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singoli. Questa è la realità. È la complessità del meccanismo del diritto di proprietà che fa si Stato  e  

che la proprietà, lo spirito, ciò che determina la struttura del diritto di proprietà, sia dettato privati  

essenzialmente dall'ordinamento superiore dello Stato, il quale determina ciò che è necessario

perchè si acquisisca il diritto di proprietà destinato a valere nei confronti di tutti. Quanto è

relativo alle vicende che si determinano all'interno di un rapporto fra singoli privati determina

una valutazione all'interno della loro dimensione, ma non è detto che debba corrispondere ciò

che è proprio di questa dimensione quanto vale nei confronti di tutti quanti gli altri.

Se è l'ordinamento a determinare ciò che è necessario perchè si abbia il trasferimento in

proprietà, voi capite che si possa avere una molteplicità di visioni per cui da un lato si esalta

la figura del contratto, dall'altro vi siano gli altri meccanismi che determinano vicende di

carattere traslativo. Quindi oltre l'acquisto a titolo derivativo, noi abbiamo gli acquisti a titolo

originario. Acquisti a titolo originario al cui interno si collocano gli articoli 1153 e ss.gg.,

nonchè gli artt. 2644 e ss.. Sono visioni composite; quando si analizza il trasferimento con

riferimento al diritto di proprietà bisogna valutare questa duplicità di momenti che passa

attraverso anche un ulteriore profilo, e cioè il perfezionamento del contratto di compravendita.

Quando dico valutiamo che cosa scaturisce dal contratto di compravendita, quindi consegna,

trascrizione, e tutto il resto, voglio dire che quel consenso è all'origine delle vicende di

carattere ulteriore, che sono quindi il perfezionamento del contratto.

Ci sarebbe da fare un'ulteriore riferimento all'ipotesi vista in maniera realistica, e qui parlo del Contratti  dei  

contratto di compravendita. Io credo che ci sono tantissimi atti di acquisto che si fanno tutti i consumatori  

giorni, acquistiamo il giornale, il pane, il vestito, biglietti di treno e autobus, ecc., cosa sono

questi atti di acquisto? Sono analoghi ai contratti di compravendita? Sono la stessa cosa?

Sono situazioni particolari in cui esistono condizioni generali, sono i cc.dd. contratti coi

consumatori. Ho la sensazione che forse scomodare la figura del contratto così come la

interpretiamo con riferimento a certe ipotesi in cui si hanno trattative, diritti di prelazione,

accordi di carattere particolare in ordine al contenuto, in ordine al corrispettivo, e così via,

credo che sia forse un attimo eccessivo; credo che sono atti di vendita, atti di messa in vendita

di un determinato bene. Operazioni in ordine alle quali parlare del contratto è probabilmente

troppo. Credo che siano operazioni che sotto un certo profilo richiamano un articolo del

codice, l'art. 1336 – offerta al pubblico. Quando nell'ambito di un supermercato il prezzo del

bene rientra in quel meccanismo che ti costringe a pagare prima di uscire, quel meccanismo

rientra nell'offerta al pubblico da cui deve scaturire la necessità della stipulazione del

contratto o la necessità della stipulazione dell'operazione da cui scaturisce l'acquisto, quindi la

necessità del compimento degli atti unilaterali, il cui compimento è necessario a carico

dell'offerente e con riferimento alla possibilità che si acquisti.

In alcune di queste operazioni contrattuali, contratti a distanza, contratti negoziati fuori dei

locali di vendita, non singoli negozi, non singoli supermercati, nell'ambito di queste

operazioni c'è un diritto generalizzato, costituito dal diritto di recesso da parte dell'acquirente,

il quale entro un certo periodo di tempo può dire di aver stipulato il contratto ma può recedere

e quindi annulla, cancella l'operazione contrattuale. In alcuni di questi contratti non è previsto

questo meccanismo. Mi chiedo che cosa determina la stipulazione del contratto per esempio

in un singolo negozio, supermercato? Cioè questa operazione di recesso, che va ammessa una

volta che si sia concluso il contratto, sia stipulato, da cosa dipende? Qui ho la sensazione che

fin quando non è pagato il prezzo non si sia concluso il contratto. Vale a dire le parti possono

recedere dalla stipulazione del contratto, nel senso che prima di arrivare al versamento della

somma al proprietario o alla cassa, non si possa dire che il contratto esiste; nel senso che Tizio

può tornare indietro e rimettere a posto la cosa che ha preso. Non ci sono dubbi. Non è il

consenso ad essere determinate nella sostanza. È un'operazione che si determina attraverso

varie fasi ma non certamente attraverso il consenso. È un'operazione che implica atti

unilaterali, per cui Tizio preleva il bene che vuole, paga la somma e chiude il rapporto.

Naturalmente questo implica che con il pagamento si conclude il contratto.

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Cap. III

LA TRASCRIZIONE

L'argomento è certamente conosciuto a grandi linee, ma è opportuno soffermarsi sui profili

specifici della disciplina. Le norme del codice previste per la trascrizione hanno validità in

tutta Italia, meno che in Trentino Alto Adige, dove si fa ancora riferimento alla disciplina che

proviene dal mondo germanico.

