Analisi della locatio conductio rei nel diritto romano

Definizione e obblighi della locatio conductio rei

Nell’ambito della locatio conductio rei, in tal caso, il locator mette a disposizione del conductor una cosa affinché egli se ne serva. Il locator si obbliga nei confronti del conductor a mettere a disposizione un bene per uno specifico lasso di tempo e, contestualmente, il conductor si obbliga a corrispondere una somma di denaro (mercede) e a restituire la cosa alla scadenza del termine previsto. Il conduttore, inoltre, è mero detentore della cosa, la quale deve necessariamente essere inconsumabile affinché possa essere restituita in uno specifico momento.

Differenze tra locazione e usufrutto

Talvolta, però, il conductor può pagare in natura, cioè tramite prodotti provenienti da un fondo rustico o da un’attività agricola o allevatoria. Tale contesto potrebbe sembrare analogo all’usufrutto: tuttavia, mentre nell’usufrutto l’usufruttuario ha un diritto reale esperibile erga omnes; in questa modalità di contratto per locazione il conductor può agire solo nei confronti del locatore affinché questi gli consenta di disporre del bene. Tale locazione può avere ad oggetto un fondo (per cui era prevista una durata quinquennale, che però poteva essere rinnovata tacitamente anno dopo anno).

Regole romane sulla locazione

Il diritto romano conteneva un brocardio che recitava: emptio tollit locatum (l’alienazione estingue la locazione). Nel caso della conduzione locazione di un immobile, come ad esempio una casa, se questo immobile fosse stato oggetto di una compravendita, il compratore era del tutto libero di non riconoscere la locazione conduzione avvenuta con il precedente proprietario, perché la compravendita (emptio) estingueva il precedente diritto di locazione. I romani introdussero però il «pactum abientum», grazie al quale chi comprava la res era tenuto a riconoscere la locazione conduzione. I romani introdussero infine la remissio mercedis, istituto secondo cui il conduttore era tenuto a pagare la mercede, sebbene in specifici casi egli potesse, sulla base di una iusta causa, non pagare il canone. Tra le iustae causae era annoverato anche il caso di «abitazioni infestate da spiriti».

In caso di evizione della res locata, il conduttore poteva agire nei confronti del locatore con l’actio conducti al fine di ottenere il risarcimento dei danni;