Concetti Chiave
- Il calcolo della superficie commerciale include il 100% della superficie calpestabile e vari percentuali per superfici interne e esterne, con eccezioni per immobili autonomi.
- La somma delle superfici delle pareti portanti e divisori interni non deve superare il 10% della superficie calpestabile.
- I coefficienti correttivi per il calcolo della superficie variano in base a fattori come piano, orientamento e qualità dell'immobile.
- Le superfici esterne hanno percentuali specifiche: 25% per balconi scoperti e fino al 60% per verande e patii, a seconda della loro tipologia.
- Le condizioni dell'immobile, come l'età e la presenza di servizi aggiuntivi, influenzano i coefficienti utilizzati nel calcolo della superficie commerciale.
• 100% delle superficie calpestabile
• 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti)
• 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili autonomi)
La somma dei punti 2 e 3 non potrà superare il 10% della superficie calpestabile
• 25% dei balconi e terrazzi scoperti
• 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati)
• 35% di patii e porticati
• 60% delle verande
• 15% dei giardini di appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini
• Dal 25% al 35% delle cantine e soffitte abitabili
Taverna 50%
(Fonte: B.I.R. – Azienda per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma – ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 Marzo 1998 con Norma UNI 10750)
Coefficienti per piani e orientamento
coeff. per piano
Piano terreno e rialzato
Con ascensore
Senza ascensore
Piano 1
0.9
0.97
Piano 2
0.94
1
Piano 3
0.96
0.9
Piano 4-5
0.98-1
0.8
ultimo
1.05-1,1
0.7*
* la differenza di stima tra un piano alto e il primo non deve superare il costo di installazione dell’ascensore
Sud-sud-ovest
1
Nord-nord-ovest
0.9
Nord- nord-est
0.8
1-1,1
Su strada principale
0.96
interne
0.85
rumorose
0.9
signorile
1,1-1,2
civile
1-1,1
economico
0.9
Piano 3
0.96
1.1-1.2
Grandi dimensioni + doppi servizi
0.9
Grandi dimensioni senza doppi servizi
0.8-0.85
Con riscaldamento automomo
1,1
Sprovviste di autorimessa
Con facilità di parcheggio
Con difficoltà di parcheggio
0.9
0.8
Con seconda autorimessa
1.05
Se l’immobile è locato a canone libero 0.95
Se locato a canone convenzionato 0.9
In regime di vendita forzata per causa o fallimento 8.8- 0.85
età
ottimo
normale
scadente
20-40 anni
fino a 1.05
1
fino a 0.9
Oltre 40 anni
Fino a 1.1
1
fino a 0.8
Edifici con forte inquinamento da traffico 0.9-0.8
Con elevata criminalità 0.5
Con servizi igienici in comune 0.7
Male illuminate o senza riscontro d’aria 0.95
Con aria condizionata 1.05
Con allarme 1.05-1.1
Domande da interrogazione
- Quali sono le percentuali di superficie calpestabile considerate per i vari elementi di un immobile?
- Come influiscono i piani e l'orientamento sulla valutazione di un immobile?
- Quali fattori possono ridurre il valore di un immobile?
La superficie calpestabile è considerata al 100%, mentre le superfici dei divisori interni al 100%, le pareti portanti e perimetrali al 50% (100% per immobili autonomi). La somma delle superfici portanti e divisori non deve superare il 10% della superficie calpestabile (Fonte: B.I.R.).
I coefficienti per i piani variano, ad esempio, il piano terreno ha un coefficiente di 1, mentre il piano 4-5 varia tra 0.98 e 1. Inoltre, l'orientamento influisce, con il sud-sud-ovest che ha un coefficiente di 1 e il nord-nord-est di 0.8 (Fonte: B.I.R.).
Fattori come l'età dell'immobile, l'inquinamento da traffico, l'alta criminalità e la presenza di servizi igienici in comune possono ridurre il valore, con coefficienti che variano da 0.5 a 0.9 a seconda delle condizioni (Fonte: B.I.R.).
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