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Proprietà e diritti reali di godimento

I diritti reali in generale:
I diritti reali (dal latino res-> cosa) sono diritti che hanno per oggetto appunto, una cosa. Il più importante è il diritto di proprietà. I diritti reali si dividono in proprietà e diritti reali minori, che a loro volta si dividono in diritti reali di garanzia e diritti reali di godimento.
La proprietà è quel diritto che un soggetto (proprietario) ha di godere e disporre liberamente di un certo bene in modo pieno ed esclusivo.
L’articolo 42 della costituzione dice che:” la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge”, l’articolo contiene anche una riserva di legge (solo la legge può determinare i modi di acquisto e di godimento, nonché i limiti della proprietà).
I beni privati possono essere espropriati per interesse pubblico, la pubblica amministrazione lo impone anche contro il volere del proprietario, ma solo per interesse generale e salvo indennizzo.

-La proprietà immobiliare:
La proprietà immobiliare è quella che ha per oggetto beni immobili, si distingue in proprietà edilizia(comprende anche il sottosuolo tranne torbiere e miniere) e proprietà agraria. Visto che si tratta di un diritto reale il proprietario può vietare l’ingresso nel proprio fondo ad ogni estraneo(art 842 c.c.). L’attività di costruzione di edifici deve effettuarsi in maniera armoniosa e ordinata, chi vuole costruire deve ottenere il permesso di costruire.

Modi di acquisto della proprietà:
A titolo derivativo o originario:
-a titolo derivativo: quando la proprietà arriva (deriva) direttamente al nuovo proprietario direttamente dal precedente.
- a titolo originario: sono l’occupazione, l’usucapione, il principio possesso vale titolo ecc.
Il proprietario che veda in qualche modo leso o minacciato il suo diritto di proprietà può andare dal giudice.

I diritti reali minori:
Diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, superficie, enfiteusi;
Diritti reali di garanzia: pegno, ipoteca.

L’usufrutto, l’uso, l’abitazione:
L’usufrutto è il diritto reale temporaneo di utilizzare una cosa di proprietà altrui percependone i frutti, il titolare del diritto si chiama usufruttuario, l’altro nudo proprietario. L’usufrutto si può costituire: per legge, per contratto, per testamento, per usucapione;

- I diritti dell’usufruttuario: ottenere il possesso della cosa, percepirne i frutti;
gli obblighi dell’usufruttuario: mantenere intatta la destinazione del bene, pagare oneri annuali, usare la diligenza del buon padre di famiglia.

- Le servitù prediali:
La servitù è la limitazione posta al godimento del fondo servente per l’utilità durevole del fondo dominante, appartenente ad un proprietario diverso (art. 1027 c.c). Caratteristiche:
- predialità: limitazione imposta al fondo servente che deve andare a vantaggio del fondo dominante e non del suo proprietario;
-appartenenza dei due fondi a un soggetto diverso;
-realità: ad ogni passaggio di proprietà, la servitù segue il bene.
Le servitù si dividono in coattive (legali) e volontarie, si costituiscono volontariamente per: contratto, testamento, destinazione del padre di famiglia, usucapione.
Le servitù si estinguono per: confusione (i due proprietari diventano lo stesso), per non uso ventennale, per espropriazione, per contratto, per rinuncia.

-La superficie e l’enfiteusi:
La superficie è il diritto che una persona ha di fare e mantenere sul suolo o sotto il suolo altrui una costruzione di cui essa è proprietaria; si divide in: proprietà superficiaria e proprietà del suolo.
Il diritto di superficie si costituisce: per contratto, per testamento, per usucapione; si estingue: per scadenza del termine, per consolidazione (le due persone diventano la stessa), per non uso ventennale, per rinunzia del superficiario.
L’enfiteusi è il diritto di utilizzare un fondo altrui, percependone i frutti, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare una prestazione annua di denaro o in natura, può essere perpetuo o temporaneo.

La comunione è al titolarità in capo a due o più soggetti di un diritto reale su un certo bene (art 1100c.c), per esempio la comproprietà. Nella comunione nessuno dei contitolari è proprietario di una parte del bene oggetto del diritto comune. L’articolo 1100 c.c. dice che la cosa deve essere amministrata secondo le norme che le parti hanno previsto, la divisione consiste nell’attribuire a ciascun partecipante un diritto individuale in sostituzione della quota.

Il concetto di possesso:
Il possesso è definito dall’art 1140 c.c. come un potere di fatto sulla cosa, si divide in possesso pieno e minore. Gli elementi che lo caratterizzano: oggettivo (l’oggetto posseduto) e l’elemento soggettivo (animus possidenti, ossia la convinzione di essere possessore), possesso in buona o mala fede. Per avere il possesso di una cosa, non è sempre necessario averne attualmente lì immediata disponibilità. Il possesso si acquista: a titolo originario ( quando un soggetto inizia ad esercitare un potere sulla cosa), a titolo derivativo (quando viene trasmesso da un'altra persona)

-La tutela del possesso
La tutela giudiziale:
- azione di reintegrazione( o di spoglio) che può essere anche violenta per reintegrare il possessore della pienezza del diritto,
- azione di manutenzione: spetta al possessore di un immobile che abbia subito molestie, va iniziata entro l’anno dalla turbativa.

-L’usucapione in generale:
L’usucapione è un modo d’acquisto, a titolo originario, della proprietà o di un altro diritto reale; è dunque necessario che un soggetto possegga un bene, di cui non è proprietario, per un determinato periodo di tempo. Per perdere la proprietà è necessario il non uso da parte di un soggetto e il possesso di un altro. Il possesso nell’usucapione deve essere pacifico, continuo e non equivoco.

L’usucapione rimane sospesa in caso di particolari rapporti tra possessore e titolare del diritto (per esempio tra coniugi); la sospensione arresta provvisoriamente il decorso del termine, l’usucapione ordinaria si compie di solito in 20 anni.

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