Diritti reali su beni altrui: superficie, enfiteusi, usufrutto e servitù

La superficie rappresenta una deroga al principio dell’accessione, secondo tale principio, il bene accessorio segue la sorte del principale. Essa consiste nel diritto di fare e mantenere una costruzione sopra o sotto un terreno altrui, acquistando la proprietà della costruzione e non del suolo.

Applicazioni e costituzione della superficie

La superficie ha avuto grande applicazione nel settore della costruzione di:

 Edicole

 Chioschi

 Cabine telefoniche

 Cabine elettroniche

Il diritto di superficie si può costituire per:

 Contratto, mediante atto scritto a substantiam, cioè a pena di invalidità

 Testamento

Può essere perpetua o temporanea, a titolo oneroso (mediante corresponsione di un canone) o a titolo gratuito.

Che cos'è l'enfiteusi e quali sono le sue caratteristiche?

L’enfiteusi fu concepito al fine di favorire la coltivazione delle terre incolte. E’ definito il diritto di godere in perpetuo o a tempo determinato di un fondo altrui, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare al proprietario un canone periodico in natura o in denaro

Costituzione

Si può costituire per:

 Contratto

 Testamento

Costituzione e diritti dell'usufrutto

L’usufrutto consiste nel diritto di godere e usare una cosa altrui per un tempo determinato o per tutta la vita, rispettandone la destinazione economica.

Costituzione

L’usufrutto può essere:

 Volontario, quando viene costituito per volontà dell’uomo, mediante testamento o mediante contratto da farsi per atto scritto.

 Legale, quando una norma di legge stabilisce l’usufrutto a favore di qualcuno: è il caso dei genitori esercenti la potestà sui figli minori.

 Giudiziale, l’usufrutto può avvenire anche per provvedimento di un giudice, è previsto in caso di divisione dei beni della comunione legale tra i coniugi.

 Infine può costituirsi per usucapione, quando una persona possiede un bene come usufruttuario in modo continuato.

Obblighi e estinzione dell'usufrutto

L’usufruttuario ha il diritto di conseguire:

 I frutti naturali, ossia quelli che provengono direttamente dalla cosa come (prodotti agricoli, legna, parti di animali)

 I frutti civili, cioè gli interessi sul denaro dato in prestito.

Se non stabilito diversamente dal’atto costitutivo, l’usufruttuario può cedere o dare in locazione il proprio diritto.

L’usufrutto ha carattere di temporaneità, di conseguenza il bene che ne forma oggetto dovrà tornare nel possesso di colui che ne ha la proprietà. Pertanto, prima di prendere possesso del bene, l’usufruttuario deve:

1. Fare a proprie spese l’inventario dei beni mobili e la descrizione dello stato degli immobili.

2. Dare idonea garanzia (all’usufruttuario può essere tolta l’amministrazione del bene.

Durante l’usufrutto l’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, cioè la cura e la perizia che può chiedersi ad un uomo medio nell’esercizio di un’attività.

 Il nudo proprietario si fa carico delle riparazioni straordinarie (caldaia, tapparella...)

 L’usufruttuario invece si fa carico delle riparazioni ordinarie (cambiare la lampadina...)

L’usufrutto si può estinguere per:

 Scadenza del termine, stabilita nell’atto costitutivo

 Prescrizione, in conseguenza del non uso protratto per 20 anni

 Consolidazione o confusione, ossia per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona.

 Il totale perimento della cosa su cui è costituito.

Se a favore di persone giuriche che hanno una durata indeterminata, non può durare più di 30 anni.

Uso e abitazione

L’uso consiste nel diritto di servirsi di una cosa altrui e se fruttifera, di conservarne i frutti, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

L’abitazione è il diritto di abitare una casa altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

L’uso e l’abitazione si differenziano dall’usufrutto per il carattere della non cedibilità, essi non possono infatti essere ceduti e nemmeno essere dati in locazione ad altri soggetti.

Servitù prediali e loro tipi

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo detto servente, per l’utilità di un altro fondo, appartenente ad un diverso proprietario, detto fondo dominante.

Esistono vari tipi di servitù:

 Sono continue, quelle che si esercitano senza il fatto dell’uomo, come la servitù di acquedotto.

 Sono discontinue, quelle per il cui esercizio occorre l’attività dell’uomo, come le servitù di passaggio e di condurre le bestie al pascolo.

 Sono apparenti, quelle che per il loro esercizio richiedono opere visibili

 Sono negative, quelle per le quali viene imposto al proprietario del fondo servente di non fare qualche cosa, come le servitù di non costruire o di non costruire oltre una certa altezza.

 Sono coattive, quelle tassativamente indicate dalla legge, in presenza di circostanze tali da rendere la loro costituzione necessaria, come quelle di acquedotto e di passaggio.

Si costituiscono:

 Coattivamente

 Volontariamente

 A titolo originario, si ha per le sole servitù apparenti e può avvenire per usucapione e per destinazione del padre di famiglia.

L’acquisto per destinazione del padre di famiglia si realizza quando viene accertato che due fondi attualmente divisi sono stati posseduti dallo stesso proprietario che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.