30 gg.
3. Al termine dei lavori (max 3 anni) viene rilasciato un certificato di collaudo che attesta la conformità dell’opera. Esso va infine presentato allo Sportello che rilascia quindi il certificato di agibilità.

Permesso edilizio

D. Permesso edilizio (art. 10 T.U.)