Per parlare della trascrizione si devono fare tre tipi di considerazioni ed infatti la trattazione si

svolgerà con riguardo a tre aspetti fondamentali:

 natura e qualificazione delle norme in materia di trascrizione: come deve qualificarsi

la normativa sulla trascrizione, è normativa generale o viceversa di carattere

espressamente legato all'oggetto della stessa -eccezionale, dunque- e applicabile

soltanto alle ipotesi previste per le varie regole? Il primo profilo è riflettere su natura e

qualificazione delle norme in materia di trascrizione ed è già un modo per avvicinarsi

alla considerazione dell'oggetto della disciplina che viene dettata nell'ambito dei

particolari articoli che esamineremo.

 effetti che conseguono dalle norme in materia di trascrizione: quale disciplina

scaturisce dalle norme in materia di trascrizione, quali sono le conseguenze da un

punto di vista della regolamentazione che scaturiscono dalle norme in materia di

trascrizione. Come vedremo vi sono diverse possibilità: la pubblicità notizia, mera

conoscenza, pura e semplice conoscenza di un determinato fatto, che però non incide

dal punto di vista delle conseguenze giuridiche che scaturiscono dalla normativa

espressamente richiamata. Pubblicità per alcuni aspetti, dichiarativa (per cui gli effetti

giuridici scaturiscono da precedenti norme, mentre alla trascrizione spetta

esclusivamente il compito di rendere conoscibile a tutti quegli effetti che tra le parti

sono relativi ad un meccanismo di carattere giuridico) per certi altri. Per volgerci alla

disciplina giuridica e agli esempi, guardiamo all'art. 1376 cc -che dovrebbe dar luogo

agli effetti che scaturiscono dal consenso tra le parti- la normativa in materia di

trascrizione implica la conoscenza di un effetto che consegue alla disciplina generale

sul contratto ad effetti reali. Il collegamento logico che si attua nella stessa materia,

implica la salvaguardia dello stesso art. 1376 cc, rispetto al quale avevamo preso le

distanze. Esiste poi una terza eventualità di effetti che scaturiscono dal meccanismo in

maniera specifica per l’iscrizione, e sono effetti di carattere costitutivo, come per

l’iscrizione ipotecaria, la quale è un meccanismo da cui dipende la sussistenza del

diritto di tutela; non abbiamo qui una mera conoscenza, ma un frammento di disciplina

da cui scaturisce l'esistenza di un diritto, quindi la pubblicità è costitutiva.

 conseguenze che scaturiscono dall'eventuale rispetto della disciplina in materia di

trascrizione: ulteriore profilo di considerazione sotto questo particolare aspetto.

E' opportuno riflettere in modo critico su questa impostazione tripartita, iniziando dal primo

aspetto, quindi dalla valutazione e dalla qualificazione delle norme dettate in materia di

trascrizione.

1. Natura delle norme

È pacifico che l'analisi sarà parziale, e non potrà certo interessare la totalità del complesso di

articoli dettati in seguito all'art. 2643 cc, fino all'art. 2696 cc, bensì sarà fatto riferimento

all'applicazione di quello che è il criterio generale che viene utilizzato nel momento in cui si

pone il problema di qualificare le norme dettate in un determinato ordinamento. Vale a dire,

quando si parla in ordine a questo complesso di norme, o di regole generali o di regole

eccezionali o di regole speciali, che cosa si presuppone? Si presuppone che la norma nasca

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con certe caratteristiche? Quella norma di cui si deve valutare se costituisce il frammento di Norme  

un sistema o un’eccezionalità rispetto al sistema nasce con queste caratteristiche? È una generali  e  

qualifica che spetta alla norma, in forza della sua venuta ad esistenza? Non è così. Piuttosto è norme  

da valutare dal punto di vista interpretativo che cosa l'interprete ritiene rispetto alla specifica eccezionali  

norma cui si ha riguardo: se l'interprete ritiene che quella norma non sia estensibile oltre

quelle che sono le caratteristiche letterali della stessa, evidentemente la non estensibilità della

norma farà sì che quella stessa norma avrà carattere eccezionale, diversamente, ci troviamo di

fronte ad una norma generale. Quando si ragiona in ordine a certe norme dal punto di vista

della loro possibilità di appartenere al sistema in generale, cosa intendiamo? Se la norma

appartiene al sistema in generale, significa che l'interprete ne può fare applicazione anche al

di là della specifica letteralità della stessa (interpretazione analogica alla norma di carattere

generale), per cui è utilizzata la ratio giustificatrice per estenderne la portata.. Tale

conclusione è estratta quindi, dall'interprete che esamina la norma sotto il profilo letterale, ne

considera la giustificazione, la razionalità, il modo di esprimersi e valutare le cose ed

eventualmente, estende il contenuto della lettera. Questo significa qualificare una norma. Se

eventualmente deve essere questo il modo di valutare, non è necessario considerare la totalità

degli articoli, ma sarà sufficiente considerare l'incipit codicistico della disciplina in materia di

trascrizione, cioè l'art. 2643 cc. e, per certi aspetti, gli artt. 2644 e 2645 cc.

