Riassunto esame diritto civile, prof. Ciatti Caimi, libro consigliato La trascrizione degli atti relativi ai beni immobili, Ciatti Caimi

Diritto civile

Storia del nantissement

Nantissement > in epoca feudale > Nord Francia e odierno Belgio > procedimento a cui subordinate alienazioni di beni feudali, censuali e allodiali > nel corso di udienza pubblica > parti dovevano esibire titolo e dichiarare dettagliatamente estensione e limiti godimento fondi oggetto di vendita, permuta, donazione o ipoteca > devest = dante causa rinunciava fittiziamente a diritto, rimettendolo nella mani del giudice > vest = avente causa investito contestualmente del diritto da parte del giudice > verbale processo inserito in appositi registri pubblicamente accessibili, custoditi presso cancelleria della corte.

Nantissement > riguardava anche ipoteche > grado acquistato da creditore garantito dipendeva da data di iscrizione in quei registri. Nantissement > istituito per permettere a signore feudale di controllare trasferimenti immobiliari > e poi più sicuro traffico giuridico immobiliare.

Dove non c’era nantissement > atti > con oggetto di trasferimento di immobili > no conoscibili da terzi > in questi casi > si richiedeva insinuazione > atto ricopiato integralmente o sintetizzato analiticamente in registro tenuto da cancelliere della corte.

Con editto di Luigi XIV 1703 > imposta insinuazione per tutti atti traslativi di immobili > notai dovevano provvedervi personalmente entro 15 gg > registri pubblicamente accessibili.

Trascrizione

Trascrizione = procedimento per rendere conoscibili determinati atti > con la nota. Da trascrizione > non dipende validità atto > infatti possono essere trascritti atti invalidi.

Atto > per essere fornito come prova > non deve essere per forza trascritto. Circoscrizione > luogo di competenza territoriale del Tribunale. Distretto > luogo di competenza territoriale della Corte di Appello.

Per essere trascritto > atto > in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata o sentenza. Se si sceglie atto pubblico > notaio deve curare tempestivamente trascrizione max entro 30 giorni da quando ha ricevuto o ha autenticato l’atto > se perdo il diritto perché notaio indugia a trascrivere, posso chiedergli risarcimento danni > se trascrivo io prima del notaio, notaio non più obbligato.

Trascrizione > onere per parte interessata > per godere dei vantaggi giuridici che ne derivano.

Procedimento

• Richiesta a Conservatoria del registro immobiliare della circoscrizione in cui immobile ubicato > richiedente deve presentare nota in doppio originale e copia atto.
• Conservatore > indica nel registro generale > numero d’ordine, giorno della richiesta, chi è richiedente, atto, se si tratta di trascrizione, iscrizione o annotazione.
• Conservatore > inserisce nel registro particolare > un originale della nota > altro originale restituito a richiedente con certificazione che segnalazione eseguita.
• Se conservatore > riceve contemporaneamente da due persone nota contro la stessa persona o riguardante lo stesso immobile > conservatore mette lo stesso numero d’ordine > per risolvere conflitto si guarda data di stipula degli atti.

Nota

2659 > estremi essenziali atto > nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, regime patrimoniale delle parti se coniugate o unite civilmente, atto e la sua data, generalità pubblico ufficiale che ha ricevuto o ha autenticato l’atto, generalità autorità giudiziaria che ha pronunciato sentenza, «natura e situazione» dei beni a cui si fa riferimento, termini o condizioni incidenti su efficacia atto.

17 della legge 52/1985 > altre indicazioni circa redazione > ad es. redatta secondo modello approvato con decreto ministeriale.

Se estremi essenziali atto > mancano o creano confusione circa parti coinvolte o contenuto dell’atto > atto valido > ma trascrizione invalida > si deve procedere con nuova nota emendata.

