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Progetto di divisione ereditaria

Premessa:
Io sottoscritta ……………, iscritta all’albo professionale dei periti agrari della provincia di Milano con il numero 275, sono stata incaricata dal sig. Mario Rossi di effettuare il progetto di divisione ereditaria a seguito del decesso del sig. Alberto Rossi, padre del precedente.
L’asse ereditario è composto da un appartamento in provincia di Milano, nel comune di Opera, e un fondo rustico situato anch’esso nel comune di Opera, inoltre dal denaro sul cc e dalle donazioni effettuate in vita.
Sono presenti dei legittimari, il coniuge e il figlio, che devono disporre della quota di riserva. Il de cuius, nel testamento, ha espresso la volontà di lasciare al figlio tutta la quota disponibile.
Si procede alla determinazione dell’asse ereditario, per determinare le quote di riserva e disponibile, e successivamente le quote di fatto.

Determinazione del valore dell’asse ereditario
Descrizione del fondo:

ubicazione: L’azienda denominata “cascina azzurra”,è identificata al catasto dei terreni del comune di Opera con i mappali 125, 126, 132, 133, 135, 162, 163, 172 del foglio 40. E’ situata nel comune di Opera in provincia di Milano, dista dal centro comunale 800 metri ed è collegata ad esso per mezzo di una strada comunale asfaltata in discrete condizioni.

Clima : Il clima è quello padano, caratterizzato da inverni freddi e umidi, estati calde e afose. Le precipitazioni medie sono intorno ai 940 mm concentrate nel periodo autunnale primaverile.

Conformazione: Tutte le particelle sono accorpate, la conformazione è regolare e i campi sono di forma rettangolare. Confina a est con la strada di collegamento al centro comunale, a sud e a nord con altre az. Agricole e a ovest con un canale.

Natura del terreno: Il terreno è del tutto pianeggiante e di origine alluvionale, è di medio impasto tendente all’argilloso, di buona fertilità, ben dotato di sostanza organica e di macroelementi. La composizione granulometrica è la seguente: sabbia grossa e fine 45%, limo 32% e argilla 23%.

Viabilità interna: La viabilità interna è assicurata da strade poderali in terra battuta, in buono stato di manutenzione, mentre la strada poderale di accesso ai fabbricati rurali è asfaltata.

Giacitura : Il fondo è situato in zona pianeggiante.
Altitudine: 99 m s.l.m

Fabbricati rurali: Si possono ritenere sufficienti al fabbisogno dell’azienda e in buono stato di manutenzione, sono costituiti da casa di abitazione del proprietario, ricovero macchine e attrezzi, magazzini per i materiali e i prodotti. Il loro valore a nuovo risulta essere 225000 €.

Macchine e attrezzi: Le macchine e gli attrezzi sono sufficienti al fabbisogno aziendale e solo alcune operazioni colturali sono eseguite da contoterzisti; questo costituisce la normalità per le aziende di medie dimensioni presenti nella zona. Il valore a nuovo delle macchine e degli attrezzi rilevato in azienda è di € 180000.

Indirizzo produttivo: L’indirizzo è cerealicolo.

Sistema di conduzione: La forma di conduzione è in economia diretta coltivatrice, il proprietario conduce il fondo con un salariato fisso.


La superficie totale del fondo, di 33,0000 ha, si ripartisce in superficie improduttiva, pari a 3,0000 ha, e SAU pari a ha 30,0000. La rotazione delle colture risulta essere la seguente:
Mais gr 10 ha
Loietto 10 ha
Orzo gr 10 ha

Risoluzione
Per determinare l’asse ereditario occorrerà procedere con la stima del fondo rustico e dell’abitazione, importante è considerare eventuali donazioni fatte in vita ad associazione e tenere conto del denaro presente sul conto corrente.

Stima del fondo rustico: ricerca del valore di mercato con procedimento di stima per capitalizzazione dei redditi.

Calcolo dell’attivo di bilancio

Prodotti o altri ricavi t/ha ha €/t €/tot
Mais granella 14 10 240 33600
Loietto 8 10 150 12000
Orzo gr 8 10 260 20800
Affitto figurativo 4000
Autoconsumo 1400
Noleggio attivo 300
Aiuti PAC 30 €/ha 30 9000
TOT 81100€
Calcolo del passivo di bilancio
Quote
capitale Valori € % Tot
Fabbricati 225000 1,2 2700

Macchine e attrezzi 180000 14 25200
Manutenzione strade/fossi 30 €/ha 30 ha 900
Prodotti in campo 66400 3 1992
TOT 30792 €


Spese varie in percentuale sull’attivo di bilancio
81100 x 20%= 16220€

Salari
prodotti ha gg tot
Mais gr 10 5,5 55
Loietto 10 7,5 75
Orzo gr 10 4,5 45
TOT 175 + 5% (lavori straordinari)= 184 gg
80€/gg x 184gg= 14720 €


