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La proprietà

La proprietà è un diritto reale, assoluto e patrimoniale, e si divide in: pubblica e privata.
La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi d’acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. Non è possibile acquistare la proprietà al di fuori dei modi previsti dalla legge e nemmeno disporne in modo assoluto senza tenere conto dei limiti imposti dalla legge stessa. Inoltre la proprietà deve essere accessibile a tutti. Il contenuto del diritto di proprietà, viene definito come il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. La proprietà riguarda i beni mobili e i beni immobili.
Al proprietario sono riconosciuti due diritti fondamentali:
- il diritto di godere della cosa;
- il diritto di disporre della cosa.
Il diritto di godere della cosa è il diritto di decidere se, come e quando utilizzare la cosa oggetto della proprietà nel rispetto delle leggi che regolano tale diritto.
Il proprietario può trarre dal bene tutta l’utilità che esso può dare.
Il diritto di disporre della cosa è il diritto del proprietario di compiere atti giuridici di disposizione sulla cosa stessa. Il proprietario può infatti alienare il bene di sua proprietà, darlo in usufrutto, concederlo in locazione o in affitto, darlo in pegno o ipotecarlo, ecc.
Il diritto di proprietà ha dei caratteri, tra cui:
Pienezza, esclusività, elasticità, autonomia e indipendenza, perpetuità, imprescrittibilità.
Pienezza: il proprietario di un bene può goderne e disporne in modo pieno.
Esclusività: il proprietario può godere e disporre della cosa, oltre che in modo pieno, in modo esclusivo.
Elasticità: il diritto di proprietà rimane integro, nel senso che, quando viene a cessare il diritto reale limitato. Il diritto di proprietà riacquista le sue dimensioni originarie.
Autonomia e indipendenza: il diritto di proprietà, non presuppone mai l’esistenza di un altro diritto di maggiore importanza appartenente a un soggetto diverso.
Perpetuità: non esistono limiti temporali al diritto di proprietà.
Imprescrittibilità: non si può perdere la proprietà di un bene per il semplice non uso, ma solo per usucapione.
Il diritto alla proprietà privata, può subire limitazioni che devono essere stabilite dalla legge. Il proprietario di un bene può goderne o fare di esso ciò che vuole, anche distruggerlo o sprecarlo, purché non vi sia una norma di legge che vieta un determinato atto di godimento o di disposizione.
I limiti legali al diritto di proprietà si dividono in: limiti nell’interesse pubblico e limiti nell’interesse privato.
Poi ci sono gli atti emulativi, quelli che non hanno altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri. Cioè il proprietario non può abusare del suo diritto unicamente allo scopo di recare danno ad altri. Affinché ci sia un atto emulativo, devono esistere due elementi: un elemento oggettivo (la mancanza di utilità per il proprietario), e un elemento soggettivo (l’intenzione di nuocere o arrecare molestie).
I limiti posti alla proprietà nell’interesse pubblico sono quelli tendenti ad assicurarne la funzione sociale. Il nostro ordinamento prevede alcuni limiti al diritto di proprietà.
Espropriazione per pubblica utilità: si tratta di uno strumento mediante il quale la proprietà viene tolta d’autorità a un soggetto (espropriato) da parte dell’autorità amministrativa (autorità espropriante), per attribuirla a un altro soggetto, detto beneficiario dell’espropriazione, qualora ciò sia richiesto per motivi di interesse pubblico, dietro pagamento di un giusto indennizzo. Il presupposto quindi è la pubblica utilità.
L’espropriazione può avvenire solo per pubblico interesse e deve essere legalmente dichiarata, e a chi la subisce deve essere riconosciuto un giusto indennizzo.
Requisizione: quando ricorrono gravi e urgenti necessità pubbliche, militari o civili, può essere disposta la requisizione di beni mobili o immobili, e al proprietario è dovuta una giusta indennità.
