Concetti Chiave
- I contratti preparatori in senso stretto permettono alle parti di compromettersi su alcuni punti, evitando di rimetterli in discussione durante le trattative successive.
- Il contratto preliminare, un tipo di contratto preparatorio, obbliga le parti a concludere un accordo futuro, spesso utilizzato nel settore immobiliare.
- Le condizioni sospensive nel contratto preliminare consentono a una parte di impegnarsi a un acquisto solo se vengono soddisfatte determinate condizioni, come l'approvazione di un mutuo.
- Il differimento della conclusione del contratto permette di effettuare controlli sulla regolarità del bene o di dare tempo all'acquirente di reperire risorse finanziarie.
- Il contratto di opzione presenta un differimento per consentire all'opzionario di valutare la convenienza dell'affare, differente rispetto ad altre tipologie di contratti preparatori.
Compromessi e contratti preparatori
Quando le parti riescono a trovare un compromesso relativo ad alcuni punti dell’accordo, possono impegnarsi a non rimetterli in discussione nel prosieguo delle trattative: la giurisprudenza si riferisce ai contratti che consentono questa facoltà con l’espressione «contratti preparatori in senso stretto».
Che cos'è il contratto preliminare?
Fra i contratti preparatori il più emblematico è quello preliminare. Le parti possono decidere di obbligarsi a concludere il contratto in un momento futuro: a tal fine stipulano il c.d. contratto preliminare, particolarmente utilizzato nel settore immobiliare. Esso rileva l’interesse attuale delle parti alla stipulazione del futuro contratto: ad esempio Caio si obbliga, nel novembre 2020, ad acquistare l’immobile di Tizio entro il mese di aprile dell’anno successivo. Il contratto preliminare può porre condizioni c.d. sospensive: Caio si impegna a procedere all’acquisto ma a patto che otterrà il mutuo di cui ha fatto richiesta alla banca.
Condizioni e differimento nel tempo
Le parti scelgono di fissare la conclusione del contratto in un momento futuro al fine di effettuare controlli sulla regolarità del bene oggetto dello scambio o per consentire all’acquirente di reperire risorse finanziarie di cui attualmente non dispone (nel nostro esempio il mutuo richiesto da Caio).
L’esigenza di un differimento nel tempo è presente anche nel contratto di opzione, ma in questo caso essa nasce da una necessità diversa: consentire all’opzionario di valutare la convenienza dell’affare.
Domande da interrogazione
- Qual è la funzione principale del contratto preliminare nel settore immobiliare?
- Cosa sono le condizioni sospensive nel contratto preliminare?
- Perché le parti possono decidere di differire la conclusione di un contratto?
Il contratto preliminare consente alle parti di obbligarsi a concludere un contratto in un momento futuro, evidenziando l'interesse attuale alla stipulazione del futuro contratto, come nel caso di Caio che si impegna ad acquistare un immobile entro un certo termine.
Le condizioni sospensive sono clausole che vincolano l'obbligo di conclusione del contratto a eventi futuri, come nel caso in cui Caio si impegna ad acquistare l'immobile solo se ottiene il mutuo dalla banca.
Le parti possono scegliere di differire la conclusione del contratto per effettuare controlli sulla regolarità del bene o per consentire all'acquirente di reperire risorse finanziarie necessarie, come nel caso del mutuo richiesto da Caio.
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