Che materia stai cercando?

Negozi preparatori - Cassazione

La dispensa fa riferimento al seminario del 19 maggio 2011, tenuto dalla Dott. ssa Parola, nell'ambito del corso di Istituzioni di Diritto Privato, del Prof. Carlo Granelli.
Il documento analizza le seguenti sentenze della Cassazione riguardo i negozi preparatori:
- contratto preliminare (S. U. n. 11624/06)
-... Vedi di più

Esame di Istituzioni di Diritto Privato docente Prof. C. Granelli

Anteprima

ESTRATTO DOCUMENTO

rilevabile d'ufficio, comporta pur sempre che il potere- dovere del giudice di legittimità d'esaminare direttamente gli atti

processuali sia condizionato all'adempimento da parte del ricorrente, per il principio d'autosufficienza del ricorso per

cassazione che non consente, tra l'altro, il rinvio per relationem agli atti della fase di merito, dell'onere d'indicarli

compiutamente, non essendo consentita al giudice stesso una loro autonoma ricerca ma solo una loro verifica (Cass.

19.3.07 n. 6361, 28.7.05 n. 15781 SS.UU., 23.9.02 n. 13833, 11.1.02 n. 317, 10.5.01 n. 6502).

Anche rispetto a tali oneri la ricorrente risulta inadempiente, donde un'ulteriore ragione d'inammissibilità della censura.

Quanto al secondo profilo, per infondatezza, dacchè, almeno nei termini in cui sono state prospettate, le censure

d'extrapetizione e di connesso vizio di motivazione non trovano rispondenza all'esame della sentenza impugnata.

Con la quale la causa petendi della riconvenzionale in risoluzione proposta dall'odierna ricorrente è stata correttamente

individuata, nel fatto che " O.E. con detto preliminare si era impegnato al pagamento della complessiva somma di L.

8.337.360, ma non aveva provveduto al pagamento delle rate in cui era stato dilazionato il prezzo nè al pagamento delle

rate del mutuo accollato", ma ne è stato escluso il fondamento, in quanto vi si è ritenuto che, risultando contrattualmente

pattuita la stipulazione del definitivo nei dieci giorni dall'invito rivolto per lettera raccomandata dalla promittente

venditrice al promissario acquirente e la prima non avendo mai provveduto al riguardo, nessun inadempimento fosse

imputabile al secondo "neanche in relazione al pagamento del prezzo convenuto".

In siffatto se pur sintetico iter logico-argomentativo - evidentemente ispirato al principio per cui un inadempimento del

promissario acquirente all'obbligazione di pagamento del prezzo non può ravvisarsi ove non siano stati contrattualmente

stabiliti versamenti a scadenze determinate anteriori alla stipulazione del definitivo - sarebbero stati eventualmente

ravvisabili e denunziabili errori d'interpretazione del contratto preliminare e/o d'inappropriata applicazione del

richiamato principio al caso di specie, peraltro neppure accennati con i motivi in esame, ma non sono ravvisabili i

dedotti vizi d'extrapetizione e di connesso difetto di motivazione.

D'altra parte, la censura neppure presenta il requisito dell'autosufficienza, ed è pertanto inammissibile, dacchè non vi è

riportato il testo del contratto o, quanto meno, delle clausole tutte pertinenti alla prospettata questione, di guisa che il

giudice di legittimità, cui non è consentito l'esame diretto dell'incarto processuale se non nelle ipotesi di denunziati

errores in procedendo, non è posto in condizione di valutare la dedotta erronea applicazione del regolamento pattizio.

2. - RICORSO INCIDENTALE. L' O. - denunziando con il primo motivo del ricorso n. 10431/03 la

violazione dell'art. 1158 c.c. e art. 116 c.p.c., nonchè omessa o insufficiente e contraddittoria

motivazione - oltre a dolersi dell'inadeguatezza delle argomentazioni svolte dalla corte territoriale,

laddove ha escluso l'interversione della sua detenzione sull'immobile de quo in un possesso utile

all'usucapione, contesta, anzi tutto, la stessa qualificazione come detenzione, anzichè come

possesso, data da quel giudice alla materiale disponibilità del bene quale da lui conseguita in

esecuzione di specifica clausola del contratto preliminare; assume, al riguardo, che, tale pattuizione

avendo avuto la funzione di anticipare gli effetti del trasferimento del diritto di proprietà, oggetto

del contratto cui era intesa la volontà delle parti, e, quindi, anche l'effetto dell'immissione nel

possesso e non nella detenzione dell'immobile, non fosse conseguentemente necessario alcun atto

d'interversione perchè ne avesse luogo l'usucapione con il decorso del termine ventennale di

prescrizione acquisitiva dall'immissione nel godimento dello stesso.

In tal senso svolgendo le proprie tesi, l' O. contrappone alla soluzione adottata dal giudice a quo -

che, come ricordato nell'ordinanza di rimessione, si è conformato alla giurisprudenza di legittimità

prevalente - la difforme soluzione adottata da un indirizzo giurisprudenziale minoritario e, tuttavia,

a tratti riemergente in alcune pronunzie, anche relativamente recenti, di questa Corte.

La motivazione della maggior parte delle quali si traduce in affermazioni apodittiche, riproduttive di

massime tralaticie, mentre, nelle poche obiettivamente argomentate, l'iter logico dell'adottata

soluzione prende le mosse dalla considerazione per cui il possesso non è escluso dalla conoscenza

del diritto altrui, nè è subordinato all'esistenza della correlativa situazione giuridica,dacchè esso è

ricollegato, sia sotto il profilo materiale (corpus) sia sotto quello psicologico (animus), ad una

situazione di fatto, che si concretizza nell'esercizio di un potere oggettivo sulla cosa manifestantesi

6

in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale e

distinguentesi dalla detenzione solo per l'atteggiamento psicologico del soggetto che lo esercita,

caratterizzato, nel possesso, dal cd. animus rem sibi habendi (ossia, l'intenzione o il volere di

esercitare la signoria che è propria del proprietario o del titolare del diritto reale) e, nella detenzione,

dal cd. animus detinendi (che implica il riconoscimento della signoria altrui).