La requisizione può essere definitiva o temporanea e in proprietà (quando si raggiungono gli stessi effetti che si hanno con l’espropriazione) e in uso (quando la pubblica amministrazione si impossessa solo temporaneamente del bene).
Occupazione per pubblica utilità: esistono due tipi di occupazione, l’occupazione temporanea, che si verifica quando la pubblica amministrazione ha necessità di disporre temporaneamente di un fondo per l’esecuzione di un’opera pubblica, e l’occupazione d’urgenza, che è invece il provvedimento che viene utilizzato per procedere più speditamente quando si devono effettuare opere pubbliche urgenti, evitando il lungo procedimento di esproprio.
Ammassi: Gli ammassi obbligatori consistono nella possibilità di imporre che determinati prodotti agricoli o industriali siano conferiti in appositi magazzini.
Beni di interesse storico e artistico: i beni mobili o immobili che presentano un interesse storico, artistico, archeologico… sono sottoposti a particolari vincoli per quel che riguarda la loro trasformazione o il trasferimento in luoghi diversi.
Miniere: il sottosuolo minerario, data la sua importanza economica, è attribuito allo stato o alle regioni.
La proprietà rurale. Spetta alla legge ordinaria imporre obblighi e vincoli alla proprietà terriera privata, fissare limiti massimi alla sua estensione, promuovere e imporre la bonifica delle terre.
La proprietà edilizia. La proprietà edilizia è assoggettata a una complessa regolamentazione stabilita dalla legislazione in materia, in particolare il t.u. in materia edilizia e dai piani regolatori. I piani regolatori sono emanati dai comuni e contengono tutte le regole che si devono seguire al fine di disciplinare l’assetto del territorio comunale. Essi devono indicare quali sono le aree destinate a opere pubbliche, a servizi sociali, a verde pubblico, a case popolari o costruite in cooperativa, a edilizia privata e a edilizia industriale oltre che ad attività agricola. Poi ci sono anche gli standard urbanistici che devono essere osservati da tutti i comuni. Per standard urbanistici si intende la definizione del modo in cui devono essere fra loro dimensionati i servizi, le aree verdi e le zone abitative.
Limiti nell’interesse privato. I limiti alla proprietà nell’interesse privato sono contenuti in una serie di norme del codice civile che hanno lo scopo di limitare la pienezza e l’esclusività del diritto di proprietà, soprattutto per favorire i rapporti di buon vicinato e l’accesso eventuale a un fondo in caso di necessità. Si tratta in particolare del divieto di immissioni, dell’obbligo di consentire l’accesso al fondo, dell’obbligo di rispettare le distanze legali dal fondo del vicino, delle norme sull’apertura di luci e vedute e per la costruzione di scoli d’acqua.
Divieto di immissioni. L’art. 844 riconosce al proprietario di un fondo il diritto di impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo vicino, ma solo se superano la normale tollerabilità, in considerazione anche dei luoghi in cui ciò avviene.
Accesso al fondo. L’art. 843 stabilisce che il proprietario deve consentire l’accesso al proprio fondo quando ciò è necessario per riparare un muro o altra opera del vicino, oppure comune. Il proprietario deve anche concedere l’accesso al fondo a chi vuole riprendere la cosa o l’animale di sua proprietà che incidentalmente vi si trovino, oppure deve consegnare la cosa o l’animale direttamente al loro proprietario.
Distanze, luci, vedute, scoli delle acque.
Luci: aperture sul muro che permettono alla luce e all’aria di entrare in una stanza, ma che non permettono a chi in essa si trova di affacciarsi sul fondo del vicino.
Vedute: aperture che permettono di affacciarsi sul fondo del vicino (finestre o terrazze).
Modi di acquisto della proprietà.