L'art. 2643 cc fa riferimento ad una parte iniziale della disciplina della trascrizione. Vedremo Oggetto  della  

che si può parlare di trascrizione in ambiti totalmente diversi: in ordine ad atti, quindi contratti trascrizione  

o atti in senso generale, a domande giudiziali, con riflessi importanti per quel che riguarda gli

effetti che scaturiscono dalla trascrizione, e a sentenze. In ognuna di queste tre ipotesi si

applica l'analogo meccanismo di trascrizione, ma c'è differenza tra profilo e profilo, poiché

trascrivere non significa rendere valido un atto che non lo è, ma dare la pubblicità ad un

documento, senza che questo importi la consacrazione della perfetta giuridicità dell'atto.

Quindi si trascrivono le sentenze che vengono pubblicate in ordine alle vicende dell'atto, ma

anche le domande giudiziali, poiché il meccanismo implica una particolare esigenza di tutela

nei confronti delle parti.

Se consideriamo l'art. 2643 cc, troviamo un’elencazione in 14 punti, corrispondenti ad

altrettante categorie di atti che “devono essere resi pubblici con il mezzo della trascrizione”.

Ciò significa che chiunque può andare a verificare presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari, la situazione contrattuale in ordine ad una specifica vicenda: si rendono

conoscibili da un punto di vista generale quelle che sono le ipotesi previste dalla norma

dell'art. 2643 cc. Tali ipotesi, utilizzando un procedimento di sintesi e valutazione, potrebbero

essere ridotte ad alcune categorie: in generale si parla di atti contrattuali che determinano

effetti giuridici in materia di beni immobili.

È da chiedersi che natura giuridica ha tale articolo, che determina la premessa fondamentale Estensione  

di tutto il meccanismo giuridico che viene disciplinato attraverso le norme sulla trascrizione: è della  

norma di carattere generale, eccezionale o speciale? trascrizione  

È la valutazione dell'interprete che rende le norme ascrivibili alle categorie suddette, è la sua

posizione rispetto alla possibilità di estendere la portata di quella norma e al quadro normativo

di riferimento, che qualifica la norma stessa. Dalla valutazione interpretativa scaturiscono la

specialità, l'eccezionalità o l'estensibilità della norma di diritto comune. Questa

considerazione è fondamentale e non è un gioco di parole. La posizione che l'interprete

assume rispetto ad uno specifico contesto di carattere normativo, qualifica le norme

dell'ordinamento stesso.

Preoccupiamoci di considerare quale può essere il carattere proprio dell'art. 2643 cc. La prima

cosa da chiedersi, visto che nel caso di specie abbiamo un pacifico riferimento all'istituto

contrattuale, è: che cos'è un contratto? Secondo l'art. 1321 cc “Il contratto è l'accordo di due o

più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.”

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Parrebbe che ci sia un'intesa, poiché l'accordo è la comunione di intenti tra due o più persone,

ma la visione tale per cui sussiste identità tra contratto e accordo, inteso come adesione di

specifiche posizioni di carattere soggettivo, è una risposta solo apparentemente esaustiva.

L'intesa (o accordo) può esistere, ma non è detto che sia davvero tale, a ben guardare.

Ragionando così, possiamo offrire alla valutazione un'ulteriore e diversa possibilità: si

potrebbe dire che il contratto è l'ipotesi in cui ad una proposta corrisponda perfettamente

un'accettazione. Non ci si preoccupa della sussistenza dell'accordo, ma ci limitiamo ad

esaminare il fenomeno propositivo e a valutare la relativa accettazione. Sono due atti che

provengono da parti distinte e non importa l'intesa-accordo, concetto troppo complesso ed

aleatorio per avere rilevanza giuridica, bensì la corrispondenza tra proposta e accettazione. Il

contratto quindi non è accordo ma eventualità di corrispondenza ad una proposta di

un'accettazione. Tale meccanismo, valutato nella sua specificità pone diversi altri problemi, in

effetti, ma l'argomento contrattuale non sarà oggetto di trattazione nell'ambito del corso.

Limitiamoci a considerare i due momenti dell'evento contrattuale, ricordando che, sebbene sia

preferibile riferirsi ad una proposta con relativa accettazione, poste in essere con atto scritto,

le identiche regole valgono anche per accettazione e proposta verbale: la corrispondenza deve

risultare comunque evidente.

Se le cose stanno in questo modo cosa possiamo chiederci rispetto all'art. 2643 cc, partendo Proposta  

da questa impostazione, se non se sia possibile trascrivere la proposta contrattuale? La

proposta, che proviene da un soggetto, il quale assume una posizione di offerente, nell'ambito

della situazione contrattuale, può essere trascritta? È considerabile oggetto dell'art. 2643 cc -

rubricato “atti soggetti a trascrizione”- in senso ampio, anche la categoria delle proposte

contrattuali o prevale la lettera della norma, che parla di contratti? Se prevale la lettera, è

pacifico che la proposta non è un contratto, non descrivendo un'intesa formalizzata tra le parti,

e quindi non è possibile renderla pubblica attraverso il meccanismo della trascrizione. Si

ritiene che rispetto alla sola proposta sia necessario prendere le distanze e non ritenerla

trascrivibile. È chiaro che considerare trascrivibile la proposta, implica rafforzare la tutela di

chi potrebbe assumere il ruolo di accettante. Trascrivere la proposta significa, in senso

proprio, contraddire la regola della revocabilità della proposta: se è revocabile, la trascrizione

la immobilizza, rendendola un atto fermo e questo sarebbe inammissibile dal punto di vista

generale del sistema giuridico civilistico.

