Glossario di urbanistica

Seconda Università di Napoli Facoltà di Architettura

prof. Bianca Petrella

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Sono le distanze minime (tra costruzioni, tra costruzioni e strade, e

confini, ecc.) stabilite con fini di tutela igienico-sanitaria e variano al

variare della ZTO.

Devono:

a) assicurare il massimo soleggiamento invernale e la ventilazione

Distacchi (tra) trasversale;

Costruzioni b) evitare introspezioni tra finestre e balconi di alloggi diversi;

c) assicurare la razionale utilizzazione, gestione e manutenzione degli

spazi interposti tra i fabbricati.

Rif. art. 17 L. 765/1967; art. 9 di D.M. 2/04/1968 n. 1444; art. 873. Cod. Civ., Circ.

425/1967

Per fabbricato o edificio si intende qualsiasi costruzione coperta,

isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre

costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di

continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più

liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome.

Edificio Per fabbricato o edificio residenziale si intende quel fabbricato

urbano o rurale, destinato per la maggior parte (cioè il più della

cubatura) ad uso di abitazione

Rif. CM LL.PP. n.1820/1960 realizzata con

E’ l’edilizia che, rispondente alle caratteristiche dell’e.r.p.,

Edilizia il concorso pubblico e privato, si avvale di “agevolazioni” finanziarie

agevolata quali mutui a tasso agevolato.

Rif. L. 847/1964, L.167/1962

E’ l’edilizia che si realizza mediante la stipula di un accordo

(convenzione) tra privato e Amministrazione con la quale si fissano

Edilizia misure di favore unitamente caratteristiche (sup. delle unità abitative,

convenzionata prezzi di affitto/vendita) e obblighi (opere di urbanizzazione)

Rif. L. 847/1964, L.167/1962

Con ERP si intende il patrimonio immobiliare realizzato con il concorso

Edilizia finanziario dello Stato o di altri enti pubblici per la costruzione di

residenziale abitazioni a costo contenuto per i cittadini meno abbienti (edilizia

pubblica sovvenzionata).

(edilizia economica

e popolare) Rif. L.865/1971, L. 847/1964, L.167/1962

E’ definita da una serie di caratteristiche come, ad esempio, superficie

utile, cubatura, accessori di pertinenza dell’edificio (piscina, campi

Edilizia di lusso sportivi), finiture, rapporto tra sup. cop. e scop. ecc.

Rif. DM 2 ag. 1969; art. 13 L. n. 408/1949

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E’ la possibilità quando vi è pubblico interesse, dichiarandone la pubblica

utilità, di imporre la cessione di un bene di proprietà privata. L’esproprio

ha una lunga e complessa storia giuridica in quanto limita il diritto di

proprietà privata e, pertanto, la difficoltà di varare una legge equa ha

prodotto la successione di norme diverse che, di volta in volta, mutavano

i criteri dell’indennizzo economico da corrispondere al soggetto

proprietario (dal 1865 ad oggi, si è passati dal prezzo di mercato, al

valore agricolo, maggiorato o meno, al valore venale, ecc.).

La normativa attuale prevede, per le aree edificabili, che l’indennizzo sia

calcolato mettendo in gioco valore venale e reddito dominicale sui quali

vengono operate alcune deduzioni. La tendenza odierna nella

pianificazione è di evitare la procedura di esproprio, utilizzando tecniche

Esproprio di accordo perequativo, premiale e quant’altro .

Rif DPR 327 2001, Dlgs n.302, 27/12/2002, art.32.