Rifiuto della trascrizione da parte del conservatore

Il conservatore deve rifiutare trascrizione:

• Richiedente non ha anticipato spese.
• Atto non in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o sentenza.
• Nota non conforme a 2659 e legge 1985.
• Domanda presentata al di fuori di orario di apertura al pubblico oppure a Conservatoria incompetente per territorio.

Il conservatore può rifiutare:

• Nota o atto redatti in maniera difficilmente intelligibile.

Il conservatore è tenuto a rifiutare:

• Atto che ha per oggetto > diritti reali su terreni > no accompagnati da CDU certificazione di destinazione urbanistica.
• Non pagata imposta di registro a meno che non si tratti di atto pubblico ricevuto nello Stato o di sentenza pronunziata da autorità giudiziaria di questo.

2674 bis > introdotto da legge 52/1985 > Conservatore > quando ha gravi e fondati dubbi su trascrivibilità atto o iscrivibilità di ipoteca > può procedere con trascrizione o iscrizione con riserva > entro 30 giorni > deve essere fatto reclamo al tribunale della circoscrizione della Conservatoria.

In tutti altri casi in cui Conservatore rifiuta > deve essere fatto ricorso al Presidente del tribunale della circoscrizione della Conservatoria > il quale può, con decreto, ordinare esecuzione della formalità.

Opponibilità ai terzi

Opponibilità ai terzi > dipende da ciò che è scritto in nota.

Effetti della trascrizione

2673 > chiunque ne faccia richiesta > può chiedere a Conservatore:

• Dichiarazione che non vi è nessuna trascrizione, iscrizione o annotazione.
• Copia nota.
• Copia atti > di cui Conservatore ha originali di solito se in forma di scrittura privata autenticata, se no atto notarile lo tiene il notaio.
• Copia atti > i cui originali depositati > presso un notaio con sede al di fuori della circoscrizione o presso archivi pubblici al di fuori della circoscrizione.
• Visionare i registri.

Se immobile è ubicato a Cuneo > e notaio è di Torino sempre stesso distretto > posso chiedere copia atto a Conservatore di Cuneo.

Se notaio era di Cuneo > ma è morto o si è trasferito in Puglia > suoi atti depositati nell’archivio notarile > ed è qui che bisogna chiedere copia.

Per accedere a documenti della PA > bisogna dimostrare di avere particolare interesse > se mio vicino di casa sta costruendo garage > posso accedere agli atti del Comune per sapere se ha permesso di costruire > se invece voglio saperlo di tizio che sta costruendo a 40 km di distanza da casa mia non posso farlo.

Pubblicità immobiliare > non bisogna dimostrare di avere particolare interesse > basta pagare.

A costituisce servitù a favore di B > atto è trascritto > ma se C non va in conservatoria, come fa a saperlo?

1489 > A vende terreno gravato da servitù a C > C vede B passare sul suo terreno > C se la prende con A perché non gli aveva detto della servitù al momento della conclusione della compravendita > C può chiedere risoluzione contratto o riduzione del prezzo solo se servitù non apparente perché non c’è cancello con strada.

A costruisce fabbricato > B costruisce secondo fabbricato a meno di 3 metri dal primo > B vende a C > A manda lettera a C dicendogli che suo fabbricato costruito troppo vicino al suo > C soccombe perché a occhio si vedeva che costruito a meno di 3 metri.

Funzione tipica pubblicità immobiliare

2644

Quali atti si possono trascrivere?

Ciatti > solo quelli espressamente stabiliti dal codice 2643, 2645, ecc. > sistema funziona bene perché tassativo.

Altri > qualunque atto che ha per oggetto diritti immobiliari.

2655 > annotazione in margine alla sentenza > se:

• Atto trascritto > dichiarato nullo, annullato, risoluto, rescisso, revocato revocato della donazione.
• Avveramento della condizione risolutiva e sospensiva.

Donazione traslativa

769 > Donazione è contratto > non per forza gratuito > con cui una parte > per spirito di liberalità > arricchisce un’altra > trasferendo un diritto donazione traslativa o assumendo verso la stessa un’obbligazione donazione con effetti obbligatori contratto > anche se gran parte della prestazione è in capo al donante > a meno che non ci sia onere per donatario.