Dobbiamo porci la stessa domanda in ordine alla proposta irrevocabile (cioè che non può Proposta  

essere revocata per iniziativa del proponente: è trascrivibile, visto che in una determinata irrevocabile  

situazione giuridica, la particolare e specifica azione dipende nel suo verificarsi e  patto  

dall'accettazione dell'accettante? Rendere trascrivibile una proposta irrevocabile implica d’opzione

l'inammissibilità di questo particolare meccanismo che abbiamo segnalato nel momento in cui

descrivevamo la revocabilità della proposta? No, perché rendere trascrivibile la proposta

contraddice il principio della revocabilità della stessa, ma se però una proposta è irrevocabile,

questa situazione che risulta rimessa alla volontà del destinatario della proposta, è

trascrivibile? E così come lo chiediamo in ordine alla situazione di irrevocabilità della

proposta, analogamente dovremmo porci la domanda in relazione a situazione da cui

scaturisce analoga irrevocabilità della proposta, quale l'ipotesi dell'opzione (meccanismo

concordato tra proponente e destinatario, i quali si accordano nel rendere irrevocabile la

proposta che proviene da una delle parti: c'è accordo, intesa, situazione concordata). C'è da

chiedersi se la proposta che si realizza con il patto di opzione sia o meno trascrivibile, in

quanto irrevocabile.

E ancora, abbiamo una terza “complicazione”, in quanto sappiamo che esiste un meccanismo

giuridico particolarmente complesso e antico, cioè il cosiddetto patto di prelazione. Le

prelazioni possono essere di duplice origine: si può avere fonte legale, cioè quando la legge

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ammette e concede a un soggetto di stipulare il contratto, prevalendo rispetto alle situazioni Patto  di  

che si realizzano dal punto di vista della vicenda negoziale, e si può avere fonte volontaria, prelazione  

cioè quando sono le parti, in ordine a certe ipotesi, a prevedere le possibilità di prelazione.

Dobbiamo essere chiari rispetto al meccanismo di prelazione, per chiarirlo in maniera

specifica: che cosa intendiamo quando parliamo di prelazione? La prelazione costituisce un

diritto previsto a vantaggio di un certo soggetto cui, con riferimento alla compravendita

(ipotesi più comune, anche se la prelazione si può avere con riguardo a varie categorie

contrattuali) è concesso il diritto ad acquistare un bene. Il meccanismo che deve essere

oggetto di chiarificazione è che il diritto ad acquistare un bene è diritto ad acquistare tale bene

ad analoghe condizioni contrattuali che risultano stipulate attraverso il contatto tra la parte

alienante (proprietario del bene determinato) e il terzo con cui tale soggetto è venuto in

contatto. Il diritto che spetta a chi gode della prelazione non è meramente quello ad essere

consultato per primo (diritto alla precedenza), che non significa niente dal punto di vista del

contenuto contrattuale, bensì ad acquistare quel determinato bene, godendo di analoghe

condizioni rispetto alla trattativa contrattuale intercorsa tra proprietario e terzo. Le cose non

sono facili come sembrano. Acquistare a parità di condizioni significa che l'avente diritto alla

prelazione deve pagare imposte di carico elevato e non ha la possibilità di denunziare come

corrispettivo dell'acquisto una somma diversa, ma deve denunziare come corrispettivo

dell'acquisto, la somma realmente pagata, corrispondente a quella che si evince dal patto tra

proprietario e terzo. Naturalmente questo comporta dei costi erariali, come riflesso negativo.

Cosa c'è da dire rispetto all'ipotesi di patto di prelazione? Il patto di prelazione potrebbe

essere ricondotto -e così risulta effettuato per alcuni aspetti- all'interno della figura del

contratto preliminare. Sarebbe cioè un'ipotesi di contratto preliminare unilaterale, vincolante

solo a carico di una parte (per il soggetto proprietario). L'art. 2645-bis cc prevede la

trascrizione di contratti preliminari, considerati appunto, come oggetto di trascrizione. Gli

effetti di questo assetto normativo sono quelli che risultano dall'art. 2645 bis.3 cc, nel senso,

cioè, che una volta trascritto il contratto definitivo, gli effetti si producono con riferimento

alla data di trascrizione del contratto preliminare. Quindi “gli effetti della trascrizione del

contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data

convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni

dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo” o

comunque di altro atto “concludente”. Quindi il contratto preliminare è un'anticipazione del

meccanismo contrattuale. È chiaro che la mancanza del contratto definitivo, ipotesi cui fa

riferimento l'art. 2645 bis.3 cc, non implica che si abbia concretizzazione di effetti. Il

contratto preliminare trascritto implica il perfezionamento della vicenda contrattuale.