Riff. Storici:

L.2539 del 1865-giusto prezzo di compravendita;

L.2892/1885-LStr. per Napoli-media tra valore di mercato e fitti dell'ultimo decennio;

L Sullo 1962-mai attivata-valore agricolo;

L.167/1962-eliminazione delle plusvalenze;

L.904/1965-ripristina il valore della 2892: media tra valore di mercato e fitti dell'ultimo decennio;

Sentenza 55/1968 della C.C., annulla parte dell'art. 7 e 40 della L.1150/1942 e dichiara l'indennizzo per i

vincoli di piano;

L.10/1077-separazione del diritto di proprietà dal diritto ad edificare, valore agricolo maggiorato da alcuni

coefficienti (in base a zone omogenee, dimensione demografica); Sentenza 5/1980 della CC:annulla il valore

agricolo e afferma il serio ristoro;

D.L.333/1992: indennità =valore medio tra mercato e reddito dominicale(DPR.917/86) e riduzione del 40% se

.

la cessione non è volontaria

Stima della necessità di elementi costruiti e aree attrezzate calcolati con

Fabbisogno le opportune unità di misura e in base a parametri e standard prefissati.

urbanistico Abitazioni, infrastrutture e servizi, che si stima sia necessario realizzare

entro un certo periodo, determinata in base a standard predefiniti

E’ una striscia di terreno, la cui ampiezza varia in relazione al bene per il

Fascia di rispetto quale sono previste forme di protezione finalizzate a tutela, sicurezza,

ecc.; nella fascia di rispetto sono imposte limitazioni (dette anche vincoli

conformativi) ai possibili usi e alle costruzioni. Le limitazioni sono stabilite

(v. anche servitù speciali e

vincoli) dalle relative norme per le Cose artistiche, Bellezze naturali, Ferrovie,

Strade, Cimiteri, Porti, industrie, opere militari, Discariche, Demanio, ecc.

Nella fascia di rispetto (200 m dal perimetro riducibili fino a 50m) sono

vietati interventi di nuova edificazione e di ampliamento di elementi edilizi

Fascia di rispetto esistenti (Il PUC deve comunque dettare le regole per gli usi consentiti

cimiteri nel rispetto delle leggi sanitarie)

Rif. T.U. delle Leggi Sanitarie, R.D. 1265/1934, art. 338, 4 e 5c.

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Area del territorio comunale comprendente, di norma, un centro abitato,

nonché nuclei abitati e case sparse gravitanti sul centro (rif. Istat)

Le frazioni sono indicate nello Statuto o in altri regolamenti approvati dal

consiglio comunale.

Frazione Il Comune provvede «alla suddivisione del territorio comunale in frazioni

geografiche con limiti definiti in base alle condizioni antropogeografiche

rilevate» e di tracciarne i confini sulla cartografia.

Rif. Art. 9 D.P.R. 223/89

Struttura tecnica che dà luogo, mediante applicazione di idonee

Impianto di tecnologie, ad una riduzione del carico inquinante delle acque nere e

depurazione reflue ivi convogliate dai collettori fognari.

(ab/vani), è il rapporto tra numero di abitanti e numero di vani abitabili;

(0,75-1 ab/vano); per un calcolo maggiormente efficace si ricorre anche

alla dimensione delle famiglie in rapporto alla pezzatura delle abitazioni

Rif. CMLLPP n.425 del 29/01/1967, DL 745 del 26/10/1970

Indice

d’affollamento Il valore dell’Iaff dipende dalle “abitudini abitative locali” ; la normativa di

riferimento in materia pur datata (1967) prescrive :

- 1 alloggio per famiglia

- Iaff. variabile da 0.5 (famiglia mononucleare) a 1.33 (fam. di 8

componenti)

Suggerendo indici inferiori per i nuovi insediamenti.

