Appunti Diritto Privato V

Pubblicità

Pubblicità. Pubblicità notizia. Pubblicità dichiarativa. Trascrizione. Pubblicità costitutiva. Pubblicità di fatto. Pubblicità sanante. Trascrizione registrati mobilio. Immobili o mobile registrato.

Funzioni della trascrizione

1. Opponibilità di terzi

La trascrizione è uno strumento per la soluzione di conflitti tra più soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni.

Il diritto reale acquistato diventa opponibile a terzi solo per effetto della trascrizione.

Il contratto ha comunque immediata efficacia traslativa a favore dell’acquirente, che diviene proprietario già nel momento del perfezionamento del negozio.

Tuttavia fin quando non si esegue la trascrizione il diritto così acquistato soccombe rispetto a diritti con esso incompatibili acquistati da altri soggetti in forza di atti trascritti precedentemente.

La buona fede rimane irrilevante in materia di circolazione di diritti reali.

Colui che è stato pregiudicato può rivolgersi contro il venditore per il risarcimento dei danni e anche contro l’altro acquirente se fosse stato in malafede.

La malafede non fa venire meno l’efficacia giuridica e la prevalenza del suo acquisto ma comporta una responsabilità risarcitoria.

La trascrizione non è un elemento integrante della fattispecie negoziale a forma di pubblicità dichiarativa.

È costitutiva solo per l’iscrizione dell’ipoteca.

Tutti e solo gli atti espressamente previsti dalla legge possono e devono essere trascritti.

Art. 2643 CC

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

• 1) I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
• 2) I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
• 2bis) I contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;
• 3) I contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
• 4) I contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
• 5) Gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
• 6) I provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili [812] o di altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
• 7) Gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
• 8) I contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
• 9) Gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
• 10) I contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
• 11) Gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;
• 12) I contratti di anticresi;
• 12bis) Gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato;
• 13) Le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
• 14) Le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.

Atti trascrivibili

• 1. Contratti traslativi della proprietà o modificativi, costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari.
• 2. Contratti relativi a diritti personali su immobili, locazione ultranovennale.
• 3. Transazioni con oggetto controversie sui diritti già menzionati.
• 4. Sentenze che producono gli effetti della costituzione, trasferimento o modificazione dei diritti già menzionati.
• 5. Usucapione. In generale non si possono trascrivere fatti. Ma l’usucapione determinando un acquisto a titolo originario necessita di trascrizione per la continuità.
• 6. Atti mortis causa. Non è un onere trascriverlo ma serve per assicurare la continuità delle trascrizioni.

Art. 2645 CC

Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall'articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.

2. Efficacia sanante

La trascrizione non ha efficacia alcuna nel rimuovere o superare eventuali vizi.

Se ho acquistato a non domino non basterà la trascrizione a rendere valido il negozio.

In alcuni casi ha però efficacia sanante.

A. Nullità e annullamento per incapacità legale

L’azione tendente all’accertamento della nullità è imprescrittibile.

Ma se la domanda è stata trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che accoglie la domanda di nullità non travolge i diritti acquistati da terzi in buona fede.

B. Annullabilità per cause diverse da incapacità legale

In tale caso non intacca i diritti di terzi anche se viene trascritta prima dei cinque anni.

3. Effetto costitutivo

In alcuni casi la trascrizione concorre insieme ad altri elementi alla costituzione di un diritto.

Caso dell’usucapione.

La trascrizione con buona fede e idoneo titolo di acquisto costituisce l’usucapione.

4. Pubblicità notizia

Esempio trascrizione della dichiarazione di accettazione dell’eredità.

La trascrizione non è un obbligo ma un onere.

Serve a mettere i terzi in grado di conoscere che in ordine a quel bene c’è una controversia.

Il cui esito potrebbe influenzare i propri diritti in caso li acquistassero.

Se io trascrivo la domanda giudiziale contro il convenuto, il convenuto vende dei beni che vengono trascritti successivamente alla domanda giudiziale, la domanda giudiziale rende opponibili quegli atti.

C’è un limite di vent’anni.