Soggiungendosi, poi, che tale principio di carattere generale non soffre deroga nei casi in cui il

soggetto che assume d'essere possessore abbia ricevuto il godimento dell'immobile per effetto d'una

convenzione negoziale, con la precisazione che, se la convenzione ha effetti obbligatori, perchè

diretta ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito

del bene, colui che, avendo ricevuto la consegna per questo solo scopo, si è immesso, nomine

alieno, nel godimento del bene, necessariamente stabilisce con la cosa un rapporto di mera

detenzione che gli consente di mutare il titolo originario di questo rapporto con la cosa solo

attraverso un atto di interversione del possesso, ai sensi dell'art. 1141 c.c., comma 2.

Vi si evidenzia, quindi, che ciò spiega la ragione del principio, ripetutamente affermato da questa

Corte, secondo il quale "per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto

riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia un possesso idoneo alla usucapione o una

mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine

stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o un contratto ad effetti obbligatori, dato

che solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare nel predetto soggetto l'animus

possidendi (sent. n. 4819 del 1981; sent. n. 4698 del 1987; sent. n. 741 del 1983)"; che, tuttavia,

proprio la ragione del principio di diritto ora enunciato ne fissa anche il limite, escludendone

l'applicazione alle convenzioni con le quali, per quanto con effetti solo obbligatori, le parti tendano

a realizzare il trasferimento della proprietà del bene o di un diritto reale su di esso quando ad esse si

aggiunga un patto accessorio d'immediato effetto traslativo del possesso, sostanzialmente

anticipatore degli effetti traslativi del diritto che, con la convenzione, le parti stesse si sono

ripromesse di realizzare.

Vi si perviene, così, alla conclusione per cui nelle ipotesi predette, tra le quali rientra quella più

diffusa del contratto preliminare di compravendita, la convenzione non tende solo ad attribuire il

godimento del bene (che si realizza, appunto, attraverso il trasferimento della mera detenzione,

caratterizzando coerentemen-te la consegna della cosa) ma è in funzione di un comune proposito di

trasferimento della proprietà o di un diritto reale, alla quale è coerente il passaggio immediato del

possesso, che costituisce solo un'anticipazione dell'effetto giuridico finale perseguito; onde il patto

di immediato trasferimento del possesso che eventualmente acceda a queste convenzioni, con le

quali è perfettamente compatibile, caratterizza, dunque, anche la consegna che ad esso faccia

seguito, conferendole effetti attributivi della disponibilità possessoria e non della mera detenzione,

anche in mancanza dell'immediato effetto reale del contratto cui il patto accede, tenuto anche conto

che la consegna, essendo il possesso un fenomeno che prescinde dal fondamento giustificativo, è

atto neutro, o negozio astratto, per il quale non si richiede affatto il requisito del fondamento

causale.

Tali essendo le ragioni giustificative delle esaminate decisioni, devesi considerare che, sfrondate dei

superflui richiami ai principi generali, che si dichiarano condivisi, esse si riducono, in buona

sostanza, alla sola affermazione per cui, nonostante la natura esclusivamente obbligatoria del

preliminare, con il prevedervi anche l'immediata consegna del bene verso la contestuale

corresponsione, in tutto od in parte, del prezzo, i contraenti intendono anticipare "l'effetto traslativo

del diritto" proprio del definitivo. 7

Tesi siffatta non può trovare adesione, sia che della fattispecie in esame si consideri l'aspetto

possessorio, in quanto il possesso non è suscettibile di trasferimento disgiuntamente dal diritto reale

del quale costituisce l'esercizio, sia che se ne consideri quello contrattuale, in quanto la disponibilità

della res conseguita dal promissario acquirente deriva da un contratto di comodato collegato al

preliminare per il quale al comodatario è attribuita la detenzione e non il possesso; ciò per le ragioni

che di seguito si espongono.

In primis, è lo stesso invocato intento delle parti ad esservi erroneamente individuato e/o travisato,

in quanto, con lo stipulare un preliminare, sono per l'appunto gli effetti reali traslativi, propri del

definitivo, che le parti non vogliono si verifichino per effetto immediato e diretto della conclusa

convenzione.

La situazione giuridica in esame, come evidenziato anche in dottrina, è, in vero, il portato d'una

prassi contrattuale sviluppatasi, essenzialmente nel settore immobiliare, in ragione della sua

attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle

parti, principalmente la disponibilità del bene per l'una e del denaro per l'altra ma ulteriori se ne

possono agevolmente ipotizzare, pur contestualmente garantendone i rispettivi diritti sui beni

oggetto delle reciproche attribuzioni, indipendentemente dalla sorte della convenzione, per il tempo

necessario a che si realizzino quelle condizioni oggettive e/o soggettive, agevolmente ipotizzabili

anch'esse nella loro molteplicità, in ragione delle quali - tanto che siano rimaste del tutto estranee

alla convenzione, eppertanto giuridicamente irrilevati anche a solo livello di presupposizione,

quanto che, invece, sianvi espressamente previste come condizioni sospensive o risolutive - le parti

stesse non hanno voluto o potuto addivenire ad un contratto definitivo.

