Accessione di bene mobile a bene immobile

Principio di accessione

Nell’ambito dell’accessione di bene mobile a bene immobile si applicava il principio «superficies solo cedit»: tutto ciò che si trova sopra il suolo diventa proprietà del proprietario del suolo. I casi di tale accessione sono tre:
1. Semina (satio): nel caso di semina compiuta con sementi proprie sul terreno altrui si considera il terreno la cosa principale, con la conseguenza che il proprietario del terreno acquisterà la proprietà delle sementi;

2. Piantagione (implantatio): chi impianta un albero proprio su un terreno altrui non può vantarne la proprietà a partire dal momento in cui l’albero saldi le proprie radici. Fino a quel momento esso sarà di proprietà di colui che lo ha piantato; nel momento in cui la pianta attecchisce al terreno essa diverrà proprietà del proprietario del suolo su cui esso è stato piantato. Nel caso in cui l’albero venisse posto nel confine tra due terreni esso diveniva proprietà comune dei proprietari dei due fondi. Se colui che aveva perduto la proprietà della pianta fosse possessore del terreno su cui essa si trovava, poteva opporre l’exceptio doli di fronte alla rei vendicatio del proprietario del terreno che non lo avesse indennizzato;

Edificazione e diritto romano

3. Edificazione (inaedificatio): essa riguarda la costruzione realizzata con materiali appartenenti a un soggetto diverso dal proprietario del suolo. Anche in questo caso veniva applicato il principio «superficies solo cedit»: ogni cosa costruita sul suolo apparteneva al proprietario del suolo stesso. A tal proposito, però, bisogna distinguere due casi:

A) Costruzione realizzata dal proprietario del terreno con materiale altrui: egli diventa proprietario dell’edificio poiché esso è posto sul suolo di cui egli è proprietario; il proprietario del materiale non cessa di esserlo ma non può rivendicarlo ed egli riceverà dal proprietario del terreno un valore doppio a quello reale dei materiali utilizzati. Il proprietario dei materiali, dunque, è proprietario quiescente.

Il diritto romano, però, dava al proprietario dei materiali un’azione penale per ottenere il doppio del valore dei materiali: l’actio de tigno iuncto (azione sul palo intrecciato, riguardante originariamente la coltura della vite). Nel momento in cui l’edificio fosse stato scorporato, il proprietario dei materiali non era più quiescente bensì attivo: egli, dunque, poteva rivendicare il proprio diritto sui materiali;

B) Costruzione sul suolo altrui con materiali propri: se il costruttore è in mala fede, il proprietario del suolo acquista sia la proprietà dell’edificio che dei materiali; se il proprietario dei materiali, invece, è in buona fede, si ricade nel caso precedente: egli continua ad essere proprietario dei materiali, che però non potrà rivendicare fino al momento in cui l’edificio non sarà scorporato.