Concetti Chiave
- Il prezzo di mercato si determina attraverso l'incontro tra domanda e offerta, richiedendo un'analisi approfondita del contesto attuale.
- È fondamentale identificare beni simili e l'ambito territoriale per una stima accurata, considerando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene.
- I dati sui prezzi devono essere recenti per riflettere il valore reale, poiché inflazione e dinamiche di mercato possono alterare il valore nel tempo.
- La distanza geografica influisce sulla similitudine dei beni, rendendo cruciale il contesto locale nella valutazione dei prezzi.
- I dati di stima si suddividono in qualitativi ed economici, con i primi soggetti a interpretazione e i secondi influenzati dall'inflazione e dal tempo.
Definizione di prezzo di mercato
Ricordiamo dapprima la definizione di prezzo di mercato, che si forma con l'incontro tra la domanda e l'offerta.
Il perito deve capire il mercato ( se i prezzi sono stabili o in aumento..), anche se dispone di una base dati, poi deve individuare:
> beni che si possono considerare simili
> ambito territoriale entro cui i prezzi si verificano
> ambito temporale in cui i prezzi possono essere considerati validi ai fini di stima
Similitudine e ambito temporale
-SIMILITUDINE: si considerano i simili, i beni che hanno le stesse caratteristiche intrinseche e estrinseche del bene oggetto di stima. INTRINSECHE, interne al bene (funzione struttura. es. fabbricato: tipologia edilizia). ESTRINSECA, esterne in relazione con l'ambiente circostante (vie di comunicazione)
-AMBITO TEMPORALE: i prezzi dei beni simili devono derivare da compravendite recenti per due motivi: la MONETA CAMBIA IL SUO VALORE PER EFFETTO DELL'INFLAZIONE; i MERCATI CAMBIANO (periodi di stagnazione, crescita, regresso)
Ambito territoriale e parametri
-AMBITO TERRITORIALE: più ci si allontana dal luogo in cui si trova il bene da stimare e più relativamente simile è il bene preso per confronto.
I parametri e i prezzi costituiscono i dati della stima. I dati si possono dividere in:
-qualitativi: se misurabili con grandezze fisiche. la loro caratteristica è la misurabilità e permette così la stima oggettiva. i parametri tecnici sono opinabili e non risentono di diverse modalità di calcolo e non si alterano col tempo
-economici: unità di misura moneta e subisce l'effetto dell'inflazione quindi hanno validità limitata nel tempo
-qualitativi: parametro che serve ad "aggiustare" il valore iniziale. vanno tradotti in valore numerici, in questa fase entra la soggettività del perito.
Domande da interrogazione
- Qual è la definizione di prezzo di mercato e come si forma?
- Perché è importante considerare la similitudine e l'ambito temporale nella stima dei beni?
- Quali sono i diversi tipi di dati utilizzati nella stima e come influiscono sulla valutazione?
Il prezzo di mercato si forma dall'incontro tra domanda e offerta. Il perito deve comprendere il mercato, analizzando se i prezzi sono stabili o in aumento, e identificare beni simili, l'ambito territoriale e temporale per la stima.
La similitudine è fondamentale per confrontare beni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili, mentre l'ambito temporale è cruciale poiché i prezzi devono derivare da compravendite recenti per tenere conto dell'inflazione e delle variazioni di mercato.
I dati si dividono in qualitativi, economici e quantitativi. I dati qualitativi sono misurabili e permettono una stima oggettiva, mentre i dati economici, influenzati dall'inflazione, hanno validità limitata. I dati qualitativi possono introdurre soggettività nella valutazione del perito.
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