Sono usuali, al riguardo, particolarmente nella materia delle compravendite immobiliari - che è

quella più interessata dal fenomeno - le ipotesi in cui il promittente venditore debba portare a

termine procedimenti amministrativi di regolarizzazione dell'edificio od opere di completamento

dell'edificio stesso o delle infrastrut- ture accessorie od estinguere ipoteche o mutui, in difetto di che

non sussiste l'interesse e conseguentemente la volontà di perfezionare l'acquisto da parte del

promissario acquirente; o quelle in cui quest'ultimo debba, a sua volta, procurarsi, anche in più

riprese, le disponibilità necessarie alla corresponsione integrale del prezzo, il conseguimento del

quale condiziona parimenti interesse e volontà del promittente venditore alla realizzazione della

vendita.

Dottrina e giurisprudenza, quando - sulla considerazione per cui la terminologia "promette di

vendere o di acquistare" non è automaticamente indicativa d'una semplice promessa e la cosiddetta

anticipazione degli effetti della vendita può essere indice dell'intento di porre in essere un contratto

definitivo se il differimento della manifestazione di volontà non risulti chiaramente dal contratto -

affermano che, al fine di attribuire ad una stipulazione il contenuto del contratto di compravendita o

piuttosto quello del preliminare di compravendita, è determinante l'identificazione del comune

intento delle parti - diretto, nel primo caso, al trasferimento della proprietà della res verso la

corresponsione di un certo prezzo, conformemente alla causa negoziale dell'art. 1470 c.c., e, nel

secondo caso, all'insorgenza di un particolare rapporto obbligatorio che impegni ad un'ulteriore

manifestazione di volontà, alla quale sono rimessi il trasferimento del diritto dominicale sulla res e

l'adempimento dell'obbligazione del pagamento del prezzo - onde il giudice del merito deve

esaminare la stipulazione nel suo complesso al fine di accertare la comune volontà delle parti

nell'un senso piuttosto che nell'altro, compiono, in verità, solo un primo approccio alla questione in

esame, che, evidentemente, più non si porrebbe ove l'accertamento demandato al giudice si

risolvesse nel senso del contratto ad effetti reali, dacchè, in tal caso, non vi sarebbe, evidentemente,

luogo a parlare di preliminare, dacchè le prestazioni rese avrebbero già realizzato gli effetti del

definitivo. 8

Viceversa, se l'accertamento compiuto dal giudice dovesse approdare al preliminare, è da escludere

in re ipsa, come si è già sottolineato, che le parti intendessero realizzare qualsiasi effetto del

definitivo, eppertanto, ai fini della soluzione della questione in esame, si rende necessaria

un'indagine ulteriore e diversa in ordine alla volontà delle parti, onde identificare quali effetti,

differenti da quelli propri del definitivo ma aggiuntivi rispetto a quelli ordinari del preliminare, le

parti stesse avessero inteso far derivare dalla convenzione, in attuazione della quale ed in particolare

delle pattuizioni aggiuntive hanno, di seguito, operato alcune prestazioni corrispondenti a quelle

proprie del definitivo.

Al fine della qual ulteriore indagine, devesi preliminarmente considerare come la previsione e

l'esecuzione della traditio della res e/o del pagamento, anche totale, del prezzo non siano affatto, di

per se stessi, incompatibili con l'intento di stipulare un contratto solo preliminare di compravendita,

dacchè, in tal guisa operando, le parti manifestano e concretamente realizzano esclusivamente

l'intento d'anticipare non gli effetti del contratto di compravendita - l'impegno alla cui futura

stipulazione costituisce l'oggetto delle obbligazioni assunte con la convenzione stipulata nella

prescelta forma del preliminare, mentre tali effetti rappresentano, per contro, proprio quel risultato

cui le parti stesse non hanno inteso, al momento, pervenire - ma solo quelle prestazioni che delle

obbligazioni nascenti dalla compravendita costituiscono l'oggetto, id est la consegna della res ed il

pagamento del prezzo, quali, ex artt. 1476 e 1498 c.c., sono poste a carico, rispettivamente, del

venditore e del compratore (nel tempo, Cass. 19.4.00 n. 5132, 7.4.90 n. 2916, 3.11.88 n. 5962, ma

già 1.12.62 n. 3250).

Escluso che con la stipulazione del preliminare, sia pure con previsione, ed esecuzione, della

consegna della res e/o del pagamento del prezzo, le parti debbano avere necessariamente inteso che

si verificassero gli effetti della compravendita - nel qual caso, d'altronde, come si è già evidenziato,

si sarebbe in presenza d'un definitivo e non d'un preliminare - devesi anche escludere che, in virtù di

tale esecuzione, possa essersi trasmesso dal promittente venditore al promissario acquirente il

possesso della res.

In vero, come questa Corte ha già avuto occasione d'evidenziare - richiamando anche accreditata

dottrina, per la quale "ciò che si trasferisce è solo l'oggetto del possesso, il quale, invece, non si

compra e non si vende, non si cede e non si riceve per l'effetto di un negozio", e, perciò, "l'acquisto

a titolo derivativo del possesso è un'espressione da usarsi solo in senso empirico e traslato" - dalla

stessa nozione del possesso, definito dall'art. 1140 cod. civ. come "il potere sulla cosa che si

manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale", si evince

ch'esso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisca

l'esercizio, considerato che un'attività non è mai trasmissibile, ma può solo essere intrapresa, e

l'intrasmissibilità è maggiormente evidente in ordine al possesso, in quanto l'attività che lo

contraddistingue deve essere accompagnata dall'animus possidendi (volontà di esercitare sulla cosa

una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale), cioè da un elemento che, per la

sua soggettività, può essere proprio soltanto di colui che attualmente possiede e non di chi ha

posseduto in precedenza. (Cass. 27.9.96 n. 8528).