782 > in forma di atto pubblico > a pena di nullità. Noi ci occupiamo della donazione traslativa. Finché donatario non accetta > no effetto traslativo > quindi non si può trascrivere. Se accettazione non è contestuale a proposta > donatario deve notificare accettazione.

Donazione a nascituri

784 > Donazione può essere fatta a favore di nascituri > concepiti o non > faccio donazione a figlio concepito che non vedrò nascere o a figlio che spero di avere in futuro.

Capacità giuridica si acquista alla nascita. Subito si trascrive contro donante così diritto non è più del donante e non si rischia che nel frattempo creditore del donante lo pignori > appena donatario nasce e avviene accettazione per mezzo del suo rappresentante legale autorizzato da giudice tutelare > si trascrive a favore del donatario.

Donazione obnuziale o a causa di matrimonio

785 > Donazione obnuziale > atto unilaterale > che si perfeziona con il matrimonio > finché non avviene matrimonio > no effetto traslativo. Si può trascrivere oggi > anche se matrimonio avverrà tra tre mesi > nota > si capisce che è una donazione obnuziale > se terzi vogliono sapere se matrimonio avvenuto > devono consultare registro di stato civile.

Se matrimonio dichiarato nullo > sentenza di nullità > annotata all’atto di matrimonio > donazione è nulla.

Patto di reversibilità

Dono casa a T > ma se T muore prima di me > donazione inefficace e casa torna a me > così sottraggo casa a successione di T. Nota > condizione risolutiva.

Sostituzione nella donazione

795 > Sostituzione nella donazione ammessa solo nei limiti in cui ammessa sostituzione testamentaria. Sostituzione testamentaria > lascio la mia casa a T > se T non può più accettare eredità > allora lo sostituisco con C > se T accetta eredità, sostituzione inefficace.

Quindi allo stesso modo > dono la mia casa a T > se T non può più accettare donazione morto > lo sostituisco con C > se T accetta donazione, sostituzione inefficace.

Donazione a più donatari e la clausola di accrescimento

Clausola di accrescimento > donante fa donazione a favore di più donatari > se un donatario non può più accettare > la sua quota si accresce a quella degli altri.

Donante fa donazione a favore di A e B. A accetta > si trascrive contro donante e a favore suo > per la sua quota. Se B non ha ancora accettato ma ha ancora tempo per farlo > nota > condizione sospensiva per la quota di B. Se B non può più accettare > A diventa titolare della quota di B > si avvera condizione sospensiva.

Contratto concluso tra parti distanti inter absentes

A invia proposta di compravendita immobiliare sotto forma di atto notarile. B invia accettazione sotto forma di atto notarile. Si trascrivono entrambi atti notarili.

Rappresentanza e mandato

Mandato > contratto > con cui mandatario si obbliga a compiere atto giuridico a favore del mandante. Mandato > può essere fatto > con o senza rappresentanza.

Mandato con rappresentanza > effetti giuridici dell’atto compiuto da mandatario > ricadono su mandante > mandato ad acquistare con rappresentanza > mandante diventa proprietario e obbligato a pagare prezzo.

Mandato senza rappresentanza > effetti giuridici dell’atto compiuto da mandatario > ricadono su mandatario > obbligato poi a ritrasferire diritto a mandante > mandato ad acquistare senza rappresentanza > mandatario diventa proprietario e obbligato a pagare prezzo > poi obbligato a ritrasferire diritto a mandante.

Procura > atto > con cui si conferisce rappresentanza. Secondo alcuni > no mandato di vendere senza rappresentanza > perché mandatario venderebbe casa non sua. Mandato non si trascrive > perché no contratto con effetto traslativo. Procura non si trascrive > perché non atto con effetto traslativo.