Per modi di acquisto della proprietà si intendono i fatti giuridici che hanno per effetto l’acquisto della proprietà di un bene. Esistono i modi di acquisto a titolo derivativo e i modi di acquisto a titolo originario. I modi di acquisto a titolo derivativo sono quelli nei quali un soggetto acquista la proprietà da un altro soggetto, che ne era precedentemente proprietario. I modi di acquisto a titolo originario sono quelli in cui un soggetto acquista la proprietà di una cosa in modo autonomo, cioè indipendentemente dai diritti sulla cosa di altri soggetti.
I modi di acquisto originario sono: l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, l’unione, la commistione, la specificazione e l’usucapione.
Occupazione: l’occupazione consiste nell’impossessarsi di cose mobili che non sono di proprietà di qualcuno. Si può trattare di cose che non sono mai state di nessuno (res nullius), come i fiori selvatici in un bosco, o di cose che sono state volontariamente abbandonate (res derelictae), come scatole vecchie, o animali che possono formare oggetto di caccia o pesca.
Solo le cose mobili possono essere oggetto di occupazione. Gli immobili infatti non possono mai essere res nullius perché se non appartengono a un privato, appartengono allo stato.
Invenzione: l’invenzione consiste nel ritrovamento di cose mobili. Si tratta quindi non di cose abbandonate, ma smarrite o dimenticate.
Secondo l’art. 927 chi trova una cosa mobile deve restituirla al proprietario e se non lo conosce deve consegnarla al sindaco del luogo in cui l’ha trovata o all’ufficio oggetti smarriti, indicando le circostanze del ritrovamento.
Se entro un anno il proprietario non si presenta per farsi restituire la cosa, chi l’ha ritrovata ne acquista la proprietà per invenzione. (art. 929)
Se il proprietario della cosa si presenta per la restituzione, a colui che l’ha ritrovata spetta un premio. (art. 930)
Una forma particolare di invenzione riguarda il tesoro, cioè le cose mobili di pregio, nascoste o sotterrate, di cui nessuno può provare di essere proprietario.
Secondo l’art. 932, il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui si trova, se rinvenuto dal proprietario stesso. Se invece viene ritrovato per caso sul fondo altrui, spetta per metà al proprietario e per metà al ritrovatore.
Accessione: nell’accessione, una proprietà preesistente, attira nella sua orbita altre cose che prima le erano estranee, indipendentemente dalla volontà del soggetto che diventa proprietario delle nuove cose.
Secondo l’art. 934, infatti, qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo, appartiene al proprietario di questo, salvo quanto previsto dagli altri articoli del codice.
Si possono distinguere: accessione di mobile a immobile, accessione di immobile a immobile e accessione invertita.
Accessione di mobile a immobile: si parla di accessione di mobile a immobile in quanto ogni cosa mobile che viene materialmente unita a un bene immobile accede a questo, cioè diventa di proprietà del proprietario dell’immobile.
Accessione di immobile a immobile: si tratta in genere di incrementi di terreno dovuti a movimenti fluviali. Gli incrementi di terreno appartengono al proprietario del terreno stesso o appartengono al demanio pubblico.
Accessione invertita: se nel costruire sul proprio fondo il proprietario sconfina in buona fede, occupando con la costruzione parte di un fondo contiguo, il giudice può, su richiesta del costruttore, attribuirgli la proprietà della parte occupata del fondo altrui, obbligandolo però a pagare il doppio del suo valore. In questo caso si parla di accessione invertita.
Unione e Commistione: tali ipotesi si verificano quando cose mobili appartenenti a diversi proprietari vengono unite (unione) o mescolate (commistione), tanto da formare un’unica cosa che non può essere facilmente separabile. Si tratta in definitiva di un’accessione di mobile a mobile.
Specificazione: l’art. 940 stabilisce che una persona che costruisce una nuova cosa utilizzando materiale altrui ne acquista la proprietà pagando al proprietario del materiale il suo prezzo.
Usucapione: l’usucapione è un modo di acquisto originario della proprietà che dipende dal possesso continuato per più tempo.

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