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(Soluzione proposta dal Forum)

1. Calcolare analiticamente il costo del frazionamento e della ristrutturazione

COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE:

simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:

-rifacimento imp elettrico : 15.000 euro

-sostituzione infissi : 13.000 euro

-sostituzione sanitari in bagno : 2.500 euro

-rifacimento pavimento della cucina : 5.000 euro

totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)

COSTO ANALITICO DI TRASFORMAZIONE:

simulare opere di trasformazione e relativi costi:

-demolizione parete mq 12: 1.500 euro

-rimozione porta di ingresso : 800 euro

-costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro

-installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)

-opere accessorie: 1.200 euro


totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)


Determinare il più probabile valore dell’appartamento originario

Valore appartamento originario....!

Molto semplice, visto che non fa richieste particolare....si usa il metodo della stima sintetica del valore di mercato!!!!!

Ipotizzo un costo al mq (esempio: da indagine di mercato svolta è emerso che il valore al mq degli immobili nella zona è pari a 2.100 euro al mq!!!) e lo moltiplico per i mq di appartamento (stimati in circa 100/120 mq visto che si tratti di un app di 5 vani!!!)

2.100 x 120 = 252.000 euro

Valore garage annesso all’alloggio:

“stimato a box”…..da indagine di mercato svolta il valoredi mercato di un box auto nelle zone limitrofe all’immobile oggetto di stima risulta compreso tra 15.000 e 20.000 euro a box!!!

Si assume pertanto uun valorte di mercato del box auto pari a 18.000euro

Alloggio + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro

da questo valore dovrei togliere il COSTO di RISTRUTTURAZIONE (non quello di trasformazione!!! sola ristrutturazione) che devo aver calcolato al punto 1


270.000 – 35.500 = 234.500


3. Calcolare la rata annua di ammortamento di un mutuo che il costruttore intende richiedere per procedere all’acquisto, di importo pari all’80% del valore dell’appartamento, da estinguere in 10 anni a tasso fisso

Il mutuo sarà pari all’80% di 234.500 ovvero 199.000 euro da estinguere in 10 anni


(usare la formula di pagina 6 del presente allegato (formula dell'ammortamento) dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato) il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni


Assumendo un saggio di interesse fisso pari a 5% la rata annua sarà pari a:

RATA ANNUA 25.771 euro/anno

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