Mandato ad acquistare con rappresentanza > compravendita > si trascrive contro venditore e a favore del mandante. Mandato ad acquistare senza rappresentanza > compravendita > si trascrive contro venditore e a favore del mandatario > e poi si trascrive atto con cui mandatario ritrasferisce diritto a mandante > se mandatario si rifiuta > mandante può chiedere a giudice di pronunciare sentenza che produca effetti traslativi mancanti > per evitare che, mentre giudice decide, mandatario venda a terzo > si trascrive domanda giudiziale.

Falsus procurator

A vende casa a falsus procurator che dice di agire in nome di B.

Se B non ratifica > contratto invalido. Se B ratifica > ratifica non si può trascrivere > ma se poi A vende a C > se B ratifica prima che C trascriva > B prevale > conta la data di ratifica.

Contratto per persona da nominare

Contratto nato > perché una volta > quando espropriato bene di debitore e venduto ad asta giudiziaria > persone di rango sociale elevato > non volendo partecipare personalmente ad asta giudiziaria > per paura di essere additati come speculatori su disgrazie altrui > mandavano loro avvocato che acquistava per sé o per persona da nominare entro tot giorni.

A acquista casa per sé o per persona da nominare > compravendita > si trascrive > subito contro venditore e a favore di A. Nota > si capisce che è contratto per persona da nominare.

A nomina B > electio amici > non si trascrive > no effetto traslativo > in quanto B subentra come titolare diritto dalla data di stipula dell’atto > si annota.

Se A nomina B e poi C > vedere chi nominato per primo.

Contratto a favore di terzi

Mio figlio va a studiare a Torino e voglio comprargli appartamento > stipulo compravendita > pago il prezzo > appartamento diventa di proprietà di mio figlio.

Mio figlio può rifiutare attribuzione > e proprietà passa a me. Posso revocare attribuzione > e proprietà passa a me > finché mio figlio non dichiara di voler approfittare dell’attribuzione.

Si trascrivono due atti > con due condizioni reciproche:

• A favore di mio figlio > con condizione risolutiva > quando stipulo compravendita > appartamento diventa di proprietà di mio figlio > ma se rifiuta l’attribuzione o gliela revoco > non è più titolare.
• Favore mio > con condizione sospensiva > se rifiuta l’attribuzione o gliela revoco > la proprietà passa a me.

Regime delle pertinenze

Vincolo pertinenziale > impresso da titolare del diritto reale su cosa principale > che può non essere titolare del diritto reale su pertinenza. S utilizza, sulla sua auto, autoradio di C > vincolo pertinenziale.

819 comma 1 > C può sempre rivendicare titolarità autoradio nei confronti di S.

818 > S vende auto a T > T acquista anche autoradio.

819 comma 2 > si applica quando > cosa principale = immobile o mobile registrato auto > pertinenza = mobile > C può rivendicare titolarità autoradio:

• Se vanta titolo di data certa anteriore a vendita tra S e T > es. contratto registrato di locazione o di comodato dell’autoradio.
• Se riesce a provare che T in malafede > cioè a conoscenza del fatto che autoradio di C.

Se invece cosa principale e pertinenza > immobili > regole della trascrizione.

S vende auto a T > poi S smonta autoradio > vincolo pertinenziale cesserebbe > ma cessazione non può essere opposta a T > che ha acquistato proprietà della cosa principale prima della cessazione.

Vendita di azienda

Voglio vendere azienda > e nell’azienda ci sono anche immobili > si trascrive ogni vendita per ogni immobile.

Vendite speciali

Vendita immobiliare di genere con genus limitatum

1376 > per le cose determinate > principio consensualistico > proprietà si trasferisce con conclusione contratto.

Cose di genere > carburante > a me non interessa avere uno specifico litro di carburante > ma tot litri di carburante.

1378 > per le cose mobili di genere > proprietà si trasferisce quando venditore prende parte della cosa, la misura/pesa/numera e la trasferisce a compratore > gestore del distributore quando inserisce pompa nell’auto, a mano a mano che versa litri.