Indice di (famiglie/abitazioni) E’ il rapporto tra numero di famiglie su numero di

coabitazione alloggi

Indica il rapporto tra la popolazione attiva e non attiva. Si esprime con ’ il

rapporto percentuale avente a numeratore la somma tra la popolazione

Indice di 0-14 anni e quella di 65 anni e più e a denominatore la popolazione in

dipendenza età da 15 a 64 anni

Rif. Istat

Indice di (mq/mq) È il rapporto tra la somma delle superfici lorde (vedi) di tutti i

sfruttamento piani e la superficie edificabile (vedi) del lotto.

o utilizzazione fondiaria

Indice di (mq/ha) E’ il rapporto percentuale di sup. fondiaria per ogni ha di sup.

sfruttamento o territoriale. (in alcuni casi la si definisce anche come rapporto tra la

utilizzazione superficie utile lorda (vedi) e la superficie territoriale.

territoriale E’ il rapporto percentuale avente a numeratore la popolazione di 65 anni

Indice di e più e a denominatore quella di 0-14 anni.

vecchiaia Rif. Istat - 11 -

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(mc/ab), è il volume medio di edificato per abitante (comprensivo anche

dei volumi tecnici e degli spazi comuni). Per l’edificato esistente tale

valore è estremamente variabile in funzione delle tipologie edilizie

storiche e del reddito medio. Nel progetto per un fabbricato residenziale

in un centro abitato si utilizza generalmente I medio=70 (80) -100 (120)

VC

mc/ab.

Indice Attualmente l’IVC è poco utilizzato in quanto si preferisce esprimersi

volumetrico attraverso il rapporto di superficie lorda di alloggio per abitante 25 mq di

capitario superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc vuoto per pieno), eventualmente

maggiorati di una quota non superiore a 5 mq (pari a circa 20 mc vuoto per pieno)

per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con

le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi

professionali, ecc.)

Rif. CMLLPP n.425 del 29.01.1967; DM 1444/1968, art.3

Spazio costruito (o edificabile) omogeneo, di dimensioni limitate,

Isolato costituito da uno o più edifici, circondato da strade.

(mq) superficie stabilita dallo strumento urbanistico al di sotto della quale

Lotto minimo di non è possibile procedere all’intervento.

intervento Norme in pendenza dell’approvazione di strumenti urbanistici generali,

consistono nel non autorizzare opere in contrasto con un piano adottato

Misure di dall’amministrazione

salvaguardia Rif. L. n. 1902/1952

Elaborato del piano urbanistico nel quale si specificano gli interventi che

Norme tecniche è possibile realizzare, precisando le indicazioni quantitative e qualitative

di attuazione di zona

(NTA) E’ quell’insieme di opere atte a rendere edificabile un’area: strade

residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognatura, rete idrica, rete

Opere elettrica, rete del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato,

d’urbanizzazione inoltre: impianti cimiteriali )- e reti telefoniche

(L.415/1989-art.26bis e L.38/1990

(circ 2015/1972)

primaria Rif. DPR 380/2001, Art.4, L.n.847 del 29/09/1964; DM. 1444/1968; L.415/1989-

art.26bis e L.38/1990; circ. 31 marzo 1972, n. 2015

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E’ l’insieme delle opere necessarie per la vita sociale minima di un

quartiere residenziale ma anche di aree agricole e produttive: asili nido,

scuole materne, dell’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali,

Opere chiese ed altri edifici per servizi religiosi, impianti sportivi di quartiere,

d’urbanizzazione centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, aree verdi di quartiere.

secondaria (v. anche attrezz. collettive)

Rif. Art.4, L.n.847 del 29/09/1964; circ 3210/1967, DM. 1444/1968; art.44

L.865/1971

Ci sono lavori che non hanno bisogno di “titolo abilitativo” (DIA,

permesso costruzione) e che non prevedono il pagamento di contributi,

sono le opere di manutenzione ordinaria, i lavori per l'eliminazione delle

Opere libere barriere architettoniche e le opere temporanee.

Rif. Art. 6 del TU dell’edilizia n.380/2001

Sono edifici ed impianti pubblici quei beni edificati da soggetti pubblici

e/o di proprietà pubblica, destinati a finalità pubbliche e sociali (ad es. le

sedi dei Ministeri, le caserme, le scuole, gli ospedali, i musei, le chiese, i

mercati, le università ecc.).