Evidentemente, quando si ragiona in ordine al contratto preliminare, il ricondurre il patto di

prelazione all'interno della figura del contratto preliminare stesso, e considerare lo stesso

contratto preliminare come preliminare unilaterale, apre le porte ad una possibilità di

estensione analogica della lettera dell'art. 2645-bis cc, nel senso di ricomprendere all'interno

delle fattispecie trascrivibili, anche il patto di prelazione. Naturalmente questa impostazione,

che tende all'ampliamento del meccanismo di trascrizione, deve essere oggetto di valutazione

interpretativa, per definire la natura della norma oggetto di considerazione. È giusto

considerare la prelazione, un contratto preliminare di carattere unilaterale? È giusto ritenere

oggetto di trascrizione la proposta irrevocabile e l'opzione? Possiamo legittimamente

considerare l'art. 2643 cc come norma di diritto comune, generale ed estensibile?

L'estensibilità analogica dell'art. 2643 cc non è così pacifica, poiché si dovrebbe ritenere che, Limiti  

per esempio, rispetto alla proposta irrevocabile o all'opzione, si sia già in presenza, in virtù all’estensio

della mera proposta, dell'atto da cui dipende il trasferimento. Vale a dire che rispetto alla ne  

situazione di carattere contrattuale, la proposta irrevocabile dovrebbe essere la fonte da cui analogica  

consegue il trasferimento e di conseguenza la posizione dell'accettante è pari alla

quantificazione del corrispettivo. Il che pare eccessivo, guardando alla lettera della norma (ma

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anche alla sua ratio), la quale parla del trasferimento in relazione alla situazione di carattere

consensuale del rapporto giuridico da trascrivere. Sotto questo particolare profilo, l'art. 2643

cc ha due poli nella vicenda e sarà opportuno ricollegarvi l'art. 2644 cc, in quanto non è tale

da poter essere considerato a sé stante rispetto alla trascrivibilità di altri atti pura e semplice.

Tornando alla prelazione, affermiamo che il contratto di prelazione potrebbe essere ascrivibile

alla categoria del contratto preliminare. Ma siamo certi che il contratto preliminare

caratterizzato verso un particolare contenuto (il preliminare di vendita di un certo bene,

necessita di un oggetto determinato, com'è ovvio), potrebbe ricomprendere al suo interno

anche l'ipotesi che si ha con riferimento alla prelazione volontaria? In questo caso abbiamo un

profilo che implica sì il riferimento all'oggetto, ma solo rispetto ad una mera eventualità, che

costituisce esercizio da parte del proprietario, di un procedimento prettamente volontario, di

carattere contrattuale, che implica un contatto tra proprietario e terzo. È una mera eventualità.

Il patto di prelazione implica una determinata possibilità di chiusura del procedimento

contrattuale riconosciuta a vantaggio del soggetto in favore del quale viene stipulato il patto di

prelazione (diritto ad acquistare che non è detto abbia una sua concretezza, visto che il

proprietario potrebbe non dare avvio al procedimento contrattuale). Il procedimento di cui

parliamo è di carattere particolare, e costituisce una sequenza di carattere particolare, appunto,

nel senso che il proprietario per una parte realizza la vicenda contrattuale con il terzo, poi vi è

un altro frammento che dà luogo alla possibilità per il soggetto preferito di acquistare quel

bene e chiudere la vicenda contrattuale, a quelle determinate condizioni. Altro è l'ipotesi del

contratto preliminare, che implica invece una sequenza unica dal punto di vista del

procedimento, in relazione alla quale ad un soggetto è concessa la possibilità di consacrare la

facoltà acquisitiva nell'ambito di quella vicenda accordata in precedenza con la controparte.

Non c'è nessuna complessità dal punto di vista delle sequenze procedimentali. Sotto questo

particolare profilo, avendo riguardo alla proposta revocabile e irrevocabile e al patto di

prelazione, non vi è la possibilità di estendere la lettera dell'art. 2643 cc.

La valutazione qui è da intendersi in termini valutativi, ma il discorso è complesso, perché Azione  

dobbiamo considerare anche un altro versante. Facciamo un'ipotesi di intervenuta trascrizione revocatoria  

di una proposta contrattuale. Vi è perfetta conoscenza da parte di tutti, per cui il proponente

ha trascritto la proposta. In questa ipotesi è da chiedersi, potrebbe essere facilitato il giuoco

che si può realizzare con riferimento per esempio all'art. 2644 cc? Il primo comma descrive

l'impostazione da cui scaturisce buona parte del significato della disciplina: è la trascrizione

ciò che determina gli acquisti, più e piuttosto della pura e semplice situazione degli atti. Non è

tanto l'autonomia delle parti, se vogliamo allontanarci da questa impostazione, ma il giuoco

della documentazione divenuta pubblica, che determina il verificarsi della situazione. Con la

lettura del secondo comma, troviamo possibile fare una riflessione: cosa si potrebbe ricavare

dalla conoscenza che si può avere in ordine alla trascrizione di una proposta, se non un dato

da cui risalire ad una ulteriore riflessione in termine di giudizio di buona fede e mala fede? Se

è trascritta la proposta vi è chiaramente la conoscenza da parte del proprietario ma vi è anche

la possibilità di conoscenza del meccanismo nelle ipotesi da parte del soggetto ulteriore, il

quale, ha la conoscenza della proposta emessa dal proprietario in favore di un certo soggetto.

