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POSTULATI ECONOMICI

CRITERI DI STIMA PER “INDIVIDUARE”

IL VALORE DI UN BENE

tipo di valore es. tipo di bene significato formula

valore di mercato bene di consumo, analisi del mercato di beni V = V

x j

immobile analoghi

valore

l di i

immobile,

bil impianto

i i t di attualizzazione

tt li i dei

d i redditi

dditi V = R / r

x x

capitalizzazione produzione, azienda ritraibili in futuro

valore di costo immobile, impianto di somma dei valori dei V = S (V , V , ..,

x f1 f2

produzione

produzione, azienda

azienda, fattori produttivi V )

fn

f

bene di consumo

valore di materia prima differenza tra il bene = V - K

V x x-trasf traf

trasformazione trasformato e i costi p

per la

trasformazione

valore immobile, area differenza tra il valore del V = V - V

x tutto tutto - x

complementare edificabile tutto e il valore della parte

che rimane

valore di materia prima, bene di valore di beni che V = V ; V ;

x a b

surrogazione / consumo possono sostituire le

sostituzione funzioni nel bene oggetto

di stima

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

il valore di un bene è in funzione della sua capacità

di fornire redditi futuri;

;

Î

in concreto il valore = alla somma attuale dei redditi futuri

Vi = f (Ri)

ipotesi su cui si fonda:

• tendenza alla coincidenza del valore del bene da stimare con la

somma dei suoi redditi futuri

previsionalità dei redditi e del saggio di sconto

• tendenza del profitto ad essere nullo, in modo che si possa isolare il

reddito patrimoniale (Rp = Bf)

le fasi:

• determinazione del reddito (concetto di ordinarietà)

• determinazione del saggio di capitalizzazione

– per analogia con altri investimenti concorrenziali

– sulla base della fruttuosità media dell’investimento

• Capitalizzazione

• determinazione di aggiunte e detrazioni

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

• determinazione del reddito (concetto di ordinarietà)

Î

– terreni Rp = PLV – (Q + Sv + Tr + Sa + St + I )

Î

– fabbricati Rp = Canone lordo di affitto – [ Q + q(sfitto +

inesigibilità) + Sammin + Tr ]

– dove Rp = reddito del proprietario (il Bf)

è fondamentale stimare il fondo in condizioni ordinarie ossia con una

destinazione della superficie e delle strutture ed una modalità di

gestione proprie di un imprenditore “normale” (con medie capacità)

• determinazione del saggio di capitalizzazione

– rendimento nominale e reale (depurato dall’inflazione)

– saggio di capitalizzazione => i = r + s

– r = tasso di rendimento degli investimenti a rischio nullo o trascurabile

– s = tasso che esprime il rischio delle attività del settore di appartenenza

dell

dell’impresa

impresa

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

in questo tipo di valutazione si ipotizza, quindi, un profitto nullo

proprio perché il profitto di impresa non deve essere capitalizzato

Ð

oggetto di valutazione è il fondo (azienda) e non le capacità di

gestione del fondo (impresa)

SUL CONCETTO DI ORDINARIETA’

stimare il bene in base alle condizioni in cui si trova effettivamente o stimare il

bene in funzione delle sue potenzialità ?

attualmente:

• stimare il bene in condizioni ordinarie significa chiedersi come gestirebbe quel fondo

un imprenditore

p “ordinario” ovvero q

quello della “normalità” degli

g imprenditori

p che si

Î

troverebbero ad operare in quel contesto es. del fondo irriguo in area non irrigua

• il comportamento deve essere ordinario sia riguardo all’organizzazione (lungo

periodo) sia alla gestione (breve periodo)

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

Quesiti per individuare il comportamento di un

imprenditore ordinario:

• è una soluzione economicamente conveniente ?

• è una soluzione

l i t

tecnicamente

i t possibile

ibil ?

• ci sono le capacità professionali per farlo (in riferimento

ai più probabili acquirenti ?)

determinazione del saggio di capitalizzazione ( r )

a) per analogia con altri investimenti concorrenziali

i presupposti sono:

– una redditività equivalente

– una rischiosità analoga

– una uguale

g p

possibilità di fruire di servigi

g diretti o comodi

data la scarsa probabilità che le suddette tre condizioni possano contestualmente

riscontrarsi

riscontrarsi, questo tipo di scelta è,

è in realtà,

realtà piuttosto difficoltosa,

difficoltosa ma anche

l’unica praticabile disponendo di informazioni adeguate

riprendendo

i d d quanto

t affermava

ff il Medici

M di i sui

i motivi

ti i che

h influenzano

i fl il saggio

i di

capitalizzazione (diminuendolo) e adattandolo all’estimo civile, possiamo indicare i

seguenti aspetti:

• accessibilità

• salubrità e interesse paesaggistico della zona

• ubicazione (presenza di servizi)


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AUTORE

Atreyu

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+1 anno fa


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea in ingegneria civile e ambientale
SSD:
Università: Pisa - Unipi
A.A.: 2010-2011

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Atreyu di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Economia ed estimo civile e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Pisa - Unipi o del prof Rovai Massimo.

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