Storicamente l’opera pubblica era quell’opera realizzata e gestita

Opere pubbliche dall’Ente Pubblico, attualmente è più corretta la definizione di opera di

pubblica utilità (vedi), in quanto il soggetto pubblico ha ceduto al

soggetto privato parte delle competenze prima svolte.

Rif. Circolare 28/10/1967 n. 3210; art. 2 della L 11/02/1994, n. 109

Per edifici ed impianti di interesse pubblico debbono intendersi

quelli che, indipendentemente dalla qualità dei soggetti che li

realizzano - enti pubblici o privati - siano destinati a finalità di

Opere di carattere generale, sotto l'aspetto economico, culturale, industriale,

pubblica utilità igienico, religioso ecc.: es. conventi, poliambulatori, alberghi,

impianti turistici, biblioteche teatri, silo portuali, ecc.

Rif. Circ. M.LL.PP. n3210/1967

Area o infrastruttura posta fuori della carreggiata, destinata alla sosta

regolamentata o non dei veicoli e anche alla manovra e all’accesso.

Parcheggio Riff. Art.3 di D.Lgs.285/1992, circolare MM.LL.PP.3210/1967.

Parcheggio situato in prossimità di stazioni o fermate del trasporto

pubblico locale o del trasporto ferroviario, per agevolare l’intermodalità;

Parcheggio ovvero per agevolare lo scambio tra autovettura personale e mezzo del

scambiatore trasporto collettivo.

o intermodale rif. Art.3 di D.Lgs.285/1992

Un ambito territoriale caratterizzato da importanti evidenze archeologiche

e dalla compresenza di valori storici, paesaggistici o ambientali,

Parco attrezzato come museo all’aperto.

Archeologico Rif. TU 42/2004, art.101

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Sono i beni di proprietà di Stato, regioni, province e comuni che non

appartengono al demanio (vedi).

Patrimonio Rif. Artt. 826,. 827, 828 del cod. civ.; art. 843 Costituz.; cod. nav. 745.

Procedura strutturata su regole specifiche mediante le quali si tende ad

ottenere contemporaneamente due effetti differenti: da un lato, far sì che

la capacità edificatoria e il valore dei suoli si distribuisca equamente tra i

Perequazione proprietari e dall’altro lato, far sì che si acquisiscano suoli a servizio della

urbanistica collettività sociale con il minimo della spesa e senza attivare procedure di

esproprio.

Perimetro del Le giunte comunali devono delimitare il centro abitato che, pertanto,

centro urbano rimane distinto dal rimanente territorio comunale.

(v. anche centro abitato ed

edficato) Rif. DLgs n.285 del 30/04/1992, tit.1, art. 4

Per ciascun comune è costituita dalle persone aventi dimora abituale nel

comune, anche se alla data del censimento sono assenti perché

Popolazione temporaneamente presenti in altro comune italiano o all’estero.

residente Rif. Istat

E’ lo strumento che stabilisce i tempi e i finanziamenti con i quali si

Programma procederà all’attuazione degli interventi previsti dal piano urbanistico

pluriennale di comunale

Attuazione Rif.: Art. 13, L.19/1977.

(o Finanza di Progetto) E' un insieme di procedure che consente di

realizzare opere pubbliche con l'apporto di capitale e competenze proprie

di soggetti privati. La concorrenza nella costruzione e nella gestione

dell’opera pubblica (che per definizione non ha finalità di profitto) di

soggetti privati (che invece devono realizzare un congruo profitto)

Project financing comporta una particolare attenzione alle qualità economiche del progetto

che devono consentire di produrre flussi di cassa necessari a soddisfare

tutti i soggetti investitori

Rif. Dir. 93/37 della CEE (14 giugno 1993) Legge 11 febbraio 1994, n.109.