La pubblicità del meccanismo contrattuale potrebbe semplificare le cose o comunque avere

dei riflessi in ordine alla ulteriore norma individuata dall'art. 2901 cc -azione revocatoria-, la

quale costituisce un mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale. Mezzi a tutela del

soggetto creditore, quindi, con riferimento sia all'azione surrogatoria (art. 2900 cc.) che

all'azione revocatoria, poiché la garanzia patrimoniale è quella in ordine al patrimonio

riferibile al debitore. L'azione revocatoria costituisce esercizio di un'azione che è volta a

privare di effetti nei confronti del creditore che la esercita l'atto di disposizione che è stato

posto in essere dal debitore in ordine ad una parte o a tutto il suo patrimonio. Il debitore

dispone di una parte del patrimonio e l'esercizio dell'azione revocatoria tende a privare di

effetti nei confronti del creditore quell'atto che è stato posto in essere dal debitore stesso. È il

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contenuto particolare di questa ipotesi di situazione in ordine alla quale può nascere un

problema di tutela, conoscenza e valutazione sotto il profilo della buona fede. Infatti, notiamo

che l'azione revocatoria è esperibile a patto che il debitore sia a conoscenza del pregiudizio

arrecato dall'atto di disposizione e l'atto sia preordinato ad arrecare pregiudizio al credito,

anche con riguardo al terzo consapevole e partecipe della dolosa predeterminazione.

Se si ragiona con riferimento alla possibilità di estendere le norme sulla trascrizione in ordine

a questa ipotesi, avremmo un quadro di tutela rafforzato per una singola parte (il creditore).

Anche qui dobbiamo essere sfavorevoli rispetto all'analogia. L'azione revocatoria è un

qualche cosa che implica ciò che si realizza dal punto di vista della conservazione della

garanzia patrimoniale: non significa ammettere di fatto più di questo. Non si può ricondurre la

tutela del creditore oltre che nell'azione revocatoria, sotto l'ala del meccanismo di trascrizione.

Altro sarà sotto il profilo dell'eventuale illecito, considerando, cioè, la situazione che venga a Tutela  

realizzarsi da parte del proprietario il quale pone in essere un procedimento di vendita in due risarcitoria  

fasi, nei confronti di soggetti diversi e che, quindi, si renda necessaria la tutela dell'originario

acquirente, per cui -ragionando in riferimento all'art. 2644 cc- deve rimanere la possibilità di

agire per l'acquirente primario, per veder soddisfatti i suoi diritti lesi, e risarcito il danno, ma

non si pensa che sia opportuno estendere nell'azione revocatoria una tutela di carattere

generale che blocchi il soggetto del secondo atto, disapplicando così l'art. 2644 cc. L'azione

revocatoria che disapplichi l'art. 2644 cc. -effetti della trascrizione- è un eccesso valutativo.

Vi è poi una terza parte del discorso, da affrontare dopo aver ragionato in ordine a proposte e Art.  2645  cc  

conoscibilità, senza però arrivare ad ammettere l'estensione dell'art. 2643 cc.: parliamo

dell'art. 2645 cc che, facendo un riferimento all'art. 2643 cc sotto il profilo della possibilità di

intendere come trascrivibili, ulteriori categorie di atti, oltre a quelle che sono già state previste

all'art. 2643 cc, sancisce “Deve del pari rendersi pubblico ogni altro atto o provvedimento che

produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari, taluno degli effetti previsti

dall'art. 2643 cc, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta

a fini diversi.” Questa norma implica una necessaria conseguenza in ordine alla qualificazione

dell'art. 2643 cc, che elencando gli atti trascrivibili, deve tener conto della possibilità che

esistano altre ulteriori situazioni contrattuali non previste dal 2643, le quali, per dar luogo ad

effetti traslativi del diritto di proprietà o di altri diritti reali in ordine a beni immobili, con

riguardo alla loro stessa natura, devono essere trascritte, poiché l'art. 2643 cc è mezzo di

pubblicità di documenti in ordine a cui scaturiscono effetti per vicende relative ad immobili. Il

2643 è quindi una mera impostazione, l'art. 2643 cc è norma generale, perché può essere

soggetto ad espansione, ma solo in ordine a determinati atti da cui scaturiscano effetti in

materia immobiliare (art. 2645). Questa è una considerazione da cui scaturisce una natura

dell'art. 2643 cc non in senso generale, come norma di diritto comune, anche se ai fini

dell'estensione per specifici atti, quell'articolo è norma di diritto comune. Qui non si entra in

contraddizione con quanto detto fino ad ora, ma si dà un'impostazione del ragionamento

interpretativo per cui, non certamente rispetto alla proposta revocabile/irrevocabile, al patto di

prelazione o a ciò che scaturisce dalla buonafede, bensì al contenuto contrattuale e agli effetti

che scaturiscono dalla specifica situazione contrattuale per cui l'art. 2643 è norma di diritto

comune.