Quindi esattamente si è affermato in dottrina che, essendo il possesso uno stato di fatto, l'acquisto

ne è in ogni caso originario, sì che anche chi propende per la tesi contraria riconosce che di acquisto

derivativo possa parlarsi "soltanto per sottolineare che l'acquisto del possesso ha luogo con l'assenso

e la partecipazione del precedente possessore e non con il solo contegno di colui che acquista il

possesso, come accade nell'apprensione".

L'unica eccezione a questa regola si ha nella successione universale, ma è un'eccezione

espressamente prevista e regolata dal legislatore che, in forza dell'elaborata fictio legis, ha

9

consentito la continuazione nell'erede del possesso esercitato dal de cuius, con effetto dall'apertura

della successione, indipendentemente dalla verificazione dei suoi presupposti di fatto, ma, appunto

perchè di diritto singolare ed eccezionale, l'istituto non può essere utilizzato onde pervenire ad una

soluzione diversa da quella indicata con la richiamata regola generale.

Nè, a sostegno della tesi della possibilità d'una trasmissione contrattuale del possesso, può

richiamarsi l'art. 1146 c.c., comma 2, perchè per tale norma l'accessio possessionis, da essa prevista,

ha, per presupposto indispensabile, l'esistenza di un titolo, anche viziato, idoneo in astratto, alla

cessione del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) del bene formante oggetto del possesso

(Cass. 6552/81, 3876/76, 3369/72, 936/70, 1378/64, 1044/62); inoltre, la norma non prevede affatto

la trasmissione del possesso da un soggetto all'altro, ma soltanto la possibilità per il successore a

titolo particolare (acquirente o legatario) di unire al proprio possesso quello distinto e diverso del

dante causa per goderne gli effetti sostanziali e processuali.

Per altro verso, devesi considerare che il preliminare di compravendita con il quale siano contestualmente pattuite anche

la consegna anticipata della res e la corresponsione del pari anticipata del prezzo in una o più soluzioni non è un

contratto atipico, almeno se con tale termine s'intende definire un contratto caratterizzato da una funzione economico-

sociale non riconducibile agli schemi normativamente predeterminati e tuttavia suscettibile di riconoscimento e di

tutela, sul presupposto dell'autonomia contrattuale che l'ordinamento riconosce ai privati, in ragione dellasua liceità e

della sua meritevolezza.

Nella fattispecie in esame va ravvisata, infatti, la convergenza, in un'unica convenzione, degli elementi costitutivi di più

contratti tipici, nel qual caso resta escluso che la convenzione stessa possa essere qualificata come atipica, dal momento

che, sia pure considerata nelle sue plurime articolazioni, non è intesa a realizzare una funzione economico-sociale

nuova e diversa rispetto a quelle dei singoli contratti tipici che in essa sono confluiti.

Pertanto, considerato che le parti, nell'esplicazione della loro autonomia negoziale, possono, con manifestazioni di

volontà espresse in un unico contesto, dar vita a più negozi tra loro del tutto distinti ed indipendenti, come pure a più

negozi variamente interconnessi, la qualificazione della fattispecie va, piuttosto, effettuata con riguardo alla sua

riconducibilità nell'ambito d'una delle categorie, elaborate da dottrina e giurisprudenza nell'esame delle fattispecie

congeneri, dei contratti misti o complessi, o dei contratti collegati.

I contratti misti o complessi sono quelli maggiormente assimilabili al contratto atipico, se pur se ne differenziano per

non essere intesi alla realizzazione d'una funzione economico-sociale nuova e diversa rispetto a quelle dei contratti

tipici che vi confluiscono, dacchè in essi la pluralità degli schemi contrattuali tipici u- tilizzati si combina in guisa che,

per la fusione delle cause, gli elementi costitutivi di ciascun negozio vengono assunti quali elementi costitutivi di un

negozio rispetto a ciascun d'essi autonomo e distinto caratterizzato dall'unicità della causa; con la precisazione,

evidenziata da alcuna parte della dottrina, per cui, nei contratti misti, si ha un solo schema negoziale, al quale vengono

apportate alcune variazioni mediante l'inserimento di clausole assunte da uno o più diversi schemi, mentre, in quelli

complessi, si ha la convergenza di tutti gli elementi costitutivi tratti da più schemi negoziali tipici nella

regolamentazione dell'unico negozio risultantene.

Nell'una ipotesi come nell'altra, la disciplina del contratto è unitaria, come unitaria ne è la causa, e va ravvisata in quella

del negozio di maggior rilievo, questo da individuarsi, quanto al contratto misto, nell'unico contratto cui sono stati

aggiunti singoli elementi tratti da altri e che in esso si fondono (teoria dell'assorbimento), e, quanto al contratto

complesso, in quello, tra i più contratti integralmente confluiti nell'unica convenzione, cui, all'esame della volontà quale

in concreto manifestata dalle parti, risulti essere stato conferito rispetto agli altri il maggior rilievo in considerazione

della finalità perseguita (teoria della prevalenza).

Minor seguito ha, in dottrina, la tesi per cui, nell'ipotesi del contratto complesso, i vari profili della convenzione

andrebbero singolarmente disciplinati con riferimento allo schema contrattuale corrispondente (teoria della

combinazione); ed, in effetti, tesi siffatta non consente, poi, a differenza dalla teoria della prevalenza, un'adeguata

differenziazione di disciplina tra la fattispecie del contratto complesso e quella dei contratti collegati.