Stipendi in percentuale sull’attivo di bilancio
81100€ x 3%= 2433€

IMPOSTE in percentuale sull’attivo
81100€ x 3%= 2433€

Interessi
capitali valori Saggio tot
Macchine e attrezzi 180000 x 0,55 3,5% 1 3465
Quote 30792 3,5% 1 1078
Spese varie 16220 3,5% 6/12 284
Imposte 2433 3,5% 6/12 43
Salari 14720 3,5% 6/12 258
stipendi 2433 3,5% 6/12 43
TOT 5171

Passivo: Q+Sv+Tr+Sa+St+I= 30792+ 16220+ 2433+ 14720+ 2433+ 5171=71769€

Calcolo del beneficio fondiario
Bf= A-P= 81100€ - 71769€= 9331€

saggio di capitalizzazione: il saggio di capitalizzazione medio ordinario deriva dal rapporto r=(∈Bf)/(∈P) dei termini di confronto. Da indagini di mercato svolte nella zona, sono emersi prezzi e benefici fondiari di fondi rustici del tutto analoghi al bene oggetto di stima, sia per caratteristiche tecnico economiche che per condizioni produttive, i cui dati riportiamo di seguito:
Prezzi Benefici fondiari Sup (ha)
A 2386300 7727 31,1321 (x1,05x73000)
B 2358600 7862 32,0388 (x1,02 x 73000)
C 2385600 8354 33,6600 (:1,05 x 73000)

D 2510096 13593 34,9800
TOT 9622196 37536 131,81091 (x73000)
Comune di Milano: €/ha= 73000
Ha= 33,0000
Vo= 73000x 33,0000= 2409000,00

r=(∈Bf)/(∈P)= 37536/9622196= 0,39%


valore del fondo: V= Bf/r= 9331/0,0039≅2392600 €

A seguito delle indagini e delle elaborazioni compiute e sopra descritte, la sottoscritta ha stimato per il fondo un probabile valore di mercato pari a € 2392600,00

Stima dell’appartamento: ricerca del valore di mercato con procedimento di stima per stima sintetica parametrica .
Il bene oggetto di stima è ubicato in provincia di Milano nel comune di Opera; si trova al primo piano di una palazzina a 5 piani, lo stato di manutenzione è buono e la superficie risulta di di 110 mq.

Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima, ai fini dell’effettuazione di un progetto di divisione ereditaria, occorre svolgere un’analisi di mercato.
Da indagini svolte nella medesima zona in cui è situato l’appartamento considerato, sono emersi i seguenti dati relativi ad appartamenti simili, oggetto di atti di recenti compravendita:

appartamenti mq € €/mq
A 90 205000 2278
B 100 225000 2250
C 130 273000 2100
D 140 309000 2207
totale 460 1012000 2200

Il valore ordinario monetario degli appartamenti simili a quello oggetto di stima si otterrà:
∑€/∑mq= 1012000/460= 2200€/mq

Il valore del bene oggetto di stima sarà:
€/mq x sup= 2200€/mq x 110mq= 242000€
non occorre correggere questo valore in quanto non vi sono nè comodi/scomodi e né aggiunte/detrazioni.

Valore denaro sul conto corrente: 13500€
Valore delle donazioni fatte in vita al WWF: 5000€

Totale asse ereditario: l’asse ereditario si compone dal valore del fondo rustico, dal valore dell’appartamento e dalle donazioni in vita effettuate dal de cuius, il totale risulterà essere:
elemento asse ereditario Valore
Fondo rustico € 2392600
Appartamento € 242000
Denaro cc € 13500
Valore attuale di macchine e attrezzi € 99000
Donazione wwf € 5000
TOT € 2752100

Determinazione della quota di riserva e della quota disponibile:
La quota di riserva o quota legittima, rappresenta la parte del patrimonio riservata ai legittimari. La quota disponibile invece è la parte di cui, come deciso dal de cuius, solo il figlio potrà servirsene:
eredi Quota di riserva Quota disponibile
Coniuge 1/3
1/3
1 figlio 1/3


Quota di riserva e quota disponibile: € 2752100 € / 1/3≅ 917370 €
coniuge → € 917370
figlio →€ 1834740
Calcolo delle quote di fatto: consiste della distribuzione dei beni e i conguagli in denaro.
il de cuius ha espresso la volontà, nel testamento, di lasciare al figlio tutta la quota di riserva. Per la determinazione delle quote di fatto di procederà come segue:
figlio: fondo rustico+ macchine e attrezzi
coniuge: appartamento+ denaro cc+ 260500 in denaro dal figlio

Conclusioni
Come richiesto dal sig. Rossi, la sottoscritta ha effettuato il progetto di divisione patrimoniale, per la determinazione delle quote di fatto spettanti a ciascuno dei legittimari, coniuge e figlio.
La distribuzione dell’asse ereditario, precedentemente stimato, consigliata dalla sottoscritta risulta essere per il figlio il fondo rustico con associate macchine e attrezzi, mentre per il coniuge l’appartamento, il denaro sul conto corrente in più un conguaglio in denaro di 260500 € da parte del figlio.

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