Concetti Chiave
- La stima del valore di costruzione si basa sul confronto con i costi recenti di edificazione di fabbricati simili, escludendo l'area edificabile.
- I parametri di confronto per la stima includono il metro cubo vuoto per pieno, la superficie netta calpestabile e la superficie lorda di pavimento, specifici per ogni tipologia di fabbricato.
- La cubatura lorda vuoto per pieno si calcola moltiplicando la superficie lorda del fabbricato per l'altezza totale, escludendo le parti interrate.
- La superficie lorda di pavimento comprende tutte le superfici lorde di ogni piano, escluse le aree accessorie, e include scale e ascensori conteggiati una sola volta.
- La superficie netta calpestabile rappresenta l'area utilizzabile senza i muri, che riducono la superficie totale di circa il 10% al 15%.
Qual è la determinazione del valore di costruzione?
La stima del valore di costruzione è determinata dal confronto con i costi sostenuti per realizzare un’opera simile. Utilizzando l’equazione fondamentale:
VK:p=VK:P da cui è possibile ricavare VK
dove:
VK =sommatoria dei costi di costruzione sostenuti di recente per edificare fabbricati simili ad esclusione
dell’area edificabile.
p =sommatoria dei parametri di confronto relativi ai fabbricati simili.
VK = valore di costo del fabbricato oggetto di stima.
P = parametro relativo alla consistenza del fabbricato oggetto di stima.
Parametri di confronto per fabbricati
Il parametro di confronto è sempre un dato tecnico, tenuta in considerazione la tipologia di fabbricato: il metro cubo vuoto per pieno, la superficie netta calpestabile e la superficie lorda di pavimento.
La cubatura lorda vuoto per pieno (m3vpp):
è determinata dalla moltiplicazione tra la superficie lorda del fabbricato (compresi quindi anche i muri), e l’altezza dello stesso che va dal piano di campagna all’estradosso del tetto). Le parti interrate non sono prese in considerazione.
Definizione della superficie lorda
La superficie lorda di pavimento (Slp):
é la somma delle superfici lorde di ogni piano escludendo aree accessorie, ma includendo ogni area coperta sia interrata che fuori terra; le scale con i vani ascensori sono conteggiate solo una volta.
-
La superficie netta calpestabile (o superficie utile abitabile):
come dice il nome è la superficie al netto senza i muri, quella che è realmente pavimentabile. Indicativamente i muri determinano dal 10% al 15% la superficie.
Domande da interrogazione
- Come si determina il valore di costruzione di un fabbricato?
- Quali sono i parametri di confronto utilizzati per i fabbricati?
- Cosa si intende per superficie lorda di pavimento?
Il valore di costruzione si determina confrontando i costi sostenuti per edificare opere simili, utilizzando l'equazione VK:p=VK:P per ricavare il valore di costo del fabbricato oggetto di stima (VK).
I parametri di confronto includono dati tecnici come il metro cubo vuoto per pieno, la superficie netta calpestabile e la superficie lorda di pavimento, tenendo conto della tipologia di fabbricato.
La superficie lorda di pavimento è la somma delle superfici lorde di ogni piano, escludendo aree accessorie, ma includendo tutte le aree coperte, sia interrate che fuori terra.
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