Concetti Chiave
- Il procedimento di stima consiste in operazioni logiche e aritmetiche per arrivare a un giudizio, applicando un metodo che include la costruzione della scala dei prezzi.
- La scala dei prezzi è composta da beni simili con prezzi di vendita noti e serve a collocare il bene da stimare nel giusto livello di valore.
- La comparazione tra beni simili avviene tramite un parametro comune e segue un'equazione specifica per calcolare il valore ordinario del bene oggetto di stima.
- I prezzi dei beni simili devono essere recenti e reali, poiché le variazioni di mercato e dell'inflazione possono compromettere la loro validità per la stima.
- I parametri di confronto possono essere quantitativi (tecnici ed economici) o qualitativi, e sono essenziali per il corretto confronto tra il bene e quelli simili.
Definizione del procedimento di stima
Il procedimento (o procedura) è l’insieme delle operazioni logiche ed aritmetiche da eseguire per giungere alla definizione di un giudizio di stima, è il modo in cui viene applicato il metodo. Il metodo è unico e si conclude nei due momenti indicati: costruzione della scala dei prezzi e inserimento in essa del bene da stimare.
Costruzione della scala dei prezzi
La scala dei prezzi è l’insieme dei beni simili presi a confronto, di cui si conoscono i prezzi di vendita. La sua costruzione costituisce la fase oggettiva della stima in quanto il perito rileva i dati del mercato e li suddivide in base ai segmenti di mercato. L’atto successivo della stima consiste nel collocare il bene e da stimare nel giusto gradino della scala a cui corrisponde un determinato livello di valore; questa è la fase soggettiva della stima in quanto il perito giudica le caratteristiche del bene in esame.
Comparazione e parametri di stima
La comparazione viene effettuata sulla base di un parametro comune (p) (superficie di un fabbricato); il procedimento si svolge secondo l’equazione generale: V : p = Vx : px. Dove:
- V = P = sommatoria dei prezzi di mercato relativi a beni simili;
- p = sommatoria dei parametri relativi a beni simili;
- Vx = valore ordinario del bene oggetto di stima;
- px = parametro relativo al bene oggetto di stima.
Il valore ordinario del bene oggetto di stima si ottiene da:Per beni simili si intendono quei beni che hanno le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Le caratteristiche estrinseche dipendono da fattori esterni al bene (per esempio l’ubicazione o il fabbricato), dovute a relazioni di diverso tipo che si possono instaurare con l’ambiente circostante; invece le caratteristiche intrinseche sono interne al bene e ne determinano la struttura, funzione e comodità.
I prezzi dei beni simili devono essere recenti e reali, e non devono essere riferiti a epoche non recenti in quanto la loro validità ai fini della stima potrebbe essere messa in discussione in quanto: i mercati cambiano e il valore della moneta subisce variazioni per effetto dell’inflazione.
Importanza dei parametri quantitativi e qualitativi
Il parametro è la grandezza in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili, può essere: quantitativa e qualitativa. I parametri quantitativi possono essere tecnici se la grandezza è fisica, o economici se è monetaria; i parametri qualitativi sono costituiti da aspetti descrittivi di vario tipo come forma e veduta.
Parametri tecnici ed economici
I parametri tecnici sono quantità fisiche esprimibili come superficie (metri quadri) o volume (metri cubi), la loro caratteristica è la misurabilità; sono oggettivi, non risentono di diverse modalità di calcolo e non si alterano con il tempo.
I parametri economici sono i redditi lordi o netti dei beni immobili determinati con bilanci estimativi, hanno validità limitata nel tempo. Tra i parametri economici le rendite catastali dei terreni e fabbricati sono molto importanti, in quanto sono usati per fini fiscali, per ripartire le spese di un consorzio di bonifica.
Essi possono essere utilizzati quando la stima viene effettuata sulla base di più parametri di confronto o possono costituire un ulteriore parametro per aggiustare un valore inizialmente determinato in base a un solo parametro quantitativo. Per essere utilizzati nei calcoli, prima devono essere tradotti in valori numerici (periodici).
Domande da interrogazione
- Qual è la definizione del procedimento di stima?
- Cosa comprende la costruzione della scala dei prezzi?
- Come avviene la comparazione nella stima?
- Qual è l'importanza dei parametri quantitativi e qualitativi nella stima?
- Quali sono le caratteristiche dei parametri tecnici ed economici?
Il procedimento di stima è l'insieme delle operazioni logiche e aritmetiche necessarie per formulare un giudizio di stima, applicando un metodo unico che culmina nella costruzione della scala dei prezzi e nell'inserimento del bene da stimare.
La costruzione della scala dei prezzi consiste nell'analisi di beni simili e dei loro prezzi di vendita, rappresentando la fase oggettiva della stima, mentre il collocamento del bene da stimare nella scala è la fase soggettiva, in cui il perito valuta le caratteristiche del bene.
La comparazione si basa su un parametro comune e segue l'equazione V : p = Vx : px, dove si confrontano i valori e i parametri di beni simili per determinare il valore ordinario del bene oggetto di stima.
I parametri quantitativi e qualitativi sono fondamentali per il confronto tra il bene da stimare e i beni simili; i primi possono essere tecnici o economici, mentre i secondi riguardano aspetti descrittivi come forma e veduta.
I parametri tecnici sono misurabili e oggettivi, come superficie e volume, mentre i parametri economici, come le rendite catastali, hanno validità limitata nel tempo e sono utilizzati per fini fiscali e per aggiustare valori iniziali.
Accedi a tutti gli appunti
Tutor AI: studia meglio e in meno tempo
