Concetti Chiave
- La classificazione dei fabbricati prevede l'assegnazione di una classe che va dalla 1 (più bassa) verso l'alto, a seconda dei valori immobiliari.
- I vani utili comprendono stanze principali come camere e soggiorno, mentre i locali accessori hanno un valore di conteggio frazionario specifico.
- La classificazione delle categorie catastali è passata da un sistema basato sulla redditività a uno basato sul valore immobiliare, con nuove designazioni da A a R per i residenziali.
- Le fonti di valutazione immobiliare locali includono esperti del settore, la conservatoria dei registri immobiliari e studi notarili, ma spesso forniscono dati non puntuali.
- Il calcolo dei vani può richiedere l'aggiustamento delle superfici eccedenti o il retrocedere locali a categorie inferiori a seconda delle dimensioni rispetto ai limiti stabiliti.
Classificazione dei fabbricati
Sarebbe dare ad un fabbricato una classe le classi vanno dalla 1 (classe più bassa) in su.
La scala è aperta verso l'alto nel senso che si parte da uno e si sale all'infinito, questo per avere sempre nuovi livelli di redditività.
Nell'ambito di ogni microzona, le classi vanno definite secondo la base dei valori immobiliari e non più sulla base della redditività.
Il vano è sostanzialmente un locale e viene definito come uno spazio racchiuso tra pareti soffitto e pavimento.
Contano per un vano utile tutte le stanze principali come: camere, soggiorno, salotto, sala da pranzo, cucina, purché entro i limiti di superficie massima e minima considerati ordinari, per la categoria di appartenenza. Gli altri locali definiti accessori si dividono in diretti come servizi igenici, corridoi, ripostigli, ingresso, verande... contano 1/3 di vano; complementari o indiretti come cantine, soffitte, legnaie, stalle... contano per ¼ di vano.
Calcolo dei vani
Se la superficie è superiore a quella massima prevista per la categoria, la superficie eccedente va ragguagliata il ragguaglio va poi aggiunto al numero dei vani.
Se la superficie delle stanze principali è minore a quella minima prevista per la categoria il locale va retrocesso tra i locali accessori diretti (1/3 di vano)
Il numero di vani va arrotondato al mezzo vano (½)
Categorie di fabbricati
per quanto riguarda la categoria A vi fanno parte tutti quei locali di tipo abitativo.
Si dividono in: A/1, A/2,A/3... come esempi vi sono: appartamenti, ville, villini, appartamenti signorili, abitazione popolare, abitazione di tipo economico, castelli palazzi...
Nelle nuove categorie il gruppo A è stato cambiato con il gruppo R che sta per residenziali.
Prima la classificazione veniva fatta attraverso una redditività però era complicato e x questo si è deciso di cambiare sistema utilizzando o meglio calcolando il valore dell'immobile.
La vecchia qualificazione era:
- fabbricati del tipo A (abitazioni)
- fabbricati del tipo B(uso collettivo)
- fabbricati del tipo C(uso commerciale)
- fabbricati del tipo D(uso commerciale e industriale)
- fabbricati tipo E(destinazione diversa)
La nuova qualificazione é:
- da A a R (residenziali)
- da B a P (pubblico)
- da C a T(terziario)
- da D a Z(terziaria produttività e diversa)
- da E a V(speciali ed interesse collettivo)
Fonti di valutazione immobiliare
A livello locale le fonti più accessibili sono:
- esperti nel settore: mediatori agenti immobiliari ecc; i dati forniti non sono quasi mai puntuali, cioè non vengono fornite le informazioni relative ai prezzi di compravendita di specifici immobili ma solamente i valori medi individuati dagli stessi esperti.
- Conservatoria dei registri immobiliari: dalla lettura degli atti si possono trarre le informazioni relative ai prezzi di compravendita degli immobili; si tratta di informazioni puntuali, ma con il difetto di essere dei valori dichiarati dagli interessati.
-Studi notarili: le caratteristiche delle informazioni sono analoghe a quelle dalla conservatoria dei registri immobiliari.
Domande da interrogazione
- Qual è il criterio principale per la classificazione dei fabbricati?
- Come vengono considerati i vani utili e accessori nella classificazione?
- Quali sono le nuove categorie di fabbricati rispetto alla vecchia classificazione?
- Quali sono le fonti principali per la valutazione immobiliare a livello locale?
I fabbricati vengono classificati in classi che vanno dalla 1 (classe più bassa) in su, basandosi sui valori immobiliari all'interno di ogni microzona, piuttosto che sulla redditività, come avveniva in passato.
I vani utili comprendono stanze principali come camere e soggiorno, mentre i locali accessori si dividono in diretti (contano 1/3 di vano) e complementari (contano ¼ di vano), influenzando il calcolo totale dei vani.
La nuova classificazione prevede categorie da A a R (residenziali), da B a P (pubblico), da C a T (terziario), da D a Z (terziaria produttività) e da E a V (speciali), semplificando il sistema rispetto alla precedente suddivisione.
Le fonti principali includono esperti del settore come mediatori e agenti immobiliari, la Conservatoria dei registri immobiliari e studi notarili, ognuna con vantaggi e svantaggi riguardo alla precisione delle informazioni sui prezzi di compravendita.
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