Guida completa alla stima delle aziende agricole e dei loro beni

Stima delle aziende agricole

Si occupa della stima di aziende agricole, terreni agricoli e fabbricati rurali.

Quando parliamo di aziende agricole possiamo effettuare la stima in 2 diverse casistiche:

•Cancello aperto, interessa solo il capitale fondiario (Terreni e fabbricati rurali).

•Cancello chiuso, interessa sia il capitale fondiario che le scorte (Vive e morte).
Le principali caratteristiche che coordinano la stima delle aziende agricole sono:

A.Caratteristiche intrinseche, l’estensione, giacitura ed estensione del terreno.

B.Caratteristiche estrinseche, l’ubicazione, presenza di infrastrutture, eventuale possibilità di rivendere le produzioni.

DOC: Denominazione di Origine Controllata;

DOCG: Denominazione di Origine Controllata e Garantita;

IGT: Indicazione Geografica Tipica;

IGP: Indicazione Geografica Protetta;

DOP: Denominazione Origine Protetta.

C.Indirizzo produttivo, ovvero le culture che vengono prodotte.

Colture Erbacee: grano duro, tenero, girasole, mais, ecc..

Colture Arboree: olio, vite, frutteto, ecc..

D.Superfici agrarie utili indicate con SAV (Superficie Agraria Utile), data da tutti quei terreni potenzialmente coltivabili.

Mercato dei fondi rustici

Il mercato dei fondi rustici è caratterizzato da un’offerta di tipo rigido per 2 motivi fondamentali:

1.I terreni sono disponibili in quantità limitata, ovvero sono beni non riproducibili.

2.Dovuto al fatto che in genere gli appezzamenti in vendita sono di modeste dimensioni.
La domanda invece può essere molto vivace perché chi è agricoltore di professione ha sempre interesse nell’allargare i propri confini, sia per motivi personali, sia perché la legge lo favorisce mediante 2 strumenti:

•Prelazione agraria, per legge il confinante del terreno deve essere al corrente della vendita del terreno, avendone la priorità su altri.

•Agevolazioni tributarie, in caso di acquisto infatti, secondo la legge 604 del 1954 il coltivatore diretto paga in maniera moto limitata le imposte di registro:

Per coloro che non sono coltivatori diretti, in caso di acquisto di un terreno devono pagare le seguenti imposte: 15% del prezzo per l’imposta di registro, 2% sull’imposta ipotecaria, 1% sull’imposta catastale, in tutto vengono pagati il 18% del prezzo intero del terreno.

Nel caso di un coltivatore diretto invece le imposte sono le seguenti: 168€ imposta di registro, 168€ imposta ipotecaria e 1% sull’imposta catastale, questa legge obbliga però il coltivatore a non vendete il fondo per i seguenti 5 anni.

L’ente che concede le agevolazioni è la provincia o la comunità montana.

Metodi di stima agricola

La stima delle aziende agricole si effettua soprattutto per la ricerca del valore di mercato.

Si effettua soprattutto con procedimenti di tipo sintetico, quelli più usati sono comunque la stima comparativa e la stima per valori tipici.

La stima comparativa si può effettuare quando abbiamo un azienda con un solo tipo di coltura.

Questo procedimento consiste in una serie di passaggi logici:

1.Individuazione del bene e di altri beni simili con stesse caratteristiche;

2.Individuazione di un parametro di stima, HA per i terreni e MQ per gli appartamenti;

3.Misurazione del bene oggetto di stima e dei beni simili:

•Teodolite

•Aerofotogrammetria

•Rotella metrica

•A passi

4.Ricerca dei valori di mercato dei beni simili;

5.Ricerca del valore unitario o per ettaro

6.Valore ordinario, consiste nel moltiplicare il valore unitario per il numero degli ettari dell’intero terreno.

7.Nel caso ci dovessero essere delle modifiche, aggiunte e/o detrazioni.

Principali aggiunte:

1.Stima a cancello chiuso: perche oltre al terreno è giusto stimare anche le scorte.

2.Presenza di prodotti in corso di maturazione:

Anticipazioni colturali

Frutti pendenti

3.Presenza di contributi annui concessi di quote latte o dalla C.E. agli agricoltori e titoli PAC.

4.Presenza di eventuali redditi transitori superiori all’ordinario.

Principali detrazioni:

1.presenza di eventuali redditi transitori inferiori alla media;

2.Presenza di affittuari presenti sull’azienda;

3.Presenza di mutui ipotecari sull’azienda.

Stima delle scorte aziendali

Le scorte sono prodotti aziendali o beni distinguibili in:

Scorte vive: si stimano sempre a valore di mercato, utilizzando stime di tipo sintetico (A vista).

Quando parliamo di bestiame possiamo avere: bovini, ovini ed equini.

Nel caso dei bovini possiamo avere la distinzione in: bovini da latte, da carne.

Scorte morte: ci interessano i fabbricati e i macchinari.

Stima dei macchinari e fabbricati

Stima di macchinari nuovi, il prezzo di vendita fornito dal costruttore.

Stima di macchinari usati, occorre individuare il deprezzamento medio annuo, dobbiamo quindi conoscere il prezzo al nuovo, durata economica del bene e eventuale valore residuo del mezzo.

Stima dei fabbricati di tipo rurale, sempre per valore di costo generalmente di ricostruzione.

A questo costo si applicano poi dei coefficienti di vecchiaia che, ci indicano di quanto diminuisce il valore del bene stimato al costo di ricostruzione.

Prodotti di scorta e anticipazioni

La stima dei prodotti di scorta varia a seconda che questi prodotti siano o no destinati alla vendita.

Esempio dei prodotti di scorta possono essere il mangime per il bestiame.

Se sono destinati alla vendita si stimeranno secondo l’ipotetico prezzo di vendita, se invece sono destinati ad essere reimpiegati allora si stimeranno secondo il valore di trasformazione.
Le anticipazioni colturali insieme ai frutti pendenti si occupa di quel ramo dell’estimo che riguarda i prodotti in corso di maturazione.

I frutti pendenti sono quei frutti che sono in corso di maturazione ma non hanno ancora raggiunto la maturità economica (Frutti che si vedono ma non sono pronti per il raccolto).

Si intendono per arboreti quei fondi rustici investiti permanentemente da colture arboree.

Gli arboreti sono possono essere da frutto o da legno.

I parametri che influenzano la stima sono:

1.La specie;

2.La varietà;

3.Porta innesto (Perché influenza sul livello produttivo);

4.Età del frutteto;