Facciamo qualche esempio. L'art. 2643 n. 1 cc parla di “contratti che trasferiscono la

proprietà di beni immobili”: pensiamo al mandato ad acquistare o a vendere, che sia senza

rappresentanza. Il mandato è un contratto da cui scaturisce l'obbligo di realizzare un profilo Mandato  ad  

acquistare  

ulteriore di carattere contrattuale ed è un negozio che intercorre tra due soggetti. Il contratto

implica che una delle parti assuma l'obbligo di porre in essere una situazione contrattuale

ulteriore. Il fatto che sia mandato senza rappresentanza vuol dire che non c'è spendita del

nome, quindi il mandatario non ha la possibilità di dichiarare alla controparte la sua qualità di

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mandatario, e quindi agisce in proprio nome, per poi trasferire il diritto acquisito al mandante

in un secondo momento. Il mandato può essere con o senza rappresentanza e, quando vi è una

procura, senz'altro il mandatario può dire che agisce non in nome proprio. Quando si ha

mandato ad acquistare, notiamo che questa ipotesi di carattere contrattuale non risulta

all'interno dell'art. 2643 cc. Il fatto che non risulti, genera dei problemi. Prendiamo gli artt.

1705 e 1706 cc. Pur agendo in maniera contrattuale non per sé ma nell'interesse altrui, il

mandatario “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi,

anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato”: vuol dire che pur agendo nell'interesse

altrui, il mandatario, a seguito dell'atto posto in essere senza dichiarare la sua qualità di

sostituto, acquista diritti e obblighi. Che significa questo acquisto? Cosa rientra nella facoltà

del mandatario? Perché la logica vorrebbe che, non avendo agito nel proprio interesse, il

mandatario non acquistasse obblighi e diritti dai contratti, diventando proprietario del bene

acquistato. Se Tizio compra un computer per conto di Caio, ne diviene proprietario? La

domanda resterà aperta ancora per un po', mentre guardiamo al secondo comma dell'art. 1705

cc “I terzi non hanno alcun rapporto con il mandante”: è estranea la situazione di

considerazione che scaturisce da questa norma. L'art. 1706 cc disciplina gli acquisti del

mandatario, quindi implica una valutazione specifica da un punto di vista giuridico della

situazione che scaturisce dal rapporto tra mandante e mandatario e prevede che il mandante

abbia la facoltà di rivendicare le cose mobili acquisite dal mandatario che agisce in nome

proprio. Il che vuol dire che il diritto di proprietà è acquisito dal mandante, poiché egli ha la

facoltà di esercitare l'azione di rivendica, nonostante l'azione acquisitiva sia stata posta in

essere dal mandatario. Se il diritto di proprietà è un diritto reale assoluto, questo risulta

acquisito, dal punto di vista della valutazione dell'articolo, dal mandante in modo esclusivo. Il

che significa che nel rapporto tra mandante e mandatario prevale non il mandatario, ma il

mandante. La complicazione interviene allorquando si fanno salvi i diritti acquisiti da terzi per

effetto del possesso in buonafede, così come prevede l'ultima parte del primo comma. Se i

terzi acquisiscono una particolare situazione attinente al diritto di proprietà, in virtù del

possesso di buona fede, e che quindi sia stata precostituita a loro vantaggio da parte del

mandatario, il quale ha disposto del bene acquistato per conto del mandante, troviamo nell'art.

1706 cc una forma di tutela specifica a loro dedicata. Si tutela qui non già la situazione

contrattuale, ma il possesso di buonafede: le vicende in ordine al diritto di proprietà, non sono

tutelate in virtù del riferimento contrattuale, ma con riferimento ad ulteriori motivi di

convenienza, i quali vedono prevalere l'interesse per la mera circolazione dei beni. Non la

legittimazione conseguita in virtù della vicenda contrattuale. Al secondo comma la situazione

si complica, considerando l'acquisto in materia immobiliare, tale per cui si deve fare una

considerazione in ragione di ciò da cui consegue la vicenda giuridica acquisitiva dei diritti su

bene immobile. Ciò da cui consegue la tutela e la consistenza in materia immobiliare, implica

non soltanto il riferimento alla consegna come nel caso dei beni mobili, bensì la

considerazione della trascrizione. Si ha una situazione di carattere contrattuale (quella che

determina l'acquisto a vantaggio del mandatario), da cui dovranno scaturire certe particolari

conseguenze, solo che è necessario che la trascrizione effettuata a vantaggio dell'acquirente

mandatario venga modificata in favore del mandante. Il mandatario deve ritrasmettere

eminentemente l’intestazione del bene, per completare il meccanismo del mandato.

Solitamente chi si rivolge al mandato, trova nel mandatario un soggetto di fiducia che compie

la vicenda trasmissiva in toto, ma prevedendo l'eventualità di conflitto nel mandato,

guardiamo all'art. 1706.2 cc. “Se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni

mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante”,

anche se il concetto di trasferimento non è corretto dal punto di vista letterale, consideriamo la

normativa, che continua dicendo che “In caso di inadempimento si osservano le norme

relative all'esecuzione dell'obbligo di contrarre” previste dall'art. 2932 cc, anche se il

meccanismo che deve realizzarsi in ordine all'esecuzione del mandato non è contrattuale, ma

meramente trascrittivo. È necessario completare la catena della trascrizione poiché si compia

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il mandato ad acquistare. Questa ipotesi sottolinea la necessità, anche nell'ambito di questa

situazione, di estendere il contenuto dell'art. 2643 cc, il quale indica la necessità della

trascrizione, che deve realizzarsi anche in ordine al mandato di acquistare, per logica natura

delle conseguenze giuridiche che scaturiscono da esso. Le vicende intrinseche al trasferimento

del diritto di proprietà, implicano la necessità di far riferimento alla trascrizione.

