Concetti Chiave
- Le aziende necessitano di spazi fisici come capannoni e negozi, che possono essere acquisiti tramite contratti di locazione o leasing.
- Il contratto di locazione consente al locatore di cedere temporaneamente un bene a un conduttore in cambio di un corrispettivo monetario, gestito come fitti passivi in contabilità.
- La regolamentazione fiscale del contratto di locazione varia a seconda che il locatore sia un privato o un imprenditore, influenzando l'IVA e l'imposta di registro.
- All'inizio del contratto di locazione, viene spesso richiesta una cauzione, che serve come garanzia per il locatore in caso di danni all'immobile.
- In contabilità, i fitti passivi e attivi sono registrati in modo diverso: i primi come debiti verso fornitori e i secondi come crediti verso clienti diversi.
Esigenze delle aziende
Le aziende hanno bisogno oltre che di macchinari, attrezzature, merci anche luoghi in cui operare, in cui svolgere la propria attività produttiva, come capannoni, magazzini, negozi. Non sempre però questi luoghi fisici sono stati acquisiti “in proprietà”, ma possono essere utilizzati anche mediante altri tipi di contratto. Certe volte questo succede perché il proprietario del luogo in questione non è disposto a venderli all’imprenditore, altre volte è l’imprenditore stesso che decide di non investire le risorse finanziarie in questi edifici. Per risolvere questi problemi possono essere alcuni tipi particolari di contratti che permettono di far fronte a questa situazione, ovvero il contratto di leasing e il contratto di locazione.
Contratto di locazione
Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, il locatore, decide di cedere il diritto di godimento temporaneo dei un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, chiamato conduttore, dietro pagamento di un determinato corrispettivo in denaro. Il pagamento di questo corrispettivo comporta il sostenimento di costi d’esercizio che vengono rilevati in contabilità generale come fitti passivi.
Aspetti fiscali e cauzione
Lo svolgimento di questo contratto deve essere regolato dalla legge e si deve seguire il proprio trattamento fiscale.
Prima di tutto se il locatore è un privato, l’operazione è esclusa da IVA, mentre se il locatore è un imprenditore, l’operazione è esente da IVA, anche se in alcuni casi l’operazione potrebbe essere considerata come imponibile.
In seguito, indipendentemente se il contratto è imponibile o no per l’IVA, tutti i contratti di locazione vengono registrati assoggettandoli all’imposta di registro con l’aliquota pari al 2% se immobili ad uso abitativo mentre dell’1% se immobili ad uso strumentale.
Di solito quando avviene la stipulazione del contratto di locazione si richiede un determinato importo come cauzione, ovvero una garanzia, sul quale il locatore si può rivalere nel caso in cui ci siano danni che potrebbero essere stati causati dal conduttore per l’utilizzo improprio del bene in questione. Questo non costituisce parte del pagamento del corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile ma costituisce un credito per il locatore nei confronti del conduttore.
* Scritture contabili (D=Dare) e (A=avere):
fattura fitti passivi
(D) fitti passivi
(D) IVA a ns. credito
(A) Debiti v/ fornitori
Pagamento della fattura dei fitti passivi con versamento della cauzione
(D) debiti v/ fornitori
(D) Ns. cauzioni
(A) Banca c/c
Locazione come locatore
Potrebbe anche presentarsi la situazione per cui un imprenditore che ha nella sua azienda un immobile che non utilizza e quindi decida di stipulare un contratto di locazione, come locatore, con un conduttore. In questo caso i valori corrispondenti alla riscossione del corrispettivo sono destinati ai fitti attivi. Il conto adibito al credito verso i conduttori per il contratto di locazione si chiama debiti diversi, perché i debiti v/ fornitori è riservato ai crediti derivanti dall’attività tipica dell’azienda.
* Scritture contabili (D=Dare) e (A=avere):
Fattura fitti attivi
(D) Clienti diversi
(A) Fitti attivi
(A) IVA a ns. debito
Riscossione fattura dei fitti attivi con cauzione
(D) Banca c/c
(A) Clienti diversi
(A) Cauzioni di terzi
Domande da interrogazione
- Quali sono le principali esigenze delle aziende riguardo agli spazi operativi?
- Come funziona il contratto di locazione?
- Quali sono le implicazioni fiscali del contratto di locazione?
- Che ruolo ha la cauzione nel contratto di locazione?
- Come si registrano contabilmente i fitti attivi e passivi?
Le aziende necessitano di luoghi fisici come capannoni, magazzini e negozi per svolgere la loro attività produttiva, e non sempre questi spazi sono acquisiti in proprietà, ma possono essere utilizzati tramite contratti come leasing o locazione.
Il contratto di locazione consente a un locatore di cedere il diritto di godimento temporaneo di un bene a un conduttore, in cambio di un corrispettivo in denaro, che viene registrato come fitti passivi in contabilità.
Se il locatore è un privato, l'operazione è esclusa da IVA; se è un imprenditore, è esente da IVA, ma tutti i contratti di locazione sono soggetti all'imposta di registro, con aliquote diverse a seconda dell'uso dell'immobile.
La cauzione è una garanzia richiesta al conduttore, che non fa parte del pagamento del corrispettivo, ma rappresenta un credito per il locatore in caso di danni causati dall'uso improprio del bene.
I fitti passivi vengono registrati come debiti verso fornitori, mentre i fitti attivi, derivanti dalla locazione di un immobile, sono registrati come crediti verso i conduttori, utilizzando conti specifici per ciascuna operazione.
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