La quale ricorre ove più contratti autonomi, ciascuno caratterizzato dalla propria causa, formino oggetto di stipulazioni

coordinate, nell'intenzione delle parti, alla realizzazione di uno scopo pratico unitario, costituito, di norma,

dall'agevolare la realizzazione della funzione economico-sociale dell'un d'essi. 10

Il collegamento contrattuale, come è stato ripetutamente evidenziato dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalenti, nei

suoi aspetti generali non da luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti

perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto,

bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è

finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi.

Ond'è che il criterio distintivo fra contratto unico, se pur misto o complesso, e contratto collegato non va ravvisato in

elementi formali - quali l'unità o la pluralità dei documenti contrattuali (un contratto può essere unico anche se

ricavabile da più testi, mentre un unico testo può riunire più contratti) o la mera contestualità delle stipulazioni (i

contratti posso essere stipulati anche in momenti diversi in relazione ad esigenze sopravvenute) - ma nell'elemento

sostanziale dell'unicità o pluralità degli interessi perseguiti, dacchè il "contratto collegato" non è un tipo particolare di

contratto, ma uno strumento di regolamentazione degli interessi economici delle parti caratterizzato dal fatto che le

vicende che investono un contratto (invalidità, inefficacia, risoluzione, ecc.) possono ripercuotersi sull'altro, seppure

non in funzione di condizionamento reciproco (ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato

all'altro, e non anche viceversa) e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio.

Pertanto, affinchè possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria

della fattispecie, è necessario che ricorrano sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti

alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto

economico globale ed unitario, sia il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non

solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la

realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto

di vista causale.

Tanto considerato, risulta evidente come la fattispecie in discussione debba essere ricondotta alla categoria dei contratti

collegati.

In essa, infatti, le parti, onde agevolare, per le plurime ragioni quali in precedenza accennate, la realizzazione delle

finalità perseguite con la stipulazione del preliminare di compravendita, stipulano altresì - e, come del pari si è già

evidenziato, ciò può aver luogo contemporaneamente e contestualmente al preliminare ma anche in tempi e con atti

diversi, a seconda che le circostanze lo richiedano - dei contratti accessori, al preliminare necessariamente perchè

funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione

economico- sociale eppertanto disciplinati ciascuno dalla pertinente normativa sostanziale.

Contratti con i quali le parti pervengono ad una regolamentazione, se pur provvisoria tuttavia ben definita, dei rapporti

accessori funzionalmente collegati al principale e nei quali, secondo un'autorevole opinione dottrinaria meritevole

d'esser condivisa, vanno ravvisati, quanto alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore

al promissario acquirente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al

promittente venditore, un mutuo gratuito.

Ne consegue, con riferimento al primo dei considerati contratti, che la materiale disponibilità della res nella quale il

promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del contratto di comodato, ha natura di detenzione qualificata

esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine e non di possesso.

Possesso che il promissario acquirente può, dunque, opporre al promittente venditore solo nei modi previsti dall'art.

1141 c.c., in particolare assumendo e dimostrando un'intervenuta interversio possessionis.

Questa, come ha correttamente ricordato il giudice a quo, non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione

interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore ha

cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine alieno ed ha iniziato ad esercitarlo esclusivamente nomine

proprio ed, inoltre, manifestazione siffatta dev'essere non solo tale da palesare inequivocabilmente l'intenzione del

soggetto di sostituire al precedente animus detinendi un nuovo animus rem sibi habendi, ma anche essere

specificamente rivolta contro il possessore, in guisa che questi sia posto in condizione di rendersi conto dell'avvenuto

mutamento, quindi tradursi in atti ai quali possa riconoscersi il carattere della concreta opposizione all'esercizio del

possesso da parte del possessore stesso; tra tali atti, ove non accompagnati da altra manifestazione dotata degli indicati

connotati dell'opposizione, non possono ricomprendersi nè quelli che si traducano in una inottemperanza alle pattuizioni

in forza delle quali la detenzione era stata costituita, verificandosi in tal caso un'ordinaria ipotesi d'inadempimento

contrattuale, nè quelli che si traducano in ordinari atti d'esercizio del possesso, verificandosi in tal caso una mera ipotesi

di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene. 11

Al qual riguardo l' O. addebita al giudice a quo, denunziando vizi di motivazione, di non aver desunto dalle emergenze

istruttorie quegli evidenti elementi costitutivi della fattispecie ch'egli ritiene vi fossero adeguatamente rappresentati.

La censura non merita accoglimento.

Per costante insegnamento di questa Corte, in vero, il motivo di ricorso per Cassazione con il quale alla sentenza

impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5 dev'essere inteso a far valere, a pena

d'inammissibilità ex art. 366 c.p.c., n. 4, in difetto di loro specifica indicazione, carenze o lacune nelle argomentazioni,

ovvero illogicità nell'attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora mancanza di

coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli

stessi; non può, invece, essere inteso a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del

merito al diverso convincimento soggettivo della parte ed, in particolare, non vi si può proporre un preteso migliore e

più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all'ambito della

discrezionalità di valutazione degli e-lementi di prova e dell'apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento

del giudice e non ai possibili vizi dell'iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma in esame;

diversamente, il motivo di ricorso per cassazione si risolverebbe - com'è, appunto, per quello di cui trattasi - in

un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est di nuova

pronunzia sul fatto, estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di legittimità.