Questo vale in ordine al mandato ad acquistare, ma quid iuris per il mandato ad alienare, cioè Mandato  ad  

quando si ha una situazione che consegue alla stipulazione di un contratto di mandato a alienare  

seguito del quale il mandatario assume l'obbligo di porre in vendita un bene non suo ma del

mandante? È un'ipotesi molto più complessa dal punto di vista specifico, perché per forza di

cose è necessario ipotizzare un determinato contratto traslativo tra mandante e mandatario,

cioè intestare il bene di proprietà del mandante a vantaggio del mandatario. Il profilo che si

evince è complesso per forza di cose, poiché qui non abbiamo la categoria di una situazione

che si realizza a vantaggio del mandatario: non è una situazione contrattuale. Questo mandato

come si realizza? È senza rappresentanza? Si deve tacere l'esistenza del mandato o no? Se si

tace l'esistenza del mandato come possiamo porre in essere la vicenda inerente alla

trascrizione, visto che non c'è un contratto originario? L'ipotesi resterà solo accennata, come

spunto di riflessione.

L’estensione delle norme relative alla trascrizione si realizza in ordine al mandato di Altre  ipotesi  

acquistare, ma anche per molte altre ipotesi, come lo scioglimento di una persona giuridica,

con devoluzione dei suoi beni, o nell'ipotesi di cessione della rivendica, ed è valevole in

ordine alle caratteristiche di questa particolare impostazione.

2. Effetti

Vi è un secondo profilo da considerare in materia di trascrizione: gli effetti della trascrizione e

cioè quali conseguenze giuridiche scaturiscono dall’applicazione delle norme in materia di

trascrizione.

Questo è un argomento di carattere centrale all’interno della normativa sulla trascrizione. Per

chiarire questo profilo deve essere fatta un’operazione iniziale, bisogna chiedersi quale sia

l’oggetto della trascrizione; infatti bisogna considerare una questione: si trascrivono effetti Trascrizione  

che conseguono al contratto? L’art. 1376 è lo schema a cui fare riferimento? Questo art. fa in e  art.  1376  cc  

modo che l’effetto traslativo sia una conseguenza immediata del contratto: l’oggetto della

trascrizione è l’effetto di carattere contrattuale che è conseguenza del contratto. Il contratto

produce specifiche conseguenze solo in virtù dell’accordo raggiunto tra le parti? E quindi

trascrivendo quel contratto si pubblicizza l’effetto che scaturisce dall’accordo? Naturalmente

è necessario rendere trascrivibile non tanto l’effetto contrattuale, quanto il documento

contrattuale (lo scritto). La doppia impostazione consiste nello scegliere tra il profilo del mero

documento e il profilo dell’effetto. Sulla base di ciò che abbiamo detto sull’art. 1376, dal

punto di vista logico si deve automaticamente dire che l’oggetto della trascrizione non è

l’effetto contrattuale ma il documento del contratto e naturalmente questo ha conseguenze dal

punto di vista generale della trascrizione, perché ciò che si deve trascrivere sono atti

(documenti contrattuali) ma anche le domande in sede giudiziale circa l’annullamento o la

nullità o la risoluzione del contratto che è stato trascritto. Quindi se si devono trascrivere

anche le sentenze e le domande giudiziali relative a un determinato contratto si deve fare

riferimento alla mera identità strumentale, che viene resa pubblica con il meccanismo della

trascrizione.

Questo ha delle conseguenze, perché vi sono due profili che considerano il percorso

contrattuale come ipotesi che deve essere tenuta presente: situazione del procedimento del

contratto e fattispecie complessa.

Il procedimento riguarda sequenze che conseguono alla stipulazione del contratto: il contratto

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AUTORE

Atreyu

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DESCRIZIONE DISPENSA

La dispensa fa riferimento alle lezioni di Diritto Civile, tenute nell'anno accademico dal Prof. Giovanni Furgiuele nell'anno accademico 2011.
Il documento affronta i seguenti argomenti: vendita di cosa alternativa, doppia alienazione, vendita con riserva di proprietà, trascrizione, contratto d'opzione, patto di prelazione, vendita di cosa futura.


DETTAGLI
Corso di laurea: Corso di laurea magistrale in giurisprudenza
SSD:
Università: Firenze - Unifi
A.A.: 2011-2012

I contenuti di questa pagina costituiscono rielaborazioni personali del Publisher Atreyu di informazioni apprese con la frequenza delle lezioni di Diritto Civile e studio autonomo di eventuali libri di riferimento in preparazione dell'esame finale o della tesi. Non devono intendersi come materiale ufficiale dell'università Firenze - Unifi o del prof Furgiuele Giovanni.

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