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(ml o unità di tempo) E’ la distanza massima che l’utenza deve

percorrere per raggiungere una determinata attrezzatura di uso collettivo

Raggio (p.e. scuola, ospedale, ecc.); essa varia in relazione al livello funzionale

d’influenza dell’attrezzatura (di quartiere, urbano, sovracomunale) e, quindi, alla sua

diffusione nel territorio. (v.anche bacino d’utenza). I raggi di influenza di

alcune attrezzature sono stabiliti da specifiche direttive.

Rapporto di (mq/mq); E’ il rapporto tra la superficie coperta (vedi) dagli edifici e la

copertura superficie fondiaria (vedi).

Atto dispositivo del Comune per regolare l’attività edilizia; deve

contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo

al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di

sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi. Il

senso del RE è stato modificato nel passaggio dalla LUN al TU e a

Regolamento quello ad esso assegnato dalle Regioni. Attualmente molte regioni

edilizio prevedono un regolamento edilizio/urbanistico e, spesso, gran parte

delle NTdA di un PUC e quelle del regolamento edilizio sono riferite agli

stessi elementi.

rif. art. 3 del Dlgs legislativo n. 267/2000; artt. 2, 4 del Tu 380/2001, art 33 della

L.1150/1942

Sono relative a particolari infrastrutture o aree che impongono il rispetto

Servitù speciali di divieti e di limitazioni nelle aree limitrofe (detti anche vincoli

(v. anche fascia di rispetto, e conformativi). Le principali sono relative ad Aeroporti, Aree militari, Fiumi

vincoli) navigabili, ecc.

Sono definibili come i luoghi della vita quotidiana della popolazione che

vi risiede e lavora. Essi sono costituiti raggruppando più comuni sulla

base degli spostamenti giornalieri per lavoro rilevati in occasione del

censimento della popolazione. Ogni area comprende più comuni. La

Sistemi Locali del gran parte della popolazione residente lavora all'interno di essa e i datori

Lavoro di lavoro reclutano la maggior parte della forza-lavoro dalle località che la

costituiscono.

Rif. Istat 2001

Sono i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra fabbricati,

attinenti l'attività edilizia; essi ineriscono alla densità edificatoria,

all'altezza degli edifici e alla distanza tra i fabbricati a seconda

dell'appartenenza del lotto edificabile ad una delle diverse zone territoriali

Standards edilizi omogenee (vedi) possono variare in conseguenza di disposizioni

normative regionali e locali

Rif. .artt. 7,8,9 del DM 1444/1968; Artt. 873, 907 del cod. civile

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E’ la quantità minima di superficie da destinare a servizi e attrezzature

per scopi pubblici (istruzione; verde, sport e tempo libero; parcheggi;

attrezzature di interesse comune) in dipendenza della zona territoriale

omogenea (vedi); nelle zone residenziali e agricole la quantità è

proporzionata agli abitanti della zto (mq/ab), nelle zone produttive è in

proporzione percentuale alla superficie della zona.

Gli standards urbanistici si configurano, negli strumenti urbanistici

generali, come concreta individuazione di aree sottratte all'edificazione

privata e riservate all'utilizzazione per scopi pubblici e sociali. Essi

presuppongono, nella grande maggioranza delle ipotesi, la successiva

espropriazione (vedi) da parte della pubblica amministrazione e la

realizzazione degli interventi per mano pubblica.

Standards Rif. artt. 3,4,5, 6 del DM 1444/1968.

urbanistici Possono riconoscersi tre livelli:

-1) livello delle abitazioni, comprende le attrezzature che competono al

nucleo elementare di abitazioni (unità di abitazione), o ad un

raggruppamento identificabile con l'unità di abitazione, fino cioè a circa

1.500 abitanti;

-2) livello delle unità residenziali, comprende le attrezzature di carattere

urbanistico-residenziale, e cioè al di sopra di una unità di abitazione ed

interessanti quindi un certo numero di unità;

-3) livello inter-residenziale, comprende le attrezzature di livello

superiore, di carattere generale, urbanistico-residenziali od anche

urbane.