Nè, com'è del pari da tralaticio insegnamento di questa Corte, può imputarsi al detto giudice d'aver omesse l'esplicita

confutazione delle tesi non accolte e/o la particolareggiata disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi,

giacchè nè l'una nè l'altra gli sono richieste, rientrando nel suo potere discrezionale, a norma dell'art. 116 c.p.c.,

individuare le fonti del proprio convincimento, mentre soddisfa all'esigenza d'adeguata motivazione che questo, una

volta raggiunto, risulti da un esame logico e coerente di quelle, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze

istruttorie, che siano state ritenute di per sè sole idonee e sufficienti a giustificarlo; in altri termini, perchè sia rispettata

la prescrizione desumibile dal combinato disposto dell'art. 132 c.p.c., n. 4 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., non si richiede al

giudice del merito di dar conto dell'esito dell'avvenuto esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte

le tesi prospettategli, ma di fornire una motivazione logica ed adeguata dell'adottata decisione evidenziando le prove

ritenute idonee e sufficienti a suffragarla ovvero la carenza di esse.

Nella specie, non solo il motivo, già non inteso a censurare la rado decidendi ma a prospettare una diversa

interpretazione degli accertamenti in fatto, estranea alle valutazioni consentite al giudice di legittimità, è per ciò solo

inammissibile, ma la motivazione fornita dal giudice a quo all'assunta decisione risulta logica e sufficiente, basata com'è

su argomentazioni adeguate in ordine alla valenza oggettiva dei plurimi e pertinenti elementi di giudizio presi in

considerazione e su razionali valutazioni di essi;

un giudizio operato, pertanto, nell'ambito dei poteri discrezionali del giudice del merito a fronte del quale, in quanto

obiettivamente immune dalle censure ipotizzabili in forza dell'art. 360 c.p.c., n. 5 la diversa opinione soggettiva di parte

ricorrente è inidonea a determinare le conseguenze previste dalla norma stessa.

Con il secondo motivo, il ricorrente - denunziando violazione dell'art. 102 c.p.c. - si duole che il giudizio di merito

promosso dalla controparte per la risoluzione del preliminare si sia svolto a contraddittorio non integro, in quanto il

contratto in discussione era stato stipulato anche da suo fratello Ettore, rimasto estraneo al giudizio, e che tale nullità

non sia stata rilevata d'ufficio dal giudice a quo.

La doglianza va disattesa, in quanto l' O., totalmente vittorioso sul punto essendo stata respinta l'avversa domanda di

risoluzione tanto in primo grado quanto in appello, difetta d'interesse ad impugnare per cassazione al riguardo se non

condizionatamente all'accoglimento del ricorso di controparte, condizione che, come da reiezione del ricorso principale,

non si è avverata.

3. - CONCLUSIONI. Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, entrambi i ricorsi

vanno, dunque, respinti.

Tale esito del giudizio di legittimità giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese del

giudizio stesso.

P.Q.M. 12

LA CORTE

Decidendo a Sezioni Unite, dichiara inammissibili i ricorsi iscritti al R.G. con i numeri 13911/03 e

13686/03; respinge i ricorsi iscritti al R.G. 10084/03 e 10431/03; compensa integralmente tra le

parti le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 8 maggio 2007.

Depositato in Cancelleria il 27 marzo 2008. 13

Patto di prelazione

IL CASO

Tizia concede a Caio un diritto di prelazione nel caso in cui la stessa decida di vendere un terreno di

sua proprietà. Successivamente Tizia vende il terreno a Sempronio, senza previa notifica della sua

intenzione a Caio. Caio agisce in giudizio facendo valere il suo diritto di prelazione sul fondo.

Si illustrino le ragioni a favore e contro l’accoglimento della domanda di Caio.

Cass., sez. II, 12-04-1999, n. 3571.

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l’immediata e definitiva

assunzione dell’obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di

prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un’immediata

obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler

esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all’uopo concessogli, ed

un’obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a

venderlo, nel caso si decida in tal senso; questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del

bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può

chiederne l’adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al

terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo

del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell’art. 2932 c.c., non configurando un

preliminare.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Queste le vicende extragiudiziali "ante causam" esposte anche nella parte narrativa della sentenza,

qui impugnata, della Corte di Appello di Firenze (dep. il 15.9.95):

1) con rogito 1.11.1973 n. 7346 del repertorio Sebastiani di Siena, la Porcellotti trasferiva al Migli il

podere denominato Campacci prevedendosi, tra le altre clausole che "ove in futuro la signora Laura

Porcellotti in Michielotto dovesse risolversi a decidere di vendere, in tutto o in parte, il podere

Boschetto, posto di fronte al podere Campacci oggetto del presente atto, il signor Remo Migli sarà

preferito, a parità di condizioni, a qualsiasi altro acquirente, salvi sempre i diritti di prelazione

stabiliti dalla legge. Il podere Boschetto è rappresentato nel vigente catasto rustico di Castelnuovo

Berardenga dalle particelle 41-42-60-61-73-74 e 75 del foglio 86, aventi una superficie complessiva

di ettari 6.89.90. Il diritto di prelazione come sopra attribuito al signor Remo Migli dovrà essere

esercitato, a pena di decadenza, entro il termine di trenta giorni dalla notifica della proposta di

alienazione, completa dei suoi elementi essenziali, da effettuarsi a mezzo di lettera raccomandata

con ricevuta di ritorno". Il rogito veniva trascritto nei P.R.I. di Siena;

2) con scrittura privata 2.4.87 la Porcellotti si obbligava a vendere il podere Boschetto al Giomarelli

ed a spedire raccomandata a.r. ai coltivatori diretti confinanti aventi diritto di prelazione;

3) con raccomandata datata 2.4.87 la Porcellotti notificava copia del preliminare di compravendita

al Migli "quale confinante del medesimo come per legge per diritto di prelazione" ed il Migli, con

raccomandata in data 16.4.1987, rispondeva esprimendo la sua intenzione di "esercitare il diritto di

prelazione conferitogli dalla vigente legislazione (l. 590/65 e 817/71)";

4) con raccomandata in data 11.5.87 la Porcellotti dichiarava al Migli che "erroneamente le ho

notificato il compromesso quale confinante... la notificazione... doveva pertanto intendersi effettuata

esclusivamente ai sensi e per gli effetti della prelazione convenzionale a suo favore..." e, con

raccomandata in data 25.5.87 l’avv. De Felici scriveva "in nome e per conto" del Migli "il quale...