Art. 2653

Devono parimenti essere trascritti [2654, 2668, 2691; disp. att. 225 ss.]:

• 1) Le domande dirette a rivendicare la proprietà [948, 949] o altri diritti reali di godimento su beni immobili [1079] e le domande dirette all'accertamento dei diritti stessi. La sentenza pronunziata contro il convenuto indicato nella trascrizione della domanda ha effetto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo in base a un atto trascritto dopo la trascrizione della domanda [2644];
• 2) La domanda di devoluzione del fondo enfiteutico. La pronunzia di devoluzione ha effetto anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti dall'enfiteuta in base a un atto trascritto posteriormente alla trascrizione della domanda [974, 2655];
• 3) Le domande e le dichiarazioni di riscatto nella vendita di beni immobili [1503]. Se la trascrizione di tali domande o dichiarazioni è eseguita dopo sessanta giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto [1501], restano salvi i diritti acquistati dai terzi dopo la scadenza del termine medesimo in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda o della dichiarazione [2691];
• 4) Le domande di separazione degli immobili dotali [166bis] (1) e quelle di scioglimento della comunione tra coniugi avente per oggetto beni immobili [191, 193, 194, 2647]. La sentenza che pronunzia la separazione o lo scioglimento non ha effetto a danno dei terzi che, anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno validamente acquistato dal marito diritti relativi a beni dotali o a beni della comunione;
• 5) Gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili [1165, 2943 ss.] (2). L'interruzione non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti dal possessore in base a un atto trascritto o iscritto, se non dalla data della trascrizione dell'atto o della domanda [disp. att. 231]. Alla domanda giudiziale è equiparato l'atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all'altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri [2691] (3) (4).

Art. 2644 CC

Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [2659] o iscritto [2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.

Art. 1376 CC

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato (1).

Sistema personale della trascrizione

Personale significa che si ha un sistema di conoscibilità degli atti compiuti da determinati soggetti.

Non si parte dal fondo per vedere tutti i soggetti che l’hanno posseduto.

Per avere dati su un certo fondo devo ricostruire gli atti che lo hanno riguardato.

Dunque devo partire dai soggetti e non dai beni.

Per questo è su base soggettiva e non reale.

Tranne in alcune province del Trentino.

Art. 2657 CC

La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico (2) o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata [2703] o accertata giudizialmente [2659; 215, 216].

Le sentenze e gli atti eseguiti in paese estero devono essere legalizzati.

Art. 2658 CC

Per la trascrizione di una domanda giudiziale occorre presentare copia autentica del documento che la contiene, munito della relazione di notifica [148] alla controparte.

Art. 2659 CC

Chi domanda la trascrizione di un atto fra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale [2665] (1), nella quale devono essere indicati [2669]:

• 1) Il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate [159], secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici [2251], anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale (2);
• 2) Il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo [2658];
• 3) Il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o la autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza [2657];
• 4) La natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché nel caso previsto dall'articolo 2645bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione (3).

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto [2660 n. 6, 2668] (4).

Art. 2678 Codice civile

(1) Il conservatore è obbligato a tenere un registro generale d'ordine in cui giornalmente deve annotare, secondo l'ordine di presentazione, ogni titolo che gli è rimesso perché sia trascritto, iscritto o annotato.

Questo registro deve indicare il numero d'ordine, il giorno della richiesta ed il relativo numero di presentazione, la persona dell'esibitore e le persone per cui la richiesta è fatta, i titoli presentati con la nota, l'oggetto della richiesta, e cioè se questa è fatta per trascrizione, per iscrizione o per annotazione, e le persone riguardo alle quali la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione si deve eseguire (2).

Appena avvenuta l'accettazione del titolo e della nota, il conservatore ne deve dare ricevuta in carta libera all'esibitore, senza spesa; la ricevuta contiene l'indicazione del numero di presentazione.

Art. 2679 Codice civile

Oltre al registro generale, il conservatore deve tenere, nei modi previsti dall'articolo 2664, i registri particolari:

• 1) Per le trascrizioni;
• 2) Per le iscrizioni;
• 3) Per le annotazioni.

Deve inoltre tenere gli altri registri che sono ordinati dalla legge (1).

Continuità delle trascrizioni

Oggetto di trascrizione sono atti che comportano costituzione, modificazione o estinzione di diritti reali su beni immobili.

Una lacuna impedirebbe di ricostruire completamente le vicende di un determinato bene.

Le trascrizioni successive non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore.

Delle lacune nelle trascrizioni non rendono opponibili gli atti.

Se prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni un terzo trascrive il proprio acquisto sono fatte salve le sue ragioni.

Contratti preliminari

È stata ammessa la trascrivibilità dei contratti preliminari aventi ad oggetto uno di quei diritti.

In generale non si possono trascrivere meri impegni.

La trascrizione del contratto preliminare svolge la propria funzione in stretto collegamento alla trascrizione del contratto definitivo.

La trascrizione del preliminare ha come effetto la prenotazione degli effetti del futuro contratto definitivo.

Gli effetti del contratto definitivo sono opponibili a coloro che abbiano acquistato diritti nei confronti dell’alienante nel periodo successivo alla trascrizione del preliminare.

Sempre che il definitivo si stipuli entro un anno dalla data convenuta dalle parti e entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Inadempimento e mora del debitore

Inadempimento, responsabilità contrattuale e mora del debitore.

Art. 1218 Co