Rif. Circ 425 del 1964

E’ la striscia di terreno di larghezza variabile destinata al traffico

veicolare; è caratterizzata da ampiezza della sezione, n. di carreggiate,

n. di corsie, pendenze, raggi di curvatura, larghezza delle banchine, punti

o tratti singolari.

Strada Strada extraurbana: strada esterna ai centri abitati.

Strada urbana: strada interna ad un centro abitato.

Strada vicinale (o Poderale o di Bonifica): strada privata fuori dai centri abitati ad

uso pubblico.

Rif. Art.3 di D.Lgs.285/1992

Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non

inferiore a mq. 14, per i primi 4 abitanti e mq. 10 per ciascuno dei

successivi.

Sup. abitabile x Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq. 9, se per

una persona, e di mq. 14 se per due persone.

abitante Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno

mq. 14.

Rif. D.M. 5 Luglio 1975

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E’ costituita dalla somma della superficie utile abitabile e dal 60% del

totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori

(Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di

porte e finestre (Sc = Su + 60% Snr).

Superficie La Snr comprende a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche,

complessiva lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b)

autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; logge e

balconi. (i porticati vanno esclusi se di uso pubblico)

Rif. art.2 di D.M.LLPP 801/1977

(mq) E’ la proiezione orizzontale della superficie lorda dell’edificio,

Superficie ovvero di tutte le parti edificate fuori terra comprese le eventuali

coperta costruzioni annesse all'edificio, delimitate dalla superficie esterna delle

mura perimetrali, ivi comprese anche le logge coperte

Superficie Area destinata dallo strumento urbanistico ad essere edificata secondo

edificabile le prescrizioni previste dalla normativa.

Generalmente espressa in metri quadri, è l’area del/i lotto/i edificato/i (o

edificabile) comprensiva delle aree di pertinenza dell’edificio; si può

Superficie anche esprimere quale porzione della superficie territoriale misurata al

fondiaria netto delle aree di uso pubblico o aree di urbanizzazione primaria e

secondaria (vedi).

Generalmente espressa in ettari, è l'area totale interessata dall’intervento

Superficie (o dall’analisi) comprensiva delle aree destinate all'edificazione (o

territoriale edificate) e le aree di uso pubblico o aree di urbanizzazione primaria e

secondaria (comprese le strade).

La superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature,

pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale

interne, di logge di balconi.

Rif. art. 3 di DMLLPP n. 801del 10/5/1977, ripresa da Art 7 DM 811 del 3

ottobre 1975

Sup. Utile è la somma delle superfici di pavimento dei singoli vani

dell'alloggio, esclusi i balconi, le terrazze, gli armadi a muro, le cantine, la

soffitte non abitabili, tutti gli eventuali spazi comuni e le superfici

Supeficie utile e comprese negli sguinci.

superficie Sup. abitabile è la superficie totale delle stanze (vani utili) e cioè delle

abitabile camere da letto, delle camere da pranzo, da studio e da soggiorno, delle

soffitte abitabili, delle camere dei domestici, delle cucine e degli altri

spazi destinati all'abitazione (esclusi perciò i vani accessori che fanno

parte dello stesso alloggio).

Norme di regolamento edilizio o dello strumento urbanistico possono

dettare date prescrizioni particolari per il calcolo.

Rif. C.M. LL.PP. 425/1967 e n.1820 del 23/07/1960

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Nel glossario si riportano le definizioni sintetiche di quei termini tecnici che maggiormente si utilizzano, sia nelle fasi di indagine che in nelle fasi di progetto di uno strumento urbanistico; per ognuno dei termini la spiegazione fornita deriva dalle specifiche norme di legge, quando esistenti, da vari regolamenti edilizi e dall'uso ormai codificato nella pratica disciplinare. Il glossario di urbanistica riporta i principali termini tecnici urbanistici, quali abitazione, abuso edilizio, accessibilità, barriere architettoniche, ecc.