14

intende significarle la precisa volontà di voler acquistare il podere... usufruendo del diritto di

opzione contenuto nel rogito...".

La Porcellotti, reticente alla comunicazione del Migli ed all’offerta reale, che questi ne aveva fatto

seguire, per il prezzo di L. 110.000.000, con citazione 10/18.6.1988 convenne avanti il Tribunale di

Siena sia il Migli che il Giomarelli perché l’autorità giudiziaria stabilisse a chi dei due spettasse il

trasferimento del bene, oggetto dei due atti tra loro confliggenti: il preliminare del 2.4.87 col

Giomarelli e il patto di preferenza convenuto il 10.11.73 col Migli.

Anche quest’ultimo, con citazione del 7.7.1988, convenne avanti lo stesso Tribunale la Porcellotti

perché, in tesi, venisse dichiarata la validità della prelazione contrattuale, di cui al rogito Sebastiani

del Nov. ’73, con sentenza che tenesse luogo del contratto e, in ipotesi, che venisse accertato il suo

diritto alla prelazione legale, con pronunce e conseguenziali.

Riunite le due cause e integrato - nella seconda - il contraddittorio con il Giomarelli, all’esito della

istruzione il tribunale adito, con sentenza n. 18/91 dep. 15.1.1991, ritenne per un verso l’inesistenza

del diritto alla prelazione agraria in capo al Migli (siccome non confinante) e per altro, accolse la

sua domanda, fondata sulla prelazione convenzionale, dichiarando a lui trasferito il fondo

controverso per il prezzo già oggetto di offerta reale, in applicazione dell’art. 2932 c.c.

La sentenza venne gravata di appello da parte del Giomarelli con atto notificato il 29 e 30 aprile

1991, cui resistettero le altre due parti.

L’appellante ripropose, "in primis", l’eccezione di decadenza dalla prelazione convenzionale del

Migli per difformità dell’offerta accettazione dalla "denuntiatio", - proposta dalla Porcellotti.

Dedusse, con altro motivo di gravame, che il patto di prelazione non gli era opponibile siccome

detta "denuntiatio" non aveva preceduto, bensì seguito, il preliminare 2.4.87 stipulato tra la predetta

alienante ed esso Giomarelli, preliminare in cui nessun cenno si faceva ad altrui poziori diritti. Egli,

quindi, andava preferito nel diritto alla stipula del definitivo.

Con sentenza 30.6-15.9.1995 la Corte d’Appello di Firenze, investita del gravame, escluso che il

patto di preferenza a favore del Migli fosse da qualificare come "opzione" (attesa la mancanza, in

esso, della precisazione del contenuto finale del costituendo rapporto); rilevato che, nel preliminare

intercorso tra la Porcellotti e il Giomarelli, "della convenzione" tra la prima ed il Migli non v’era

alcuna "menzione" (v. pag. 17 sent. imp.); tanto premesso essa Corte territoriale ha individuato il

"punto della lite" "non tanto nella opponibilità del patto di prelazione al terzo promittente

acquirente, quanto nella soluzione del conflitto tra i due contratti preliminari - il secondo sorto per

effetto dell’esercizio della prelazione - che si trovano ad avere ad oggetto il medesimo bene". Ha

quindi osservato testualmente: "Per quanto riguarda gli effetti dei due preliminari, le poche norme

che si occupano di risolvere tali tipi di conflitti attengono a casi specifici (1153; 1380; 2644 c.c.) ma

sembrano confermare, a contrario, la sussistenza di un principio generale, di un criterio di chiusura

che, in base alla Relazione al codice civile, si può individuare in quello della prevenzione. Si legge

nella Relazione - sub art. 1380 "... altro lato degli effetti dei contratti concerne l’ipotesi di conflitti

tra persone che derivano il medesimo diritto dallo stesso soggetto. Circa i diritti derivanti da

rapporti per i quali è prescritta la trascrizione, i principi che regolano questa serviranno a stabilire la

preferenza in caso di collisione. Per ogni diritto personale di godimento non soggetto alla suddetta

formalità, la collisione si risolve col criterio della prevenzione che, nel caso in cui si sia ottenuto

l’adempimento, si stabilisce mediante l’applicazione del principio "melior est condicio

possidentis"... se adempimento non vi sia stato, la prevenzione si determina sulla base della priorità

del titolo: ’prior in tempore potior in iure’" (v. pag. 18/19 sent. imp.).

Applicando analogicamente la norma richiamata al caso di specie, il giudice dell’appello ha quindi

ritenuto che: "tra le due domande di esecuzione in forma specifica formulate dal Migli e dal

Giomarelli, doveva trovare accoglimento l’istanza del Giomarelli, in quanto appoggiata su un titolo

d’acquisto cronologicamente anteriore - e quindi per tale fatto poziore ed opponibile - rispetto a

quello del Migli, dovendosi ovviamente escludere che, all’esercizio del diritto di prelazione,

inerisca qualsiasi efficacia retroattiva". 15

Conseguentemente, in riforma della sentenza di primo grado, è stata accolta la domanda del

Giomarelli di esecuzione, in forma specifica ex art. 2932 c.c., del preliminare da lui stipulato con la

Porcellotti il 2.4.87, con vittoria, per la stessa parte appellante, delle spese di entrambi i gradi nei

confronti delle altre due parti costituite.

Ricorre per la cassazione di detta sentenza, avanti questa Suprema Corte, Migli Remo, con atto

notificato alle controparti il 17 e 20 maggio 1995, in cui formula due motivi d’impugnazione.

Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato il solo Giomarelli.

Il 12 novembre 1998 il Migli ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Nel denunciare violazione dell’art. 112 c.p.c. il ricorrente sostiene che in prime cure il Tribunale

aveva individuato nel 1º novembre 1973 la data di insorgenza dell’obbligo della Porcellotti a

trasferire al Migli l’immobile conteso e che sul punto non v’era stata impugnazione dell’appellante,

che invece si era doluto solo della mancata conoscenza da parte sua del precedente patto di

prelazione. La Corte di merito era quindi andata oltre il devoluto.

2. Con il secondo mezzo di ricorso il Migli, deducendo errata applicazione dell’art. 1380 ed omessa

applicazione dell’art. 1360 c.c., sul presupposto che la prelazione convenzionale integri l’ipotesi di

un preliminare sottoposto a condizione sospensiva potestativa (cita giur.za di legittimità), sostiene

che, ai sensi dell’art. 1360 c.c. "gli effetti del contratto preliminare unilaterale retroagiscono al

momento della stipula dello stesso (1.11.73) (Nella specie la condizione si sarebbe verificata il

4.4.87, quando la Porcellotti gli notificò copia del preliminare col terzo). Le date che, pertanto, la

Corte fiorentina avrebbe dovuto confrontare erano costituite dal dì del preliminare con il Giomarelli

e da quello della originaria obbligazione assunta dalla Porcellotti nel 1973 con esso ricorrente.

Osserva questa Corte che il ricorso è infondato in entrambe le sue articolazioni e va, come tale,

rigettato, previa riunione degli atti del ricorso incidentale condizionato avverso la stessa sentenza,

ricorso che resta perciò assorbito.

1. Invero, nella esposizione dei motivi di gravame, la Corte territoriale ha evidenziato che, tra

l’altro, il Giomarelli si era doluto del fatto che "il patto di prelazione non gli era opponibile, non

avendo la "denuntiatio" preceduto il preliminare 2.4.1987... e non risultando menzionata nel

preliminare stesso. Era quindi poziore il diritto del Giomarelli" (v. pag. 10 fine e 11 sent. imp.).

Precisa ancora il giudice di merito, nella interpretazione e qualificazione delle censure proposte

dall’appellante (attività che proprio ad esso giudice compete e non è censurabile in sede di

legittimità, né - in effetti - il ricorrente censura, piuttosto ignorandola), che appunto, col secondo

motivo di gravame "il Giomarelli censura la sentenza per aver ritenuto che il patto di prelazione gli

fosse opponibile" (fol. 16 fine, ibid.).

Dal testo della sentenza impugnata, pertanto, ben risulta devoluta con l’appello la questione della

precedenza cronologica del preliminare rispetto all’esercizio di una prelazione, nemmeno portata a

conoscenza del promissario prima o all’atto del contratto.

è parimenti infondato, non potendosi condividere la equiparazione fatta

Il secondo mezzo di ricorso

dal ricorrente del patto di prelazione ad un contratto preliminare condizionato, ove la "denuntiatio"

fungerebbe da condizione sospensiva potestativa.

Con questa prospettazione in realtà il ricorrente mostra di ignorare quanto già osservato dalla Corte

territoriale in ordine al rigetto della pretesa ancorata alla qualificazione di quel patto come opzione.

Se la prelazione è priva, per sua natura, dei contenuti essenziali per un rapporto finale (prezzo,

tempi di consegna del bene e altre modalità della futura vendita), a maggior ragione non la si può

considerare un contratto preliminare, seppur condizionato. Peraltro, ove così fosse, riguardata la

condizione "ex parte promissoris", essa renderebbe sistematicamente nullo il patto di prelazione

trattandosi di condizione meramente potestativa (art. 1355 c.c.). 16


PAGINE

25

PESO

177.92 KB

AUTORE

Atreyu

PUBBLICATO

+1 anno fa


DESCRIZIONE DISPENSA

La dispensa fa riferimento al seminario del 19 maggio 2011, tenuto dalla Dott. ssa Parola, nell'ambito del corso di Istituzioni di Diritto Privato, del Prof. Carlo Granelli.
Il documento analizza le seguenti sentenze della Cassazione riguardo i negozi preparatori:
- contratto preliminare (S. U. n. 11624/06)
- effetti del preliminare ( S. U. n. 7930/08)
- patto di prelazione ( Cass. n. 3571/99)
- prelazione legale (S. U. n. 138886/07)


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea in scienze dei servizi giuridici
SSD:
Università: Pavia - Unipv
A.A.: 2011-2012

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Atreyu di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Istituzioni di Diritto Privato e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Pavia - Unipv o del prof Granelli Carlo.

Acquista con carta o conto PayPal

Scarica il file tutte le volte che vuoi

Paga con un conto PayPal per usufruire della garanzia Soddisfatto o rimborsato

Recensioni
Ti è piaciuto questo appunto? Valutalo!

Altri appunti di Istituzioni di diritto privato

Analogia
Dispensa
Diritti personalissimi
Dispensa
Modi estinzione obbligazioni diverse dall'adempimento
Dispensa
Successione nel credito
Dispensa